Решение по делу № 2-689/2022 (2-4015/2021;) от 10.12.2021

К делу № 2-689/2022

УИД №23RS0011-01-2021-007392-28

    Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    «26» мая 2022 года                                             г. Геленджик

    Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе

    председательствующего - судьи: Тарасенко И.А.,

    при секретаре судебного заседания: Джабагян Р.Р.,

с участием:

истца Каргаевой О.В. и её представителя Сузановской Н.А., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности серии №23/247-н/23-2021-7-146 от 01.11.2021 г.,

ответчика Рубцовой Н.В. и её представителя Шундеева М.В., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности серии № 23/282-н/23-2019-2-800 от 14.06.2019 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каргаевой О.В. к Рубцовой Н.В. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и по встречному иску Рубцовой Н.В. к Каргаевой О.В. о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

             Каргаева О.В. обратилась с иском к Рубцовой Н.В. о государственной регистрации перехода права собственности на помещения №№ 51-55 общей площадью 54,4 кв.м., назначение: жилое, с кадастровым номером №, находящиеся на третьем этаже многоквартирного жилого дома, и 27/400 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истец указала, что между ней и ответчиком Рубцовой Н.В. был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи от 08.10.2015 г., предметом которого является приобретение у Рубцовой Н.В. помещения №№ 51-55 и 27/400 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В договоре купли-продажи от 08.10.2015 г. была указана стоимость жилого помещения и долей в праве собственности на земельный участок в размере 1 000 000 (один миллион) рублей. Однако, жилое помещение и доли в праве собственности на земельный участок были фактически приобретены истцом на следующих условиях: их стоимость была определена в размере 2 300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей, деньги в размере 1 765 000 (один миллион семьсот шестьдесят пять тысяч) рублей были получены ФИО1 от Каргаевой О.В., оставшиеся денежные средства в размере 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей по материнскому капиталу должны были быть перечислены в пользу Рубцовой Н.В. после государственной регистрации перехода права собственности к Каргаевой О.В. При этом, в счет полученных ФИО1 (застройщиком дома) денежных средств в размере 1 765 000 (один миллион семьсот шестьдесят пять тысяч) рублей, она обещала предоставить в собственность Рубцовой Н.В. другую квартиру, что подтверждается вступившим в законную силу решением Геленджикского городского суда от 15.10.2019 г. к делу № 2-2539/2019.

09 октября 2015 года истец и ответчик совместно сдали договор купли-продажи от 08.10.2015 г. в МКУ МО город-курорт Геленджик «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» для государственной регистрации перехода права собственности к Каргаевой О.В. на помещение №№ 51-55 с кадастровым номером № и 27/400 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Однако, в ходе регистрационных действий выяснилось, что определением Геленджикского городского суда от 05.10.2015 г. был наложен арест на многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение. Сообщением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 20.11.2015 г. отказано в регистрации перехода на указанные жилое помещение и доли в земельном участке к Каргаевой О.В. в связи с наличием ареста на это имущество.

Также истец указала, что сразу же после заключения договора купли-продажи от 08.10.2015 г. она вместе с членами семьи вселилась в спорное жилое помещение, за свой собственный счет сделала ремонт в нем, так как данное помещение было передано истцу в отсутствии чистовой отделки (без ремонта). С момента вселения, она постоянно проживает в спорном жилом помещении, осуществляет плату за коммунальные услуги.

Определением Геленджикского городского суда от 11.09.2020 г. вышеуказанный арест снят. По мнению истца, отпали препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость в связи с отменой ареста. В связи с этим, 01 ноября 2021 года истец направила в адрес ответчика претензию о необходимости сдачи в Управление Росреестра по Краснодарскому краю указанного выше договора купли-продажи в целях государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество. Однако, ответчик без уважительных причин и оснований уклоняется от договорных обязательств и регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имуществу к истцу. Таким образом, истец, не имея другого способа защиты своих прав, обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик Рубцова Н.В. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Каргаевой О.В. о признании незаключенным договора купли-продажи от 08.10.2015 г.

В обоснование заявленного требования Рубцовой Н.В. указано, что она не получила от Каргаевой О.В. денежные средства по договору купли-продажи от 08.10.2015 г. При этом Рубцова Н.В. узнала о фактической цене жилого помещения и долей в праве собственности на земельный участок в размере 2 300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей только в судебном заседании, ранее никто с ней не согласовывал цену договора. Она не уполномочивала ФИО9 на представление её интересов по продаже спорной квартиры и долей в праве собственности на земельный участок, получение за нее денежных средств от Каргаевой О.В.

