Решение по делу № 2-6/2023 (2-531/2022;) от 04.04.2022

Дело № 2-6/2023

11RS0020-01-2022-000789-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 марта 2023 года с. Айкино

Усть-Вымский районный суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Моисеевой М.А.,

при секретаре Игнатченко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мехтиева Г.И.о. к администрации городского поселения «Микунь», администрации МР «Усть-Вымский» об изъятии путем выкупа жилого помещения, установлении и взыскании выкупной цены,

установил:

Мехтиев Г.И.о. обратился в суд с исковым заявлением к АГП «Микунь» и с учетом уточнений требований просил об изъятии путем выкупа жилого помещения – <Адрес>, установлении и взыскании выкупной цены в размере 3180 465 рублей.

К участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация МР «Усть-Вымский».

02 марта 2023 года в судебном заседании объявлен перерыв до 09 марта 2023 года.

Представитель истца в судебном заседании уточненное исковое заявление поддержала.

Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, в материалах дела имеются их письменные возражения.

Заслушав представителя истца, исследовав доказательства по делу в их совокупности, обозрев дело <Номер>, суд приходит к следующему.

Установлено, что с 31 августа 2012 года Мехтиев Г.И.о. является собственником <Адрес>.

Дом введен в эксплуатацию в 1964 году.

Заключением Межведомственной комиссии от 24 февраля 2015 года <Номер> многоквартирный жилой <Адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением руководителя администрации ГП «Микунь» от 02 марта 2015 года <Номер> установлена необходимость отселения граждан, проживающих в <Адрес>, в срок до 30 сентября 2015 года.

В марте 2017 года в адрес истца администрацией ГП «Микунь» направлено требование о сносе или реконструкции многоквартирного <Адрес> собственными силами в срок до 01 марта 2020 года. Впоследствии данный срок изменен решением суда до 01 июля 2018 года.

Снос дома не осуществлен.

Постановлением Правительства Республики Коми от 31 марта 2019 года № 160 утверждена республиканская программа по переселению граждан из аварийного жилого фонда в 2019-2025 годах, в которую также включен дом <Адрес>.

В марте 2019 года администрацией ГП «Микунь» предложен истцу к подписанию проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение указана в размере 740000 рублей согласно отчету оценщика ИП <ФИО 1>, составленному по заданию администрации.

Не согласившись с предложенной администрацией ГП «Микунь» стоимостью возмещения за изымаемое жилое помещение, истец обратился в суд с иском.

Решением Усть-Вымского районного суда от 20 ноября 2019 года признано за Мехтиевым Г.И.о. право выбора способа обеспечения жилищных прав путем возмещения выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>. Изъято путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, из собственности Мехтиева Г.И.о., определив выкупную стоимость равной 2057 312 руб. 88 коп. Взыскано с администрации ГП «Микунь» в качестве выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, в пользу Мехтиева Г.И.о. 2057 312 руб. 88 коп. Прекращено право собственности Мехтиева Г.И.о. на жилое помещение по адресу: <Адрес>.

Дополнительным решением Усть-Вымского районного суда от 21 февраля 2020 года признана стоимость для выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, указанная в отчете оценщика ИП <ФИО 1> <Номер> от 21.02.2019 в размере 740 000 руб. недостоверной. Признан незаконным проект соглашения администрации городского поселения «Микунь» от марта 2019 в части установленного в п. 5 размера возмещения, составляющего 740000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 22 июня 2020 года решение Усть-Вымского районного суда от 20 ноября 2019 года отменено, дополнительное решение от 21 февраля 2020 года – оставлено без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Исходя из системного толкования статьи 16 вышеназванного Закона, статей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 г.).

Аналогичная правовая позиция сформулирована и Конституционным Судом в Определении от 1 марта 2012 г. № 389-0-0, в котором, в частности, указано, что, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

При этом, само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании раздела 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

Установлено, что последняя инвентаризация жилого <Адрес> проведена 06.05.1997, процент износа на указанную дату составил 43%.

В заключении и акте межведомственной комиссии от 24 февраля 2015 года указано, что в 2008 проведен капитальный ремонт внутренних систем отопления.

