Решение по делу № 2-202/2021 от 28.08.2020

Дело №...

Поступило в суд 28 августа 2020 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                                           г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего                Пыреговой А.С.

при секретаре                                                         Цайтлер В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дранициной О. АнатО. к администрации Новосибирского района Новосибирской области, Галыгину Д. А., Территориальному управлению Росимуществом Новосибирской области о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Драницина О.А. первоначально обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение – квартиру, общей площадью 16,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> от продавца Галыгина А. А.ича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к покупателю Дранициной О. АнатО., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве ответчика по делу привлечен Галыгин Д. А..

Требования истца обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Машталлер Л.А., действующей на основании доверенности от имени продавца Галыгина А.А., был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения. Квартира была передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ и фактически находится во владении и пользовании истца. Расчеты по сделке купли-продажи завершены в день подписания договора купли-продажи, что подтверждается распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец и    Машталлер Л.А. должны были совместно обратиться в регистрационную службу для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, однако в связи со смертью Галыгина А.А. (ДД.ММ.ГГГГ) от чьего имени действовала Майшталлер Л.А., регистрации перехода права собственности осуществлена не была. Поскольку собственник квартиры умер, истец вынуждена обратиться с иском в суд.

В судебное заседание истец Драницина О.А. не явилась, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещена надлежащим образом, предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца Шестакова Н.И., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что представленные документы, в том числе проведенная экспертиза свидетельствуют о волеизъявлении собственника квартиры продать ее, в период своей жизни им была выдана доверенность.

Ответчик Галыгин Д.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением. Ранее участвуя в судебном заседании ответчик и его представитель Сазонова В.В. исковые требования не признавали, поясняли что Галыгин А.А. в силу своего психологического состояния не мог совершить сделку купли-продажи. Оспаривали представленные документы и заявляли об их подложности.

Ответчик администрация Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом, исковые требования не признали по основаниям изложенным в письменном отзыве, указывая что администрация не является органом, уполномоченным на осуществление функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предоставили заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик Территориальное Управление Росимущества в Новосибирской области      в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Третье лицо – Управление Росреестра по Новосибирской области, в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещено надлежащим образом, предоставило заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо Машталлер Л.А. в судебное заседание не явилась,    о времени и месте проведения судебного разбирательства извещена надлежащим образом, конверт возвратился с отметкой «истек срок хранения».

Суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Дранициной О. АнатО.й (покупатель) и отцом ответчика Галыгина Д. А. – Галыгиным А. А.ичем (продавец), от имени которого на основании доверенности действовала Машталлер Л. А., заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной на 1 (первом) этаже, 5-ти (пяти) этажного жилого дома, общей площадью 16,5 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенной по адресу: <адрес> (л.д.15).

Указанная выше квартира была передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ н. согласно п. 13 договора купли-продажи (л.д.14).

Право собственности продавца на земельный участок подтверждается договором участия в долевом строительстве двухсекционного многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.183-189, л.д.197).

Согласно выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником спорного жилого помещения указан Галыгин А. А.ич (л.д.76-77).

Согласно п. 4 договора цена объекта недвижимости составляет по соглашению сторон 680 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью в день подписания настоящего договора.

Пунктом 12 договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента подписания сторонами настоящего договора, с последующей обязательной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в установленном законом порядке.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ видно, что Машталлер Л. А. получила денежные средства в размере 680 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, претензий не имеет (л.д.53).

Однако обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок продавцом Галыгиным А.А. исполнены не были.

ДД.ММ.ГГГГ Галыгин А. А.ич умер, о чем специализированным отделом регистрации актов гражданского состояния о смерти по городу Новосибирску управления по делам ЗАГС Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №... (л.д.55).

Из представленных нотариусом нотариального округа г.Новосибирска Науменко М.Н. сведений следует, что после смерти Галыгина А. А.ича,    в нотариальной конторе заведено наследственное дело, с заявлением о принятии наследства обратился Галыгин Д. А. (л.д.73).

Судом установлено, что до настоящего времени государственная перехода права собственности от продавца Галыгина А.А. к покупателю Дранициной О.А. не произведена, поскольку стороны не зарегистрировали договор купли-продажи земельного участка в установленном законом порядке. Аналогичным образом, не произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение к наследнику Галыгину Д.А.

В настоящее время провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - квартиру истцу не представляется возможным в связи со смертью продавца.

В силу п.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №... Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №... от ДД.ММ.ГГГГ « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Драницина О.А. обратилась с иском в том числе к ответчику Галыгину Д.А. о признании состоявшимся перехода права собственности на спорную квартиру, в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи с Галыгиным А.А.