Спорное жилое помещение является единственным жилым помещением, принадлежащим на праве собственности Рубцовой Н.В. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии исполнения договора купли-продажи со стороны Каргаевой О.В. Заявленные Рубцовой Н.В. встречные исковые требования основаны на нормах ст.ст. 454, 549, 558 ГК РФ, приняты к производству, о чем вынесено определение от 24.03.2022.

В судебном заседании истец Каргаева О.В. и её представитель Сузановская Н.А. поддержали исковые требования по изложенным в иске основаниям, пояснив, что денежные средства по сделке были получены третьим лицом ФИО9 с согласия Рубцовой Н.В., что подтверждается показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля Каргаева С.А. и третьего лица ФИО9 Со своей стороны, истец Каргаева О.В., полностью рассчиталась по договору купли-продажи: направила банковским переводом в пользу Рубцовой Н.В. оставшиеся денежные средства в размере в размере 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей и в настоящий момент не имеет задолженности перед Рубцовой Н.В. Также Каргаева О.В. просила суд отказать в удовлетворении встречных требований Рубцовой Н.В. в связи с пропуском последней срока исковой давности на основании ст. 196 ГК РФ.

Ответчик Рубцова Н.В. и её представитель Шундеев М.В. поддержали встречные исковые требования по основаниям, изложенные во встречном иске. Просили суд отказать в удовлетворении иска Каргаевой О.В., дополнительно пояснив, что о перечислении Каргаевой О.В. денежных средств в размере в размере 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей им ничего не известно, Рубцова Н.В. не имела желания их получать, так как считает сделку купли-продажи недвижимого имущества не заключенной. По мнению Рубцовой Н.В., отсутствие исполнения Каргаевой О.В. обязанности по передачи денежных средств лично Рубцовой Н.В. по договору купли-продажи от 08.10.2015 г., отказ в государственной регистрации перехода права собственности к Каргаевой О.В. на указанное недвижимое имущество в 2015 году, свидетельствует, что подписанный ею договор купли-продажи от 08.10.2015 г. не порождает для нее никаких юридических последствий. Также ответчик просила применить последствия пропуска срока исковой давности к исковым требованиям истца Каргаевой О.В. на основании ст. 196 ГК РФ.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО9 - в судебное заседание не явилась, извещена о времени и дате рассмотрения дела надлежащим образом. В предварительном судебном заседании 17.02.2022 г., ФИО1 просила суд удовлетворить основной иск Каргаевой О.В., пояснив, что является застройщиком многоквартирного дома, в котором находится спорное жилое помещение. Она участвовала в обсуждениях условий договора купли-продажи жилого помещения и долей в праве собственности на земельный участок между Рубцовой Н.В. и Каргаевой О.В., порядка расчетов по сделке и при подписании договора купли-продажи от 08.10.2015 г. Между ней и Рубцовой Н.В. имелась устная договорённость, что денежные средства от продажи спорного помещения и долей в праве собственности на земельный участок будут переданы ей в счет покупки другого объекта, но оформили получение средств путем заключения договора займа от 09.10.2015 г. Также ФИО9 пояснила, что на основании вступившего в законную силу решения Геленджикского городского суда от 15.10.2019 г. к делу № 2-2539/2019 она обязана выплатить в пользу Рубцовой Н.В. денежные средства в размере 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей, так как она не смогла исполнить перед Рубцовой Н.В. свои обязательства по передачи недвижимого имущества.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Краснодарскому краю - в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, суду не сообщил о причинах не явки в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, ответчика, их представителей, суд считает, что исковые требования Каргаевой О.В. подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований Рубцовой О.В. следует отказать по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 08 октября 2015 года между Каргаевой О.В. и Рубцовой Н.В. был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи.

Предметом договора купли-продажи от 08.10.2015 г. являлось приобретение Каргаевой О.В. в собственность у Рубцовой Н.В. помещения №№ 51-55 общей площадью 54,4 кв.м, назначение: жилое, с кадастровым номером №, находящееся на третьем этаже многоквартирного жилого дома, и 27/400 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес> (в настоящее время адрес указанного имущества: <адрес>).

Согласно п. 4 указанного договора стоимость приобретаемого недвижимого имущества составляла 1 000 000 (один миллион) рублей. В силу пункта 5 договора купли-продажи от 08.10.2015 г. расчет между сторонами был произведен следующим образом: 565 000 (пятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей были переданы Рубцовой Н.В. в день подписания договора, оставшиеся денежные средства в размере 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей по материнскому капиталу должны были быть перечислены Управлением Пенсионного Фонда РФ Геленджикского района в пользу Рубцовой Н.В. после государственной регистрации перехода права собственности к Каргаевой О.В. на указанное недвижимое имущество.

