Решение по делу № 2-3208/2018 от 24.05.2018

Дело № 2-3208/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2018года         г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Чесноковой Е. В.

при секретаре     Шиленковой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Еврострой» к Мануиловой Н.В. о взыскании доплаты за превышение площади объекта долевого строительства,

У с т а н о в и л:

ООО «ЕвроСтрой» обратилось в суд с иском к Мануиловой Н.В. о взыскании денежных средств за превышение площади объекта долевого строительства, ссылаясь на то, что между ООО «ЕвроСтрой» и Мануиловой Н.В. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым участник долевого строительства обязался произвести оплату цены договора, подлежащей уточнению исходя из фактической площади квартиры после окончания строительства жилого дома. Фактическая площадь квартиры превысила проектную на 2,01кв.м. Мануилова Н.В. доплату не произвела.

В этой связи ООО «ЕвроСтрой» просит суд взыскать с Мануиловой Н.В. задолженность по оплате цены договора в размере 100201,78рубля за 2,01кв.м превышения площади квартиры, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ООО «ЕвроСтрой» по доверенности Прилепина И.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Просила иск удовлетворить.

Ответчик Мануилова Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте, времени судебного заседания извещена судом надлежаще.

Представитель ответчика по доверенности Троценко С.Е. полагает иск не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что соглашение об изменении цены договора сторонами не подписывалось, кроме того. По условиям договора доплата за превышение площади производится по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», однако обмеры данной организацией не проводились.

Кроме того, при подписании акта приема-передачи стороны указали на то, что взаимные обязательства по договору исполнены, взаимных претензий в рамках договора не имеют.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд находит исковые требования ООО «ЕвроСтрой» подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на дату заключения договора) договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между застройщиком ООО «ЕвроСтрой» и участником долевого строительства Мануиловой Н.В. 05 сентября 2014года заключен договор участия в долевом строительстве №58/ж/5, согласно которому ООО «ЕвроСтрой», как застройщик, обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру №, расположенную на 5 и мансардном этажах, секция 4, проектной общей площадью 104,00кв.м с учетом входящей в ее состав площади холодных помещений, рассчитанных с понижающими коэффициентами, применяемых к расчету площади холодных помещений.

Дольщик в свою очередь принял на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Согласно пункту 5.1 договора предварительная стоимость объекта долевого строительства состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства в размере 5184569,73рубля (исходя из стоимости одного квадратного метра 49851,63рубля) и проектной общей площади квартиры 104,00кв.м и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 57030,27рубля, а всего 5241600,00рублей.

При определении стоимости объекта долевого строительства учитывается общая площадь объекта долевого строительства с входящей в ее состав площадью холодных помещений с учетом понижающих коэффициентов, применяемых к расчету площади холодных помещений.

Пунктом 5.3 договора также установлено, что если площадь объекта долевого строительства, с учетом изменения проектной документации либо по результатам замеров Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» будет изменена, то стоимость и сроки доплаты дольщиком за излишнюю площадь или возврата застройщиком излишне уплаченной дольщиком суммы, определяется в п.3.3 договора.

В соответствии с п.3.3 договора если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства окажется больше площади, указанной в п.1.1. договора, то дольщик обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 5.1. договора, исходя из стоимости квадратного метра площади квартиры.

По результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером после окончания строительства, фактическая общая площадь квартиры составила 110,1кв. м, из которых общая площадь помещений 1 уровня квартиры 65,8квм: коридор-11,1кв.м, туалет- 1,5кв.м, кухня-11,3кв.м, балкон- 3,2кв.м (без применения понижающего коэффициента), жилая комната-17,1кв.м, ванная -4,3кв.м, жилая комната-13,6кв.м, лоджия-6,9кв.м; общая площадь жилой комнат мансардного этажа – 44,3кв.м., что подтверждается техническим планом здания. Соответственно общая площадь объекта долевого строительства с входящей в ее состав площадью холодных помещений с учетом понижающего коэффициента – 0,3, применяемого к расчету площади балкона (3,2х0,3=0,96кв.м) и 0,5 к площади лоджии (6,9 х0,5=3,45кв.м) составила 107,61кв.м. ( общая площадь помещений 1 уровня 58,9квм + площадь помещения мансардного этажа 44,3кв.м + площадь холодных помещений с применением понижающих коэффициентов 4,41кв.м =107,61кв.м)

Таким образом, фактическая площадь объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью увеличилась на 3,61кв.м (107,61кв.м – 104,00кв.м =3,61кв.м).

25 мая 2015года объект долевого строительства - двухуровневая двухкомнатная квартира №, общей площадью 103,2кв.м, площадью квартиры с учетом холодных помещений 110,1кв.м, жилой площадью 83,3 кв.м., передан истцу по акту приема-передачи.

Таким образом, исходя из условий Договора (п. 3.3., 5.1., 5.3.) сумма доплаты, подлежащая внесению участником долевого строительства за требуемое застройщиком превышение фактической площади объекта долевого строительства над проектной площадью за 2,01кв.м составит 100201,78рубля ( 2,01 х 49851,63рубля = 100201,78рубля).

Истец, уведомил Ответчика о необходимости доплаты, что подтверждается Претензией от 28.04.2018, дата почтового отправления 08.05.2018. Ответчик на претензию не ответил, доплату не произвел.

При таком положении, суд находит исковые требования ООО «Еврострой» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о неправомерности взыскания с него суммы доплаты за превышение фактической площади объекта долевого строительства над проектной площадью ввиду отсутствия заключенного между сторонами соглашения об изменении цены договора, суд находит несостоятельными, поскольку исходя из условий договора участия в долевом строительстве цена договора рассчитывается как произведение размера проектной площади объекта на цену 1кв.м, равного 49851,63рубля. При этом цена договора может быть изменена, если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта, что не предполагает заключение дополнительного соглашения.

В силу ст. 12 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2).

Исходя из вышеизложенных норм закона, суд находит несостоятельным доводы истца о том, что подписанный акт приема-передачи квартиры от 25.12.2015 подтверждает полную оплату дольщиком цены договора, поскольку данный документ подтверждает лишь факт передачи ответчику объекта долевого участия. Доказательств уплаты денежных средств в соответствии с договором за увеличение площади объекта долевого строительства, как и соглашений сторон освобождающих участника долевого строительства от обязательств по оплате денежных средств за увеличение площади объекта, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ в соответствии с которыми обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, суд находит требования истца о взыскании с ответчика доплаты за превышение фактической площади переданного по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства на 2,01 в размере 100201,78рубля подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 3204,03рубля.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск ООО «Еврострой» удовлетворить.

Взыскать с Мануиловой Н.В. в пользу ООО «Еврострой» доплату за превышение фактической площади переданного по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства в размере 100201,78рубля, расходы по оплате государственной пошлины 3204,03рубля.

Решение может быть обжаловано посредством подачи апелляционной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд города Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 сентября 2018года.

Судья Е.В. Чеснокова