Принадлежащая истцу квартира расположена в доме, введенном в эксплуатацию в 1964 году. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, помимо сведений о ремонте внутренних систем отопления в 2008 году, не имеется.

На основании распоряжения Правительства Республики Коми от 29 августа 2008 г. № 286-р квартиры в <Адрес> переданы в собственность МО ГП «Микунь». Однако доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком каких-либо действий по приведению жилого дома в надлежащее состояние, не представлено.

Первая квартира в <Адрес> приватизирована в марте 1994 года.

Квартира <Номер> передана в порядке приватизации <ФИО 2> 15 сентября 1994 года. Истец приобрел данную квартиру в собственность в августе 2012 года, то есть не в порядке приватизации.

Однако, данное обстоятельство не исключало обязанность администрации ГП «Микунь» по производству капитального ремонта жилого дома.

Между тем, мероприятия по проведению капитального ремонта многоквартирного <Адрес> не выполнены, что в свою очередь привело к снижению уровня надежности здания.

Также не представлено достоверных допустимых доказательств того, что многоквартирный дом на дату приватизации и в период нахождения его в муниципальной собственности не требовал капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в части, приходящейся на квартиру истца, подлежит включению в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

По вышеизложенным мотивам доводы администрации ГП «Микунь» сводящиеся к тому, что в выкупную стоимость не должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, а также на отсутствие обязанности администрации произвести капитальный ремонт, не принимаются судом во внимание.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 года № 11, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 24 декабря 2014 года (вопрос 7) в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Представитель истца при рассмотрении дела основывала заявленную в иске выкупную цену жилого помещения, в том числе по сумме компенсации за не произведенный капитальный ремонт, на заключении эксперта ИП <ФИО 4>, проведенную в рамках гражданского дела № 2-920/2019.

По заключению данного экспертизы рыночная стоимость жилого помещения – <Адрес>, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка по состоянию на 17.09.2019 составила 742816,51 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <Адрес> – 1262396,37 руб. Выкупная цена изымаемого жилого помещения – <Адрес> с учетом убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в том числе упущенную выгоду, в целом составила 2057 312,88 руб.

Исходя из заключения оценщика <ФИО 1> от 23 ноября 2020 года, предоставленного ответчиком, оснований для проведения капитального ремонта по состоянию на март 1994 года (дата первой приватизации жилого помещения в указанном МКД по адресу: <Адрес>) не имелось. Размер непроизведенного капитального ремонта по состоянию на 2019 год жилого дома по адресу: <Адрес>, составляет 4492 999 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключении экспертов ИП <ФИО 4> и ИП <ФИО 1>, несогласием сторон с данными заключениями, наличием в них противоречий, в том числе по вопросу капитального ремонта, судом назначена по делу судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО ЭКФ «Экскон».

ООО ЭКФ «Экскон» представило в суд заключение эксперта <Номер>.

Не согласившись с результатами экспертизы, представителем истца представлена рецензия оценщика <ФИО 3>, в которой отражено, что выполненная экспертами ООО ЭКФ «Экскон» экспертиза, имеет ряд существенных недостатков, повлекших ошибочные выводы, исследование проведено недостаточно полно, использованы недействующие источники литературы, имеются ошибки при применении коэффициента либо вообще коэффициент не применен там где это необходимо, заключение содержит значительное количество ошибок и описок. В связи с чем сделан вывод о том, что заключение <Номер> не соответствует установленным требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

С учетом указанных обстоятельств и ходатайства истца, судом по делу назначена повторная судебная строительно-оценочная экспертиза, поручив ее проведение ООО «Финансовый консультант».

Согласно заключению эксперта ООО «Финансовый консультант» <Номер> рыночная стоимость жилого помещения - <Адрес> с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием на время проведения экспертизы составляет 684475 рублей. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли истца в праве общей собственности по состоянию на время проведения экспертизы - 1587585 рублей. Выкупная цена жилого помещения - <Адрес>, Республики Коми на время проведения экспертизы – 3180465 рублей.