09 октября 2015 года Каргаева О.В. и Рубцова Н.В. совместно сдали договор купли-продажи в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество. Данное обстоятельство подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 09.10.2015 г.

В ходе регистрационных действий выяснилось, что на многоквартирный дом, в котором находится спорное имущество, был наложен арест на основании определения Геленджикского городского суда от 05.10.2015 г.

Сообщением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 20.11.2015 г. отказано в регистрации перехода на указанные жилые помещения и доли в земельном участке к Каргаевой О.В. в связи с наличием ареста на это имущество и не предоставлением со стороны Каргаевой О.В. государственного сертификата на материнский капитал.

Определением Геленджикского городского суда от 11.09.2020 г. к делу № 2-239/2020 г. наложенные ограничения на регистрационные действия в отношении многоквартирного жилого дома были сняты.

01 ноября 2021 года Каргаева О.В. направила в адрес Рубцовой Н.В. претензию с предложением о повторной сдаче документов на регистрацию перехода права собственности в связи с устраненным причинами в виде ареста. Ответа на претензию не последовало, регистрация договора купли-продажи произведена не была. При этом уважительных и каких-либо других причин и оснований для неисполнения Рубцовой Н.В. договорных обязательств не имелось.

В судебном заседании Каргаева О.В. сообщила суду, что спорное жилое помещение и доли в праве собственности на земельный участок были фактически приобретены истцом на следующих условиях: стоимость квартиры была определена в размере 2 300 000 руб., деньги в размере 1 765 000 (один миллион семьсот шестьдесят пять тысяч) рублей были получены ФИО9 (застройщиком дома) от Каргаевой О.В., оставшиеся денежные средства в размере 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей по материнскому капиталу должны были быть переданы Рубцовой Н.В.

Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства дела, что подтверждается пояснениями ФИО1 распиской о получении денежных средств на жилое помещение, подписанной ФИО9, платежным поручением № 13-1 от 09.10.2015 г. о переводе Каргаевой О.В. денежных средств в размере 1 765 000 (один миллион семьсот шестьдесят пять тысяч).

В судебном заседании истец Каргаева О.В. и ее представитель также пояснили, что в счет полученных ФИО9 (застройщиком дома) денежных средств в размере 1 765 000 (один миллион семьсот шестьдесят пять тысяч) рублей, она обещала предоставить в собственность Рубцовой Н.В. другую квартиру, что подтверждается решением Геленджикского городского суда от 15.10.2019 г. к делу № 2-2539/2019.

Суд, изучив решение Геленджикского городского суда от 15.10.2019 г. к делу № 2-2539/2019, считает, что установленные им обстоятельства имеют значение для дела в части установленных взаимоотношений между ФИО9 и Рубцовой Н.В. Из текста судебного решения следует, что предметом спора являлось взыскание денежных средств с ФИО9 в пользу Рубцовой Н.В. на основании договора займа денежных средств от 09.10.2015 г., заключенного между ними.

Из содержания договора займа от 09.10.2015 г. следует, что за предоставление займа ФИО9 обязалась предоставить Рубцовой Н.В. квартиру № 11 общей площадью 50,0 кв.м, в строящемся доме по адресу: <адрес>

В связи с невыполнением ФИО9 договора займа, решением Геленджикского городского суда от 15.10.2019 г. к делу № 2-2539/2019 взысканы с нее в пользу Рубцовой Н.В. денежные средства в размере 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей в качестве суммы основного долга по договору займа от 09.10.2015 г.

Ответчик Рубцова Н.В. не отрицала, что знает ФИО9 как застройщика дома, между ними действительно имелись договорные отношения, но они не были связаны со спорным жилым помещением и долями в праве собственности на земельный участок. Договор купли-продажи от 08.10.2015 г. действительно подписывала она, предполагая продать квартиру, но в связи с тем, что денежных средств она лично не получила от Каргаевой О.В., полагала, что договор является незаключенным и не порождающим для нее правовых последствий.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Статьей 56 ГПК РФ закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Изучив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 08.10.2015 г. и договор займа денежных средств от 09.10.2015 г. взаимосвязаны между собой, данные документы были заключены в короткий промежуток времени между собой, в обеих документах в качестве стороны договора участвует Рубцова Н.В.

Договор купли-продажи от 08.10.2015 г. был подписан Рубцовой Н.В. лично, что она не отрицала в судебном заседании. При этом ей не были указаны обстоятельства, которые бы ее вынудили подписать указанный документ с нарушением волеизъявления. Тем более, что она лично и совместно с Каргаевой О.В. сдала договор купли-продажи в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к Каргаевой О.В.

