Решение по делу № 2-1968/2018 от 13.04.2018

Гр. дело №2-1968/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2018 г.                                  г. Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары в составе:

председательствующего судьи Данилина Е.М.

при секретаре судебного заседания Ивановой О.С.

с участием представителя истца Сидоровой И.В.,

ответчиков Ивановой А.Г., Филимоновой О.В.,

третьего лица и представителя ответчиков Сергеевой И.В.,

представителя третьего лица администрации г. Чебоксары Мясниковой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Центр жилищного строительства" к Ивановой Альбине Григорьевне, Филимоновой Ольге Владимировне об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Центр жилищного строительства" обратился в суд с исковым заявлением к Ивановой Альбине Григорьевне, Филимоновой Ольге Владимировне с требованием с учетом уточнения обязать Ответчиков продать истцу принадлежащую им долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение (соглашение о выкупной стоимости) площадью ------ кв.м. по адресу: адрес по выкупной стоимости согласно отчету о рыночной стоимости в размере ------ (каждой по ------) в течении ------ дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковое заявление мотивировано тем, на основании договора ----- о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от дата, связанного с развитием застроенной территории квартала общей площадью ------ га, ограниченного адрес на ООО «Центр жилищного строительств» возложена обязанность расселить граждан адрес. Согласно адресной программе по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий в адрес признан ветхим и подлежащим сносу.

Квартира ----- по адрес находится в собственности у ответчиков. Данная квартира входит в границы территории подлежащей развитию, которая в свою очередь, передана по договору о развитии истцу. С момента заключения договора о развитии застроенной территории застройщиком неоднократно проводились переговоры с собственником на предмет выкупа у него данного имущества, однако договоренности достичь не удалось, ввиду желания собственника получить квартиру неравнозначной рыночной стоимости. При таких условиях процесс выполнения обязательств истца по договору ----- значительно затянулся по независящим от истца причинам.

Ответчикам истцом предлагалось множество вариантов и выкуп квартиры и предоставление других квартир взамен изымаемой, но ответчики отказывались. Отсутствие договоренности между истцом и ответчиками о выкупе и размере выкупной стоимости квартиры делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории и исполнения условий, предусмотренным договором о развитии ----- от 1 дата. в указанные сроки, что существенно нарушает права ООО «Центр жилищного строительства» и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке к застройке данной территории, в том числе сносу адрес. В силу ст.46.2, 9, 36 ГрК РФ, в зону с особым порядком использования данный объект не входит.

Ссылаясь на положения ст.ст.209, 247, 304 ГК РФ, а также требования ст.ст. 7, 30 ЖК РФ Согласно ст.7 ЖК РФ и ст.46 Градостроительного кодекса РФ, указывает, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства: подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания; создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории; уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома; осуществить строительство на застроенной территории, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать корреспондирующие этому условия в соответствии с по.7-9 ч.3 ст.46.2 ГрК РФ.

В силу п.4 ч.3 ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ, лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, обязано создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленным по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Разделом 2 Договора о развитии застроенной территории от дата ----- предусмотрена обязанность «Победителя аукциона» самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу. Квартиры, предоставляемые под расселение, приобретаются за счет «Победителя аукциона», оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. ЖК РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например, при признании дома аварийным и подлежащим сносу. Следовательно, к этим отношениям могут быть применены положения ч.1 ст.7 ЖК РФ о возможности применения аналогии закона.

Положения ст.32 ЖК РФ могут быть применены при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным ЖК РФ. В силу положений ст.35 Конституции РФ, ст.235, 445 ГК РФ, ст.32 ЖК РФ истец полагает, что согласие собственника на расселение, а в данном случае ответчиков, имеется, после получения уведомления о сносе дома и признания его аварийным, какого-либо письменного отказа от расселения от ответчика в адрес общества не поступало, и даже наоборот, ответчик дала согласие. В связи с чем, истец усматривает только наличие спора о цене с собственником квартиры, подлежащей расселению.

Согласно отчету об оценке ----- ООО «Независимая оценочная компания «Актив» от датаг. рыночная стоимость трехкомнатной адрес общей площадью ------ кв.м., расположенной на первом этаже жилого двухэтажного кирпичного дома по состоянию на датаг. с учетом округления составляет ------, стоимость доли ------ в праве общей собственности адрес, расположенного по адресу: Чувашская Республика, адрес, по состоянию на датаг. с учетом округления составляет ------, стоимость доли ------ в праве общей собственности земельного участка с кадастровым -----, с площадью ------ кв.м., приходящейся под многоквартирный жилой дом, по адресу: Чувашская Республика, адрес, по состоянию на датаг. с учетом округления составляет ------.

