Решение по делу № 2-1305/2024 (2-6247/2023;) от 01.12.2023

Дело № 2-1305/2024

УИД 21RS0025-01-2023-006998-65                            

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 июля 2024 г.                          город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеевой С.А. к Рядову С.В. о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры,

установил:

Алексеева С.А. обратилась в суд с указанным иском.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (покупатель) и Рядовым С.В. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, за 4 000 000 руб. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен в течение 60 рабочих дней с даты подписания. По соглашению от этой же даты истицей внесен задаток в счет стоимости приобретаемой квартиры в размере 100 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец позвонила ответчику с предложением согласовать дату подписания основного договора, однако он сообщил, что хочет продать квартиру дороже и передумал продавать ей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было размещено на сайте Авито объявление о продаже квартиры за 5 450 000 руб.

В связи с уклонением ответчиком от заключения основного договора купли-продажи истица просит обязать Рядова С.В. заключить с ней основной договор купли-продажи указанной квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ: цена квартиры - 4 000 000 руб., задаток в размере 100 000 руб. оплачен до подписания основного договора купли-продажи, 3 900 000 руб. подлежат оплате в день подписания основного договора купли-продажи.

Истец Алексеева С.А., надлежащим образом извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, реализовав свое право на участие в деле через представителя.

В судебном заседании ее представитель Бахмисова Т.В. требования поддержала, пояснила, что истицей были предприняты меры для заключения основного договора в сроки, оговоренные с Рядовым С.В., путем направления в его адрес заказного письма; риск неполучения последним корреспонденции несет сам ответчик.

Ответчик Рядов С.В., его представитель – адвокат Краснов С.Б. не признали требования, пояснили, что между Рядовым С.В. и Алексеевой С.А. была договоренность заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение двух недель после подписания предварительного, чего покупателем сделано не было. Ответчику было известно о намерении истицы приобрести квартиру на первоначальных условиях, оговоренных в предварительном договоре, они неоднократно общались по телефону: в конце ноября и в начале декабря ДД.ММ.ГГГГ года, однако Рядов С.В. передумал продавать квартиру за 4 000 000 руб., поскольку с момента заключения предварительного договора прошло много времени и цены на недвижимость существенно выросли. Никаких писем с предложением заключить основной договор от истицы он не получал. Кроме того, ему не были разъяснены последствия незаключения с Алексеевой С.А. основного договора, кроме как об уплате задатка в двойном размере, который он готов выплатить истице.

Третьи лица Управление Росреестра по Чувашской Республике-Чувашии, Агентство недвижимости ООО «Техносервис», надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, явку представителей в суд не обеспечили.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании этого гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие неосновательного обогащения.

Данным положениям корреспондируют нормы, содержащиеся в пунктах 1-3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В силу пункта 4 статьи 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 постановления).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Рядов С.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ним (продавец) и Алексеевой С.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи указанного жилого помещения. При этом сторонами внесены в данное соглашение все значимые условия сделки по купле-продаже недвижимости.

Так, по условиям предварительного договора цена сделки определена сторонами в 4 000 000 руб., которые выплачиваются в следующем порядке: 100 000 руб. переданы в качестве задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ; 3 900 000 руб. уплачиваются при подписании основного договора купли-продажи за счет части наличных и части кредитных денежных средств (пункт 4).

В пункте 3 договора стороны согласовали срок заключения основного договора – в течение 60 рабочих дней со дня подписания.

По соглашению от этой же даты Рядов С.В. получил от Алексеевой С.А. задаток по данной сделке в размере 100 000 руб. в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Факт заключения предварительного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, как и его условия, а также факт передачи истцом ответчику денежных средств в качестве задатка в счет оплаты по договору купли-продажи в сумме 100 000 руб. стороны не оспаривают.

Таким образом, заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Между тем в оговоренный сторонами срок (в течение 60 рабочих дней со дня подписания предварительного договора) основной договор купли-продажи не был подписан.

Обращаясь в суд с требованием о возложении на Рядова С.В. обязанности заключить основной договор купли-продажи, истицей указано, что ею были предприняты меры, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Алексеева С.А. направила Рядову С.В. по месту его жительства: <адрес>, письменное предложение заключить с ней основной договор, явиться для этого в МФЦ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в 15:00. Данное почтовое направление не было получено ответчиком.