В подтверждение доводов о состоявшейся сделке Драницина О.А. представила договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Галыгин А.А. продал спорный участок за 680 000 рублей, а также расписку от ДД.ММ.ГГГГ о получении Машталлер Л.А., представляющей интересы Галыгина А.А. по доверенности от истца денежных средств и отсутствии со стороны продавца финансовых претензий к покупателю.

Галыгин Д.А. предоставил суду возражения на исковое заявление, указывая на то, что фактически Машталлер Л.А. распорядилась квартирой после смерти отца, в связи с чем    оспаривал заключение его отцом договора купли-продажи. Также указал в судебном заседании на то, что при жизни его отец не заключал какого-либо договора купли-продажи, право на продажу спорной квартиры никому не передавал, и продавать квартиру не намеревался. О продаже квартиры он не знал и узнал об этом только в судебном заседании. Кроме того, указал на то, что его отец не мог ни продать спорную квартиру, ни передать права на продажу спорной квартиры, потому что в силу болезни не мог осознавать ни своих действий, ни физически участвовать в процессе продажи квартиры.

Представителем ответчика Галыгина Д.А. – Сазоновой В.В. заявлено ходатайство о подложности представленного в суд истцом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и расписки от ДД.ММ.ГГГГ выданной Машталлер Д.А., в связи с чем судом назначена судебно-техническая экспертиза документов.

Как следует из заключения эксперта ООО «...» №... от ДД.ММ.ГГГГ время и выполнение документов: первого экземпляра «Договора купли-продажи квартиры» от ДД.ММ.ГГГГ, первого экземпляра «Акта приема-передачи квартиры» от ДД.ММ.ГГГГ и «Расписки» от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Машталлер Л.В. соответствует указанным в документах датам. Документы не подвергались химическому, агрессивному (длительному температурному (тепловому, световому (ультрафиолетовому) воздействию и/или воздействию конвекции теплого воздуха).

В силу положений ст. 55 ГПК РФ суд принимает вышеуказанное заключение судебной экспертизы в качестве доказательства по делу, которое соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает неоднозначного толкования. Эксперт является компетентным и соответствует требованиям сертификации по соответствующим специальностям, входящим в предмет исследования,     предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не согласиться с выводами судебной экспертизы у суда не имеется, и сторонами таких доказательств не представлено.

Кроме того, в подтверждение того, что Галыгин А.А. намеревался продать квартиру, что находился в состоянии полной дееспособности, понимал правовые последствия сделки, право на заключение которой им было передано      Машталлер Л.А., истцом представлены следующие документы:

- копия нотариальной доверенности серия <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, которая подписана Галыгиным А.А. собственноручно, с передачей полномочий Машталлер Л.А. от его имени осуществить действия по продаже спорной квартиры, заверенная нотариусом Парфеновой Л.В.;

- справка <адрес> психиатрической больницы №... специализированного тапа №... от ДД.ММ.ГГГГ о добровольном психиатрическом освидетельствовании Галыгина А.А., согласно которой на момент осмотра Галыгин А.А. может адекватно оценивать происходящее, участвовать в имущественных и иных сделках, осознавать их последствия;

- договор возмездного оказания медицинских услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ГБУЗ НССО «... №... специализированного типа» и Галыгиным А.А., согласно которому        Галыгину А.А. оказаны услуги по экспертному психиатрическому освидетельствованию;

- договор о продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между исполнителем – агентством недвижимости ООО «...» и заказчиком – Галыгиным А.А., согласно которого исполнитель обязуется оказать заказчику услуги по поиску лица (покупателя), заинтересованного в покупке объекта недвижимости: <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>

- договор оказания услуг по поиску покупателя от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ООО «ЦАН» и Машталлер Л.А., согласно которого агентство оказывало услуги по поиску покупателя на объект недвижимости: <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>

Указанные документы свидетельствуют о пожизненном волеизъявлении собственника спорной квартиры продать жилое помещение, а также нахождение Галыгина А. А. в здравом уме и памяти, что подтверждает его полную дееспособность, понимание им правовых последствий сделки, право на заключение которой им было передано и его намерения.

Так же суд учитывает факт того, что в спорной квартире не были прописаны ни сам собственник Галыгин А.А, ни его наследник – Галыгин Д.А., что подтверждается выпиской из поквартирной карточки (домовой книги) от ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение доводов волеизъявления собственника Галыгина А.А. на отчуждение спорной квартиры истцом представлены документы, подтверждающие несение собственником расходов по оплате коммунальных и иных платежей по квартире и отсутствие задолженности:

- справка №... об отсутствии задолженности по электрической энергии по лицевому счету №...;

- расширенная выписка из лицевого счета от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности;

- справка ЗАО «...» от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности по лицевому счету №... об установленном в квартире счетчике в электрощитке.

