Решение по делу № 33-11378/2017 от 03.05.2017

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег.№33-11378/2017 Судья: Проявкина Т.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Мирошниковой Е.Н.
судей	Вологдиной Т.И., Ягубкиной О.В.
при секретаре	Сергеевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 05 октября 2017 года апелляционную жалобу Жесткова Николая Ивановича на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2017 года по делу №2-370/17 по иску Жесткова Николая Ивановича к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкорпорация Эллис», обществу с ограниченной ответственностью «Альфа», обществу с ограниченной ответственностью «Аптекарский» о признании права собственности на долю нежилого помещения,

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., доводы представителя истца Жесткова Н.И. – Карецкой Т.В., действующей на основании доверенности от 78АБ0689439 от 28.04.2016, сроком на 3 года, рег. № 6-589, поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителей 3-е лица ПАО «Сбербанк России» - Николаевой О.И., действующей на основании доверенности 78 АБ 2785019 от 14.04.2017, сроком по 21.02.2020 года, рег. № И-3349, Афанасьевой А.Е., действующей на основании доверенности 78 АБ 2785003 от 14.04.2017 по 21.02.2020 года, рег. № И-3333, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Жестков Н.И. в июне 2016 года обратился в суд с двумя исками к ООО «Стройкорпорация Эллис», ООО «Альфа» о признании за ним права собственности на две доли (по 4253/440245) нежилого помещения 34-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с целью использования для автомобильной стоянки с местом, №№....

Определением суда от 12.10.2016 (протокольным) гражданские дела №№ 2-9130/2016 и 2-9131/2016, возбужденные по вышеуказанным искам, были объединены в одно производство (т.1 л.д.192).

В судебном заседании 15.12.2016 к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО «Аптекарский» (протокольное определениет.2 л.д.198).

В обоснование требований истец указал, что 28.03.2013 он заключил с ООО «Альфа» два предварительного договора купли-продажи автостояночных мест №... и №..., расположенных в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Лит.А, этаж – подвал. После подписания указанных договоров внес обеспечительные платежи в полном размере. Указывает, что с момента совершения сделок он открыто и законно владеет приобретенными автостояночными местами, оплачивает текущие платежи, содержит в надлежащем состоянии. Передача автостояночных мест и их принятие подтверждается актом приема-передачи. Однако, автостояночные места не были оформлены в его собственность в установленном законом порядке, так как ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, неоднократные звонки, письма с требованием заключить основной договор купли-продажи игнорирует.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст. 288, ч.2 ст.218, ст.ст. 421, 432, 550, п.2 ст.433 ГК РФ, истец с учетом уточнений 27.02.2017 требований в порядке ст. 39 ГПК РФ (т.2 л.д.240, 241) просил признать за ним право собственности на 4253/305830 долей нежилого помещения 34-Н с кадастровым номером №... с целью использования для автомобильной стоянки с местом №... и на 4253/305830 долей нежилого помещения 34-Н с кадастровым номером №... с целью использования для автомобильной стоянки с местом №..., расположенные по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.А.

Представитель ответчика ООО «Альфа» - конкурсный управляющий Губанков Д.С. возражал против иска.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «Сбербанк России», против иска возражал, ссылаясь на положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указывая на договор ипотеки от 28.06.2013 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 10.06.2014), заключенного между ООО «Альфа» и ПАО «Сбербанк», по условиям которого в залог банку был передан объект недвижимости - нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации), назначение: нежилое, общей площадью 3 058,3 кв.м, этаж № подвал, этаж №..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А, кадастровый №..., при заключении которого банк в отношении спорного имущества руководствовался сведениями ЕГРП, в соответствии с которыми собственником имущества являлось ООО «Альфа», и банк не мог знать о наличии заключенных предварительных договоров купли-продажи в праве собственности на имущество с истцом, права собственности по которому зарегистрированы не были. Полагает, что банк, уступивший свои права 21.07.2016 ООО «Аптекарский» по обязательствам из кредитного договора, обеспеченного ипотекой спорного помещения, являлся добросовестным залогодержателем, а истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27.02.2017 в удовлетворении исковых требований было отказано.

В апелляционной жалобе истец Жестков Н.И. просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные им требования в полном объеме.

