Решение по делу № 2-2486/2022 от 10.08.2022

    КОПИЯ

Дело № 2-2486/2022 10 октября 2022 года.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Малышевой Е.Е.

при секретаре Косотуровой Е.Р.

с участием представителя истцов Пашиевых - Котельникова В.С.

представителя ответчика Абрамовой Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску Пашиевой Л.Б., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО2, действующей с согласия матери Пашиевой Л.Б., к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункта соглашения, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Пашиева Л.Б., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, истец ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующая с согласия матери Пашиевой Л.Б., обратились в суд с иском к Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес>. Истцы просят признать недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы просят взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу Пашиевой Л.Б. компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> сумме <данные изъяты>.

Истцы просят взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО2 компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> сумме <данные изъяты>.

Истцы просят взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО1 компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес> сумме <данные изъяты>.

Заявленные требования истцы обосновывают тем, что они являются собственниками квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, каждый по 1/3 доле. В соответствии с постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственники должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а сам дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ.

Между истцами и ответчиком заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истцы получили компенсацию за указанную квартиру в размере <данные изъяты>. При этом, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Истцы полагают, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Считают, что подписание соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения их права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Кроме того, в пункте 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ года № указано, что «В возмещение за жилое помещение сторонами включены все убытки, предусмотренные ЖК РФ при изъятии аварийных жилых помещений путем выкупа. Не затронутые настоящим соглашением убытки дополнительно включению или взысканию не подлежат.».

Считают, что пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ № нарушает требования части 7 статьи 32 ЖК РФ, поскольку право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт принадлежит им в силу закона и не может быть ограничено в рамках договорных отношений.

Согласно отчета ООО «Компания «Центр недвижимости» компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>7, составляет <данные изъяты>.

Соответственно, в пользу каждого истца с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> подлежит взысканию компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в сумме <данные изъяты> коп.

ДД.ММ.ГГГГ истцы уточнили свои требования, уменьшив размер исковых требований (л.д.167). Согласно откорректированного отчета ООО «Компания «Центр недвижимости» №, стоимость непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.

Соответственно, в пользу каждого истца с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> подлежит взысканию компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в сумме <данные изъяты> коп.

Истцы Пашиева Л.Б., ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Их интересы по доверенности представлял Котельников В.С.

Представитель истцов Котельников В.С. исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом их уменьшения, просил признать недействительным пункт 2.3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № и взыскать компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в размере <данные изъяты> руб.

Представитель ответчика - администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> Абрамова Н.Н. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований в части взыскания компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в размере <данные изъяты> руб. не возражала.

Суд, заслушав доводы сторон, исследовав представленные письменные доказательства, находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В статье 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.

Согласно статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005 года) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 года № 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 года № 25.

В силу статьей 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено:

Пашиева Л.Б., ФИО1, ФИО2 являются собственниками (по 1/3 доле каждый) комнаты в трехкомнатной квартире, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>7, что подтверждается выпиской из ЕГРН, договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-15).

Согласно акту обследования многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> и заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания многоквартирного дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу (л.д. 18-19).

Постановлением администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № указанный жилой дом, в числе других, признан аварийным и подлежащим сносу; с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений постановлено принять меры к отселению в срок до ДД.ММ.ГГГГ, к сносу – в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

Согласно информации МБУ «Архив Кунгурского муниципального округа» указанный дом в списке на проведение капитального ремонта за период с 1990-2015 годы не значится, сведениями о проведении капитального ремонта архив не располагает (л.д.110).

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между Пашиевой Л.Б., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, ФИО2, действующей с согласия матери Пашиевой Л.Б., с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом <адрес> в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (Администрация), с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № (л.д.21-22).

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственники обязуются передать в собственность Администрации недвижимое имущество – <адрес> края, кадастровый №, площадью 23,2 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет <данные изъяты> рублей, т.е. по <данные изъяты> руб. в пользу каждого.

В возмещение за жилое помещение Сторонами включены все убытки, предусмотренные ЖК РФ при изъятии аварийных жилых помещений путем выкупа. Не затронутые настоящим Соглашением убытки дополнительно включению или взысканию не подлежат (п.2.3 Соглашения).

Из отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Финансовая экспертиза», представленного ответчиком и положенного в основу заключенного Соглашения, следует, что выкупная стоимость объекта недвижимости – комната, общая площадь <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м, адрес: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты>, в том числе, стоимость самой квартиры <данные изъяты> руб., без учета суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (л.д. 71-109).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истцов, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Из информации КГМУП «Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что технические условия на подключение жилого дома по адресу: <адрес>, к централизованной системе холодного водоснабжения не запрашивались и не выдавались. Строительство трубопровода осуществлено без привлечения КГМУП «Водоканал». Информация о дате подключения к сетям водоснабжения в распоряжении ресурсоснабжающей организации отсутствует. Централизованное водоотведение не осуществляется (л.д.164).

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцами представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Компания «Центр недвижимости», в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты в квартире, площадью <данные изъяты>.м. по адресу: <адрес>7, определен без учета ремонта системы водоснабжения и канализации в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 123-163).

Суд соглашается с отчетом об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ, оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При расчете стоимости капитального ремонта экспертом включены только работы, содержащиеся в пункте 1 части 1 статьи 166 ЖКРФ, оснований для исключения каких – то работ, не содержащихся в статье 166 ЖК РФ, из работ, определенных экспертом, у суда нет оснований.

Ответчиком доказательств иного размера компенсации не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд определяет стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 132 379 руб., с учетом мнения сторон и экспертным заключением, произведенным в соответствии с требованиями части 1 статьи 166 ЖК РФ.

Суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме <данные изъяты> рублей, т.е. по <данные изъяты>. в пользу каждого истца.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцами состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ исполнено и не подлежит изменению правового значения не имеют, поскольку заключенным соглашением не установлено, что стороны пришли к соглашению о невыплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истцы не лишены права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения п.2.3 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации.

В связи с чем, следует признать недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Пашиевой Л.Б., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, и ФИО2, действующей с согласия матери Пашиевой Людмилы Борисовны, с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа <адрес>, с другой стороны.

При таких обстоятельствах, суд считает, что уточненные исковые требования по иску Пашиевой Л.Б., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, и ФИО2, действующей с согласия матери Пашиевой Л.Б., к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о признании недействительным пункта соглашения, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Пашиевой Л.Б., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, и ФИО2, действующей с согласия матери Пашиевой Л.Б., с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа <адрес>, с другой стороны.

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу Пашиевой Л.Б. (<данные изъяты>) компенсацию стоимости непроизведённого капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> размере <данные изъяты>.

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО2 компенсацию стоимости непроизведённого капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> размере <данные изъяты>.

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО1 компенсацию стоимости непроизведённого капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Кунгурский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: (подпись) Е.Е.Малышева

Копия верна. Судья:

    Подлинное решение подшито в гражданском деле № (№-34). Дело находится в Кунгурском городском суде <адрес>.