- справка «...» №... от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности по лицевому счету №...

- справка ООО «...» №... от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности;

- справка ... №... от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии обязанности производить оплату взноса за капитальный ремонт.

Вышеуказанные документы, датированные до ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствуют о намерении продажи спорной квартиры, поскольку указанные справки были запрошены в соответствующих организациях для предъявления в регистрирующем органе при регистрации перехода права собственности.

Кроме того, суд учитывает, что при подписании договора купли-продажи истцу были переданы все документы на спорную квартиру, имеющиеся в распоряжении собственника Галыгина А.А.:

- оригинал договора участия в долевом строительстве №... от ДД.ММ.ГГГГ, прошедший государственную регистрацию;

- оригинал Акта приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, прошедший государственную регистрацию;

- оригинал технического плана помещения;

- оригинал кадастрового паспорта помещения;

- оригинал свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру;

- истцу были переданы ключи от квартиры.

С момента приобретения спорного имущества, истец осуществлял оплату коммунальных платежей, сменил замки, приобрела и завезла некоторые строительные материалы с целью последующего ремонта.

В судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были соблюдены требования закона о письменной форме, а также по содержанию договора купли-продажи, в договоре указан предмет договора, данные, позволяющие определенно установить объект, подлежащий передаче от продавца к покупателю, указана стоимость объекта, согласованная сторонами, договор подписан сторонами собственноручно, в связи с чем суд приходит к выводу, что данный договор купли-продажи земельного участка полностью соответствует требованиям действующего законодательства, следовательно, является обязательным для сторон договора.

Суд обращает внимание, что при подписании договора купли-продажи, спорная квартира была фактически передана продавцом Галыгиным А.А. во владение покупателю Дранициной О.А., а покупатель Драницина О.А. выполнила надлежащим образом условия договора по оплате стоимости квартиры, передав продавцу 680 000 рублей за указанный объект недвижимости.

В подтверждение платежеспособности, а именно факта наличия у истца денежных средств, необходимых для оплаты продажной стоимости спорной квартиры истцом указаны обстоятельства и представлены соответствующие документы.

Так, истец указывает, что с 1990 года и по настоящее время ведет трудовую деятельность и имеет стабильный доход. При этом с 2008 года занимала руководящие должности и в настоящее время работает исполнительным директором ООО «...», что подтверждается трудовой книжкой.

Кроме того, истец имела в собственности жилое помещение (трехкомнатную квартиру) №..., расположенную в <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, договором от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между истцом и СК «...», Актом передачи в собственность квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартиры была продана истцом в августе 2018, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, продажная стоимость квартиры составила ... рублей, которые были получены истцом.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и Галыгиным А.А., скончавшейся ДД.ММ.ГГГГ, заключен в установленной законом форме, исполнен сторонами, не признан недействительным, не расторгнут, суд приходит к выводу о том, что покупатель по договору имеет право в судебном порядке требовать государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, заявив такое требование к ответчику, как правопреемнику, наследнику продавца Галыгина А.А.

Факт смерти продавца не свидетельствуют о том, что договор утратил свою силу. Данные обстоятельства не освобождают правопреемника продавца от правовых последствий, связанных с совершением наследодателем сделки по купле-продаже и уклонением от государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, с момента передачи владения недвижимым имуществом приобретатель Драницина О.А. является законным владельцем указанного объекта недвижимого имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно ч.ч.3,5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №..., Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что стороны фактически исполнили договор купли-продажи, объект недвижимого имущества по указанному договору передан от продавца покупателю, при этом, покупателем исполнены обязанности по оплате его стоимости в полном объеме, а также то, что покупатель открыто владеет и пользуется объектом с сентября 2019г., и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, является отсутствие продавца, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются законными, обоснованными, и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Также суд полагает необходимым отметить, что в данном случае надлежащим ответчиком исходя из вышеуказанных разъяснений является наследник лица, с которым был заключен договор на отчуждение спорного имущества, то есть Галыгин Д. А.

Поскольку администрация Новосибирского района Новосибирской области, Территориальное управление Росимуществом Новосибирской области законных прав и интересов истца не нарушали, требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение могут быть направлены только к наследникам продавца, суд полагает, что в удовлетворении иска к данным ответчикам должно быть отказано.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Дранициной О. АнатО. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на    жилое помещение – квартиру, общей площадью 16,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> от продавца Галыгина А. А.ича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к покупателю Дранициной О. АнатО., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении исковых требований к администрации Новосибирского района Новосибирской области, Территориальному управлению Росимуществом Новосибирской области    отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья                                                                                    А.С. Пырегова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