Представители ООО «Аптекарский», ООО «Альфа», ООО «Стройкорпорация Элис», Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия, с учетом мнения участников судебного заседания, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав мнение участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 10.09.2012 в соответствии с договором купли-продажи ООО «Стройкорпорация Эллис» продало ООО «Альфа» объект недвижимости: нежилое помещение общей площадью 8 804,9 кв.м, этаж подвал-1, назначение нежилое, кадастровый №... расположенное по адресу: <адрес> (т.2 л.д.208,209).

Согласно приобщенному к материалам дела свидетельству о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 11.10.2012, за ООО «Альфа» 11.10.2012 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, назначение – нежилое, общей площадью 8 804,9 кв.м, этаж подвал-1 по указанному выше адресу (Санкт-Петербург, <адрес>), с кадастровым номером №....

18.09.2012 между ООО «Стройкорпорация Эллис» (агент) и ООО «Альфа» (принципал) заключен агентский договор, по условиям которого агент обязался по поручению принципала от имени и за счет принципала заключать предварительные договоры купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Лит.А, которое будет разделено на несколько помещений с покупателями на условиях указанных в предварительном договоре купли-продажи (п.1.1). При этом цена каждого объекта, его местоположение в помещении №... с указанием номера машино-места, определяются в дополнительном соглашении к настоящему договору. Агент также обязался принимать платежи по заключенным предварительным договорам, а также совершать иные действия, необходимые для исполнения обязанностей по агентскому договору. Принципал обязался выплатить вознаграждение за совершенные агентом действия (п. 1.1). Сроки оказания услуг с 18.09.2012 по 18.09.2013. В соответствии с п. 2.1.8 агентского договора денежные средства, принятые агентом от покупателей, как платежи по предварительному договору перечисляются агентом на расчетный счет принципала в срок 14 календарных дней, с момента их перечисления агенту покупателем (т.1 л.д.24-26).

28.03.2013 между ООО «Альфа» (продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация Эллис», действующем в рамках вышеуказанного агентского договора и Жестковым Н.И. был заключен предварительный договор купли-продажи №ПЦ-849К/ВПЮГ 5-3 в отношении имущества, описанного в п.1.1 договора как доля в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 34-Н, расположенного на отметке -3,3 в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> - (далее по тексту «Автостоянка»), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4 402,45 кв.м, с правом пользования местом №....

Пунктами 2.1 и 2.2 данного договора было предусмотрено внесение покупателем обеспечительного взноса в сумме 1 388 890,00 рублей с установлением срока уплаты 01.04.2013. Указанная сумма была уплачена истцом 01.04.2013 (т.1 л.д.18).

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора основной договор купли-продажи доли подлежит заключению в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на Автостоянку.

Пункт 5.1 договора предусматривал, что по заявлению покупателя продавец предоставляет покупателю право доступа на Автостоянку с момента заключения настоящего договора до момента заключения основного договора с правом пользования машино-местом согласно п. 1.1 и правом выполнения текущего ремонта, но без права произведения перепланировки и переоборудования. Предоставление покупателю права доступа в Автостоянку производится путем подписания сторонами соглашения к настоящему договору при полном исполнении покупателем условий п.п.3.2.1 договора.

В этот же день – 28.03.2013 Жестков Н.И. заключил с ООО «Альфа» в лице ООО «Стройкорпорация Эллис» еще один предварительный договор купли-продажи №ПЦ-А-849/2/ВПЮГ 5-3 в отношении имущества, описанного в п.1.1 договора как доля в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения №... расположенного в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Лит.А, этаж – подвал - (далее по тексту «Автостоянка»), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4 402,45 кв.м, с правом пользования местом №..., на аналогичных предыдущему договору условиях, в том числе и в части размера обеспечительного взноса, который был им также оплачен.

В обоснование требований о признании права собственности на объекты недвижимости истец указал, что предусмотренные договорами с ООО «Альфа» обязательства по оплате им исполнены, что свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. С момента заключения договора истец фактически пользуется местами на автостоянке и несет бремя содержания имущества, заключив 19.01.2015 договор на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки (машино-мест) и пользование коммунальными услугами с ООО «Радиус» в отношении мест №... и №....