При этом Рядов С.В. в ходе судебного заседания неоднократно признавал, что из телефонных переговоров с Алексеевой С.А. ему было известно о ее намерении приобрести квартиру по первоначальным условиям, однако в связи с ростом цен на рынке надвижимости он передумал продавать квартиру за 4 000 000 руб., хотел продать дороже.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что покупателем Алексеевой С.А. как стороной предварительного договора были реально совершены действия, направленные на заключение основного договора к оговоренному сторонами 60-дневному рабочему сроку – к ДД.ММ.ГГГГ (28.09.2023+60 рабочих дней), однако к окончанию данного срока обязательство по заключению такого договора не исполнено по независящим от нее обстоятельствам, а именно в результате безосновательного уклонения продавца от надлежащего исполнения данного соглашения ввиду изменения его отношения к указанной сделке в связи с намерением продать объект по более высокой цене (на 1 450 000 руб. больше оговоренной с истцом).

С учетом установленных обстоятельств суд полагает, что по делу подтвержден довод искового заявления в той части, что ответчик без законных на то оснований отказался от согласованных в предварительном договоре условий. При этом продавец не оспорил сами условия предварительного договора.

Свои возражения на иск он строит на том, что по договоренности сторон основной договор должен был быть заключен в течение двух недель после подписания предварительного документа и агентством недвижимости ООО «Техносервис», с которым он заключил договор о возмездном оказании услуг по продаже спорной квартиры, ему не были разъяснены последствия незаключения с Алексеевой С.А. основного договора, кроме выплаты задатка в двойном размере, который он готов возместить.

В силу общеправового принципа, изложенного в пункте 2 статьи 1 и пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлены в суд какие-либо доказательства, отвечающие критериям относимости и допустимости, в той части, что между ним и Алексеевой С.А. имелась договоренность заключить основной договор в иные сроки, чем предусмотрено предварительным договором.

В соответствии с правилами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае буквальное прочтение условий предварительного договора позволяет прийти к выводу о согласовании сторонами конкретного срока заключения основного договора – в течение 60 рабочих дней – и не свидетельствует о недостижении ими соглашения по данному условию. Никаких сомнений в толковании условий договора в этой части у суда не возникает.

В целях продажи спорной квартиры Рядов С.В. (заказчик) заключил с агентством недвижимости ООО «Техносервис» (исполнитель) договор о возмездном оказании агентских услуг от ДД.ММ.ГГГГ. Как пояснил в судебном заседании ответчик, текст предварительного договора купли-продажи составлялся агентством, которым не были разъяснены ему последствия незаключения основного договора с Алексеевой С.А. на условиях, перечисленных в предварительном договоре.

В данном случае истица как покупатель не должна нести негативные последствия из-за неисполнения (ненадлежащего исполнения) агентством недвижимости перед заказчиком своих обязательств по агентскому договору. Кроме того, заключенный ДД.ММ.ГГГГ агентский договор не содержит каких-либо обязательств исполнителя по разъяснению заказчику законодательства.

Пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что в случае очевидного отклонения действий участников гражданского оборота от добросовестного поведения суд обязан дать надлежащую правовую оценку таким действиям и при необходимости вынести этот вопрос на обсуждение сторон.

О наличии злоупотребления и недобросовестности в действиях ответчика свидетельствует тот факт, что, желая получить наибольшую выгоду от продажи принадлежащего недвижимого имущества, он уклонился от заключения с покупателем основного договора купли-продажи. При том, что действия Алексеевой С.А. свидетельствовали о ее намерении заключить такой договор в установленные сроки.

Таким образом, злоупотребление со стороны ответчика лишило истца возможности своевременно исполнить обязательства по заключению основного договора, учитывая ее готовность к этому и наличие финансовой возможности.

Нежелание Рядова С.В. продавать имущество по стоимости, оговоренной сторонами в предварительном документе, в силу прошествия времени и изменения цен на рынке недвижимости также свидетельствует о его злоупотреблении и не дает безусловных оснований для отказа от заключения основного договора.

Кроме того, нельзя согласиться с позицией представителя ответчика о том, что его доверитель не может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре.

Действительно, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается. Между тем этой же нормой предусмотрены исключения из правила - когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора, закрепленный статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Как было указано судом выше, заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Рядов С.В. тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в установленный законом шестимесячный срок обратилась в суд для урегулирования разногласий и разрешения возникшего спора ввиду уклонения ответчиком от заключения основного договора.

С учетом приведенного выше суд возлагает на Рядова С.В. обязанность заключить с истицей основной договор купли-продажи спорной квартиры на ранее согласованных условиях.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить:

обязать Рядова С.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии <данные изъяты> заключить с Алексеевой С.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии <данные изъяты> основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ: цена квартиры - 4 000 000 руб., задаток в размере 100 000 руб. оплачен до подписания основного договора купли-продажи, 3 900 000 руб. подлежат оплате в день подписания основного договора купли-продажи.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                         А.Л. Михайлова

Мотивированное решение составлено 10 июля 2024 года.