Решение по делу № 2-7080/2023 от 05.06.2023

Дело №

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    04 июля 2023 года                                                                          г. Видное

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фирсовой Т.С., при секретаре судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пригород Лесное» о защите прав потребителей, признании недействительным условий договора, взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным пункты 3.6, 3.7 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор), взыскать с ответчика денежные средства за соразмерное уменьшение покупной цены квартиры за разницу площади в сумме <данные изъяты>, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической уплаты денежных средств в размере 1% от суммы <данные изъяты>, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, судебные расходы, состоящие из расходов на оформление доверенности в сумме <данные изъяты>, почтовых расходов в сумме <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований указывает, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом Договора являлась постройка объекта и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передача объекта долевого строительства истцу, который по условиям договора обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Объектом долевого строительства являлась квартира №, расположенная по адресу: <адрес>

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, при этом площадь квартиры меньше на 0,83 кв.м по сравнению с указанной в договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание представитель истца явилась, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представлен письменный отзыв ответчика, в соответствии с которым он возражает против удовлетворения требований истца.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с положениями ст. ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного Закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом Договор являлась постройка объекта и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передача объекта долевого строительства истцу, который по условиям договора обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Объектом долевого строительства являлась квартира № расположенная по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3.6 и п.3.7 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, если после ввода объекта в эксплуатацию фактическая площадь жилого помещения превысит или окажется меньше общей площади, указанной в приложении № к договору, более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается или увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости одного квадратного метра объекта и разницы фактической площади жилого помещения.

Согласно приложению № к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь объекта составляет 54,83 кв.м.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь объекта составила 54,00 кв.м.

Решением Видновского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, частично удовлетворен иск ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Пригород Лесное» о взыскании денежных средств в счёт устранения недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа. С ответчика в пользу истца взыскана стоимость устранения строительных недостатков в размере <данные изъяты>, компенсация морального вреда <данные изъяты>, судебные расходы на досудебную строительную экспертизу <данные изъяты>, услуги почтовой связи <данные изъяты>, доверенность <данные изъяты>, в отношении квартиры по адресу: <адрес>

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Частью 1 и 2 ст. 7 Закона определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия, а в частности пунктами 3.6, 3.7 Договора предусмотрено, что, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 1 (одного) квадратного метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

То есть, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона. Размер фактической площади переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

Истцу передана квартира площадью 54,00 кв. м, что менее предусмотренной в договоре площади на 0,83 кв.м, данная погрешность в размере 0,83 кв.м является незначительной, не выходящей за пределы согласованной сторонами погрешности; стороны свободны в определении условий заключаемого договора; при заключении договора истец с оспариваемыми условиями согласился. Данная правовая позиция разъяснена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года и в Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.04.2023 по делу N 88-10442/2023.

При таких обстоятельствах пункт 3.6, 3.7 Договора в части предусмотренного сторонами отступления от площади передаваемого объекта долевого строительства в 1 кв.м. не может являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах, а, следовательно, в удовлетворении данных требований надлежит отказать.

На основании изложенного требования истца о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, неустойки, а также производных от них требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пригород Лесное» о защите прав потребителей, признании недействительным условий договора, взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

            Судья                        Т.С. Фирсова