В суд первой инстанции в подтверждение заявленных требований были представлены копии предварительного договора купли-продажи №ПЦ-849К/ВПЮГ 5-3 (парковочное место №...), платежные документы об оплате, а также договоры от 19.01.2015 на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки (машино-мест) и пользование коммунальными услугами с ООО «Радиус» в отношении парковочных мест №... и №.... Каких-либо доказательств, подтверждающих передачу истцу в соответствии с предварительными договорами купли-продажи парковочных мест №... и №... (акты приема-передачи, дополнительные соглашения) истцом в суд представлено не было. Представитель истца в судебном заседании 02.02.2017 пояснил: «что касается акта приема-передачи, квартира была оформлена в собственность таким же образом. Жестков покупал квартиру по предварительному договору не у застройщика, поэтому когда покупался паркинг, никаких сомнений не возникало». В судебном заседании 27.02.2017 представитель истца пояснил, что заключенный договор является актом приема-передачи. Предварительный договор купли-продажи в отношении парковочного места №... в суд первой инстанции представлен не был, участники по делу не оспаривали заключение договора в отношении парковочного места №....

Возражая против заявленных требований представитель третьего лица ПАО Сбербанк указывал на нахождение имущества в залоге, отсутствие согласия на отчуждение имущества залогодержателем, ООО «Альфа» в процедуре банкротства. Указывал, что на плане не отмечены номера машино-мест, где фактически расположена та доля, на которую претендует истец, и их невозможно определить, поскольку ни на бумаге, ни в натуре доли не выделялись. Отсутствует факт передачи покупателю какого-либо имущества, предварительный договор не является актом передачи. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Альфа» пояснял, что ему не передавались документы по данному помещению от ООО «Альфа», против иска возражал.

Из материалов дела также следует, что 28.06.2013 между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «Альфа» (заемщик) был заключен договор №... об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) в сумме лимита 1 100 000 000 рублей.

В соответствии с п.9.1.1.3 указанного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по договору в залог предоставлено, в том числе, нежилое помещение общей площадью 8 804,9 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №..., залоговой стоимостью не менее 187 362 000 рублей.

Дополнительными соглашениями от 10.06.2014 предмет залога по указанному пункту договора был указан как нежилое помещение общей площадью 3 058,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровый №... (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации данной недвижимости), залоговой стоимостью не менее 65 089 558,80 рублей.

28.06.2013 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Альфа» в обеспечение обязательств ООО «Альфа» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (№... от 28.06.2013) заключен договор последующей ипотеки, предметом которого, в том числе, является объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 8 804,9 кв.м, этаж подвал, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №..., залоговая стоимость составляет 187 362 000 рублей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.07.2013.

Дополнительным соглашением №1 от 10.06.2014 к указанному договору последующей ипотеки установлено (п.1.2 п.п. «в» договора изложен в следующей редакции), что предметом залога является нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации данной недвижимости), назначение: нежилое, общей площадью 3 058,3 кв.м, этаж № подвал, этаж №..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №....

22.01.2014 генеральный директор ООО «Альфа» ФИО обратился в Головное отделение по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» о предоставлении согласия залогодержателя на разделение помещения 34-Н (ТЦ «Космос»), указывая, что в связи с производственной необходимостью просит дать согласие на раздел нежилого помещения 34-Н, расположенного в объекте по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Лит.А, кадастровый №..., площадью 8 804,9 кв.м, право собственности на которое обременено ипотекой, а также прекращение (аннулирование) кадастрового учета помещения и постановку на государственный кадастровый учет 12 нежилых помещений, образованных в результате раздела с выделением территории общего пользования ориентировочной площадью 523,3 кв.м, с обязательной последующей регистрацией ипотеки на образованные нежилые помещения, за исключением территории помещений общего пользования (т.2 л.д.151).

Залогодержатель согласовал раздел нежилого помещения 34-Н, расположенного по вышеуказанному адресу, в связи с чем, между залогодателем и залогодержателем были заключены дополнительные соглашения 10.06.2014 к договору кредитной линии и последующей ипотеки и, предметом залога указано нежилое помещение общей площадью 3 058,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №... (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации данной недвижимости), залоговой стоимостью не менее 65 089 558,80 рублей. Данный залог был также зарегистрирован в установленном законом порядке, что сторонами не оспаривается.