В экспертном заключении подробно дано описание проведенного исследования, анализ рынка недвижимости, в частности, учтены данные макроэкономических и социальных показателей, сделан обзор рынка жилой недвижимости, включая основные факторы, влияющие на спрос и предложения, указан метод примененного исследования - сравнительный и его обоснование, а также источники информации, которые были использованы экспертом при анализе, приведен расчет корректировок, расчет удельного показателя скорректированной стоимости аналогов, критерии отбора образцов, определение размера износа. Заключение является подробным, полным, научно обоснованным, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы.

Исследование объекта недвижимого имущества проводилось экспертом на основании представленных письменных доказательств.Эксперт имеет соответствующее профессиональное образование.

Довод администрации ГП «Микунь» о том, что в описании исследуемого объекта указано на «септик», что не соответствует технической документации МКД, судом отклоняется, поскольку функциональное назначение «выгребная яма» и «септик» по своему существу идентичны, а указание иного наименования, отличного от технической документации не является существенным нарушением, влияющим на итоговый результат оценки объекта недвижимого имущества.

Ссылка ответчика на иные дела, в рамках которых судебными решениями определялась выкупная цена других квартир <Адрес>, в том числе сумма компенсации капитального ремонта, которая была ниже, чем по данному делу, суд признает несостоятельной, поскольку по смыслу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, данные решения не имеют преюдициального значения для рассматриваемого дела. Кроме того, разница в суммах обусловлена, в том числе значительным промежутком времени между определением выкупной цены по иным делам и рассматриваемым, а также намного большую площадь квартиры Мехтиева Г.И.о. по сравнению с иными объектами в данном доме, что в совокупности также влияет на стоимость недвижимого имущества.

Вопреки доводам ответчика заключение эксперта <Номер> соответствует положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», сумма определена на время рассмотрения дела.

Допустимых доказательств, подтверждающих, что данное экспертное заключение, выполнено с существенным нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, не представлено. Оснований, по которым можно было бы не согласиться с выводами экспертизы, не имеется.

С учетом изложенного в совокупности, заключение эксперта ООО «Финансовый консультант» <Номер> принимается судом в качестве допустимого доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, суд отклоняет в качестве допустимых доказательств заключения ИП <ФИО 4>, ИП <ФИО 1> и ООО ЭКФ «Экскон», поскольку данные заключения противоречивы, являются недостаточно ясными применительно к обстоятельствам дела, а заключение ООО ЭКФ «Экскон» содержит многочисленные существенные нарушения при проведении экспертизы.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая истцу квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с законом на переселение граждан в рамках адресной программы Республики Коми по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оценивая выше установленные по делу обстоятельства и доказательства в их совокупности, а также учитывая выбор истцом способа обеспечения жилищных прав, суд находит достаточно оснований для изъятия путем выкупа принадлежащего истцу жилого помещения - <Адрес>, определив выкупную цену за изымаемое жилое помещение равной 3180 465 рублей,после выплаты которой в силу закона подлежит прекращению право собственности истца на указанную квартиру.

Принимая во внимание, что полномочия по реализации программы по переселению граждан из аварийного жилья, в том числе по выплате гражданам за изымаемое жилое помещение возложены на администрации муниципального района «Усть-Вымский», а также выделением именно данному ответчику субсидий из республиканского бюджета для выполнения данных мероприятий, суд полагает необходимым взыскать выше указанную выкупную цену с администрации муниципального района «Усть-Вымский». В связи с указанным, оснований для удовлетворения требований к ответчику администрации ГП «Микунь» не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, из собственности Мехтиева Г.И.о. (паспорт <Данные>) определив выкупную стоимость равной 3180 465 рублей.

Взыскать с администрации муниципального района «Усть-Вымский» в пользу Мехтиева Г.И.о. 3180 465 рублей в счет выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>.

Прекратить право собственности Мехтиева Г.И.о в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>.

Изъятие жилого помещения и прекращение права собственности подлежит исполнению после фактической выплаты Мехтиеву Г.И.о выкупной стоимости жилого помещения, установленной настоящим решением суда.

Исковое заявление Мехтиева Г.И.о к администрации городского поселения «Микунь» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Усть-Вымский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий М.А. Моисеева