Отсутствие получения денежных средств по указанному договору от Каргаевой О.В. не является основанием для признания указанного договора не заключенным, так как указанные денежные средства были направлены на реализацию ФИО9 (застройщиком дома) продажи другой квартиры в пользу Рубцовой Н.В. Решением Геленджикского городского суда от 15.10.2019 г. к делу № 2-2539/2019 в ее пользу взысканы денежные средства в размере 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей с ФИО9

Также суд учитывает, что Рубцова Н.В. не отрицала, что передала в фактическое пользование Каргаевой О.В. спорное жилое помещение в 2015 году, при этом ей не завалялись требования в судебном порядке о выселении Каргаевой О.В. из спорного жилого помещения, которым она пользуется уже более 6 лет.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями ст. ст. 550, 554 и 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 63 указанного выше постановления Пленума также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В судебном заседании свидетель Каргаев С.А. пояснил, что договор купли-продажи от 08.10.2015 г. был заключен между его супругой Каргаевой О.В. и Рубцовой Н.В. Часть денежных средств по договору были перечислены на расчетный счет застройщика ФИО9 с согласия Рубцовой Н.В., которая подписала договор купли-продажи и передала документы на регистрацию в Управление Росреестра. Оставшиеся денежные средства должны были быть погашены на счет средств материнского капитал путем перечисления УПФ РФ по г. Геленджику на банковский счет Рубцовой Н.В. О том, что квартира находилась под арестом на основании определения Геленджикского городского суда на момент заключения сделки Каргаевой О.В. известно не было. После приостановления регистрационных действий, Рубцова Н.В. не предлагала расторгнуть договор купли-продажи, стороны договорились дождаться снятия ареста с недвижимого имущества.

Суд учитывает, что Каргаевой О.В. были перечислены банковским способом в пользу Рубцовой Н.В. оставшиеся к оплате по договору купли-продажи от 08.10.2015 г. денежные средства в размере в размере 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером № 422-1 от 26.05.2022 г.

Также из материалов дела так же следует, что с 2015 года и по настоящее время Каргаева О.В. вместе со своей семьей проживает в указанном выше жилом помещении, несет бремя его содержания, производит текущий и капитальный ремонт, оплачивает коммунальные платежи и иные расходы, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями и фотографиями.

Поскольку договор купли-продажи от 08.10.2015 г. содержит все существенные условия, имущество передано покупателю с момента подписания договора, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ ответчиком Рубцовой Н.В. не представлено доказательств того, что договор купли-продажи от 08.10.2015 г. не был исполнен сторонами, указанный договор является заключенным.

При этом суд считает, что заявленное истцом Каргаевой О.В. требование о пропуске ответчиком Рубцовой Н.В. процессуального срока для подачи встречного иска является необоснованным. Также является необоснованным заявленное ответчиком Рубцовой Н.В. требование о пропуске истцом Каргаевой О.В. процессуального срока для подачи первоначального иска.

Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Частью 1 ст. 196 ГК РФ определено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Как видно из материалов дела, основанием для подачи иска Каргаевой О.В. послужило снятие ареста со спорного имущества на основании определения Геленджикского городского суда от 11.09.2020 г. к делу № 2-239/2020 г.

Таким образом, истец Каргаева О.В. обратилась в суд с иском в пределах трехлетнего срока со дня, когда спорное имущество перестало быть ограниченным в обороте. В связи с подачей иска Каргаевой О.В., у Рубцовой Н.В. возникло право на подачу встречного иска, так как о нарушении своего права она узнала только лишь в связи с подачей иска Каргаевой О.В.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Каргаевой О.В. к Рубцовой Н.В. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Каргаевой О.В. на помещение №№ 51-55, общей площадь 54,4 кв.м, назначение: жилое, с кадастровым номером 23:40:0412079:21, находящееся на третьем этаже многоквартирного жилого дома, и 27/400 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Исключить из числа собственников на вышеуказанное имущество Рубцову Н.А., аннулировать записи регистрации № от 05.03.2015 г., № от 18.02.2015 г.

В удовлетворении встречных исковых требований Рубцовой Н.В. к Каргаевой О.В. о признании незаключенным договора купли-продажи от 08.10.2015 г. отказать.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода прав собственности к Каргаевой О.В. на помещение №№ 51-55, общей площадь 54,4 кв.м, назначение: жилое, с кадастровым номером 23:40:0412079:21, находящееся на третьем этаже многоквартирного жилого дома, и 27/400 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. Цветочная, 55, в Едином государственном реестре недвижимости без истребования дополнительных документов.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 мая 2022 г.