Из акта проверки предмета залога (недвижимости) от 21.10.2013, подписанного представителями ОАО «Сбербанк России» и ООО «Альфа», в том числе нежилого помещения 34-Н, этаж подвал-1, площадью 8 804,9 кв.м, кадастровый №... следует, что в ходе осмотра выявлены перепланировки в виде быстровозводимых перегородок (т.2 л.д.76). При этом залогодатель подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником имущества, объект залога не отчужден, в споре и под арестом не состоит, право собственности залогодателя никем не оспаривается. Аналогичные акты проверки предмета залога составлены также 18.04.2014, 06.06.2014 (т.2 л.д.77,78).

Право собственности ООО «Альфа» на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 058,3 кв.м этаж подвал, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №... зарегистрировано 01.07.2014, что подтверждается соответствующим свидетельством (т.1 л.д.12).

21.07.2016 ПАО «Сбербанк» (ранее ОАО «Сбербанк России») заключило с ООО «Аптекарский» договор уступки прав (требований) № ГКЭЛИС/21072016, по которому права требования по договорам ипотеки, последующей ипотеки на спорное недвижимое имущество были переуступлены ПАО «Сбербанк» в пользу ООО «Аптекарский».

До настоящего времени права ООО «Аптекарский» в Управлении Росреестра не зарегистрированы, в связи с запретом суда на внесение изменений в ЕГРП на спорные объекты путем наложения обеспечительных мер в рамках рассмотрения споров на данное имущество.

Суд первой инстанции, с учетом разъяснений п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» квалифицировал заключенные истцом предварительные договору купли-продажи как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, заключенные между Жестковым Н.И. и ООО «Альфа» предварительные договоры не соответствуют требованиям п.2 ст.346 ГК РФ и требованиям п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), поскольку материалами дела с достоверностью подтверждено то обстоятельство, что как помещение №... общей площадью 8 804,9 кв.м., так и вновь образованное путем разделения указанного помещения помещение 34-Н общей площадью 3 058,3 кв.м. находились в залоге у ПАО «Сбербанк России», необходимого согласия Залогодержателя - ПАО «Сбербанк России» на отчуждение заложенного нежилого помещения другим лицам, в отношении которого истцом предъявлено требование о признании права собственности, залогодателем ООО «Альфа» получено не было.

Кроме того? отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции принял во внимание то обстоятельство, что ответчик по делу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2016 по делу № А56-18136/2016 признан несостоятельным (банкротом), в его отношении открыта процедура конкурсного производства по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника сроком на 6 месяцев и, ссылаясь на п.1 ст.131 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»), разъяснения п.34 Постановления Пленума ВАС от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», указал, что требование о признании права собственности неисполнимо, оно подлежит оценке и транформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

С выводом суда о том, что на день заключения предварительных договоров – 28.03.2013 нежилое помещение №... находилось в залоге у Банка, судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит материалам дела, так как залог возник не ранее 26.08.2013.

Однако коллегия полагает, что решение суда не подлежит отмене исходя из следующего.

Судебная коллегия, соглашается с доводами истца о том, что заключенные сторонами предварительные договоры купли-продажи можно квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Также коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о невозможности защиты права истца, связанного с нарушением ответчиком договоров от 28.03.2013 избранным им способом, поскольку право собственности на указанные в договорах объекты недвижимости у него не возникло.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу п.2 ст.455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Соответствующие разъяснения содержатся в п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В том же пункте указано, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 того же постановления разъяснено, что, если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта) может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Данные разъяснения основаны на положениях ст.555 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С этим также связаны разъяснения, приведенные в пункте 3 того же постановления, согласно которым в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

Указанный подход, по смыслу пункта 8 того же постановления, действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть. Такой договор согласно данному пункту постановления должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 этого постановления.

Вместе с тем, в пункте 5 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Между тем, представленные по делу доказательства не позволяют достоверно установить, что указанное в договорах сторон имущество фактически имеется в натуре, поскольку акт приема-передачи во исполнение договоров от 28.03.2013 сторонами не составлялся, что было подтверждено представителем истца в суде первой инстанции, регистрация права собственности ООО «Альфа» на вновь созданный объект недвижимости, указанный в договорах от 28.03.2013, не производилась.