В адрес ответчиков было направлено соглашение о выкупной цене квартиры от дата, согласно условиям которого сторонами должна была быть определена выкупную цену изымаемого имущества в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащими сносу и расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии: жилого помещения- квартира общей площадью ------ кв.м, под ----- в адрес, принадлежащая Продавцам на нраве собственности и общего имущества многоквартирного дома - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания малоэтажного дома, принадлежащего Продавцу на праве общей долевой собственности, в размере ------, в последствии и ------. Указанная выкупная цена включала в себя рыночную стоимость Объекта, а также все убытки, причиненные собственнику с его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временного пользования иного жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В судебном заседании представитель истца Сидорова И.В. иск поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчики Иванова А.Г., Филимонова О.В. (являющаяся также законным представителем третьего лица Филипповой Е.И.), третье лицо и представитель ответчиков Сергеева И.В. (являющаяся также законным представителем несовершеннолетнего третьего лица Сергеева Н.Н.) иск не признали, пояснив, что они не согласны с предложенной Истцом стоимостью их жилья, готовы его продать только за ------, поскольку дешевле они не смогут купить в том же районе благоустроенное жилое помещение, пригодное для 6 человек. Также указывают, что с таким иском может обратиться только администрация, а не застройщик, и пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица администрации г. Чебоксары Мясникова И.С. полагает иск подлежащим удовлтеорению.

Представители третьих лиц Московского и Ленинского РОСП УФССП России по ЧР, третье лицо Сергеева П.Н., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела, ответчики Иванова А.Г. и Филимонова О.В. являются собственниками жилого помещения по адресу: адрес.

Указанный дом включен как аварийный в Республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики», утв. постановлением Кабинета Министров от дата -----.

дата между Администрацией города Чебоксары и ООО «Центр жилищного строительства» заключен договор ----- о развитии застроенной территории в адрес, согласно которому Застройщик обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2-2.1.5 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории квартала общей площадью ------ ограниченного адрес, далее - «Территория», а Администрация "обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1- 2.3.3 настоящего договора.

Схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, прилагается к договору (приложение 1).

Ссылаясь на указанный Договор истец просит обязать Ответчиков продать ему жилое помещение.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с настоящим Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

В отношении собственников жилых помещений соответствующий порядок предусмотрен ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, жилое помещение у собственника может быть изъято лишь при соблюдении установленного жилищным кодексом порядка, по иску уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Истец в качестве основания для обязания Ответчиков продать ему жилое помещение ссылается на заключенный им дата с администрацией адрес договор ----- о развитии застроенной территории в адрес.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что в силу ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Указанный договор, регулируя правоотношения сторон договора, сам по себе не порождает обязательств проживающих на подлежащей застройке территории лиц, продать свои жилые помещения застройщику или иным лицам.

Из текста представленного Истцом договора о развитии застроенной территории в г. Чебоксары следует, что на администрации г. Чебоксары лежат обязанности принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на соответствующей территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством (п. 2.3.2 Договора).

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для возложения на Ответчиков обязанности продать Истцу принадлежащее им на праве собственности жилое помещение.

Кроме того, необходимо учитывать, что постановлением судебного пристава-исполнителя Московского РОСП г. Чебоксары от дата запрещено должнику Филимоновой Ольге Владимировне совершать любые сделки по передаче, отчуждению, дарению и регистрировать право собственности на принадлежащее ей имущество, в т.ч. квартиру по адресу: адрес (доля в праве ?).

В соответствии со ст. 6, 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве" законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

При таких обстоятельствах, при наличии указанного не снятого запрета судебного пристава-исполнителя ответчик Филимонова О.В. не вправе продать принадлежащую ей долю в праве собственности на указанную в иске квартиру, что также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу от отказе в удовлетворении иска.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, в силу ст. 98 ГПК РФ не подлежат возмещению понесенные Истцом судебные расходы.

Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО "Центр жилищного строительства" к Ивановой Альбине Григорьевне, Филимоновой Ольге Владимировне об обязании продать принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение площадью ------ кв.м. по адресу: адрес по выкупной стоимости в размере ------ (каждая доля по ------) в течении 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения через Ленинский районный суд г. Чебоксары.

В окончательной форме решение принято дата.

Судья Е.М. Данилин