Дополнительные соглашения, предусмотренные пунктом 5.1 предварительных договоров (заключение соглашения о предоставлении покупателю по его заявлению права доступа в автостоянку) в суд первой инстанции не представлялись, хотя, как следует из протоколов судебных заседаний, судом неоднократно ставился на осуждение вопрос о подтверждении фактической передачи машино-мест покупателю. Копии данных дополнительных соглашений (нотариально удостоверенные) были предоставлены стороной истца только в качестве приложений к дополнительной апелляционной жалобе от 20.07.2017 (третье судебное заседание суда апелляционной инстанции), после отложения дела и обязании истца предоставить предварительный договор купли-продажи в отношении парковочного места №..., так как в суд первой инстанции он не был предоставлен, оригиналы платежных документов. При этом в судебном заседании суда апелляционной инстанции 27.06.2017 истцовая сторона подтвердила, что акта приема-передачи не было, все условия передачи прописаны в п.1.2 договора, после заключения предварительного договора и внесения денежных средств истцу было передано спорное помещение в 2013 году. Представитель же третьего лица (ПАО «Сбербанк России») в данном судебном заседании (27.06.2017) указывал на отсутствие акта приема-передачи, а также отсутствие письменного соглашения в соответствии с п.5.1. договора. Судебное заседание 13.07.2017 было отложено в связи с неявкой истцовой стороны и, непредставлением вышеуказанных истребуемых коллегией документов.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что приложенные к дополнительной апелляционной жалобе от 20.07.2017 копии соглашений от 28.03.2013 к предварительным договорам от 28.03.2013 в качестве иллюстрации доводов о том, что фактически покупателю были в марте 2013 года переданы указанные машино-места, не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства судом апелляционной инстанции, поскольку в суд первой инстанции данные документы не представлялись. Доводов с указанием причин, по которым данные соглашения не были или не могли быть представлены в суд первой инстанции, истцовая сторона не представила. Копии удостоверены нотариусом 18.07.2017. Подлинники документов, как на то указывала коллегия 13.07.2017, в суд представлены не были.

Факт заключения истцом 19.01.2015 договоров №... и №... на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки с ООО «Радиус» не может быть признан достоверным доказательством исполнения продавцом договоров от 28.03.2013, либо создания того имущества, которое указано в договоре от 28.03.2013, поскольку договоры на управление заключены истцом с лицом, не являющимся стороной предварительного договора купли-продажи. Таким образом, данный договор и указанные в нем обязательства в силу положений части 3 ст.308 ГК РФ не создают каких-либо правовых последствий для ООО «Альфа».

Коллегия полагает также, что даже при установлении обстоятельств фактического существования имущества, указанного в договорах от 28.03.2013, признание права собственности не является допустимым способом защиты для истца.

Так, в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 ст.223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений, право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст.12 ГК РФ, ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца могло бы являться только требование о государственной регистрации перехода права собственности на долю существующего помещения (при условии представления доказательств, позволяющих определить назначение и состав помещения, количество машино-мест, произвести расчет приходящейся на истца доли в праве собственности), сопряженное с требованием о передаче объекта.

При этом, в связи с признанием ответчика несостоятельным банкротом решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2016 года такое требование не могло быть рассмотрено вне рамок конкурсного производства.

Заявленное истцом требование о признании права собственности в такой ситуации удовлетворению не подлежало.

Учитывая вышеизложенное, оснований к отмене постановленного судом решение по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Исходя из представленного ПАО «Сбербанк России» в суд апелляционной инстанции определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2017 о признании требования обоснованным (дело № А56-18136/2016, признаны обоснованными требования Жесткова Н.И., состоящие из 2 777 780 рублей основного долга, 775 394,82 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами и 20 000 рублей судебных расходов по оплате услуг представителя и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника (ООО «Альфа»), оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов. Во включении требования Жесткову Н.И. в реестр требований кредиторов ООО «Альфа» отказано в связи с пропуском срока подачи требования кредитора (подано 21.03.2017, срок заявления требований истек 30.09.2016).

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2017 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Жесткова Николая Ивановича – без удовлетворения.