Решение по делу № 33-4002/2022 от 19.08.2022

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 октября 2022 г. по делу № 33-4002/2022

Судья Мельникова Е.Н. Дело № 2-84/2022

УИД 43RS0034-01-2021-0002769-53

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Дубровиной И.Л.

судей Маркина В.А., Митяниной И.Л.,

при секретаре Жёлтиковой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское делопо иску Козлова Г.В. к Козловой Я.С., Димоненко А.С. о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным, по иску Козловой Я.С. к Димоненко А.С., Слободскому МОСП УФССП России по Кировской области, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным,

по апелляционным жалобам Козлова Г.В., Козловой Я.С. на решение Слободского районного суда Кировской области от 9 марта 2022 г., которым постановлено:

в удовлетворении иска Козлова Г.В. к Козловой Я.С., Димоненко А.С. о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным и иска Козловой Я.С. к Димоненко А.С., Слободскому МОСП УФССП России по Кировской области, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Отменить меры по обеспечению иска Козлова Г.В. принятые определением Слободского районного суда от 22.11.2021 путем наложения запрета Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области заключать с победителем торгов от 08.11.2021 Димоненко А.С. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области производить регистрационные действия в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>

Заслушав доклад судьи областного суда Митяниной И.Л., судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Козлов Г.В. обратился в суд с иском к Козловой Я.С., Димоненко А.С. о признании торгов от 08.11.2021 по продаже земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, недействительными. В обоснование требований указано, что состоял с ответчиком Козловой Я.С. в зарегистрированном браке с <дата> по <дата>. В браке ими нажито имущество в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> Оспариваемые торги проведены в целях погашения задолженности по личному обязательству Козловой Я.С. Цена продажи указанных земельного участка и жилого дома по результатам торгов составляет 1566000 руб. Согласно отчету <данные изъяты> в 2019 г. стоимость домовладения составляла 3030000 руб., земельного участка - 320000 руб. Реализация общего имущества супругов (жилого дома и земельного участка) по заниженной в 2 раза цене нарушает его права собственника имущества и лишает его возможности приобрести новое жилое помещение. В настоящее время жилой дом является его единственным местом жительства.

С учетом уточненных исковых требований Козлов Г.В. просил признать недействительными торги, состоявшиеся 08.11.2021 в отношении объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, также просил признать недействительной сделку - договор купли-продажи арестованного имущества № от 15.11.2021 и применить последствия недействительности указанной сделки.

Козлова Я.С. обратилась в суд с иском к Димоненко А.С., Слободскому Межрайонному отделению судебных приставов УФССП России по Кировской области, межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области о признании торгов недействительными. В обоснование иска указала, что является должником по исполнительному производству в пользу взыскателя СКПК «Альфа-Ресурс». 08.11.2021 ей стало известно, 08.11.2021 состоялись торги по продаже принадлежащего ей дома и земельного участка. Цена продажи недвижимого имущества составила 1566000 руб. Победителем торгов является ответчик Димоненко А.С. Состоявшиеся торги нарушают ее права, как собственника проданного имущества и должника по исполнительному производству, так как начальная стоимость проданного имущества была явно занижена в 2 раза, ссылается на отчет <данные изъяты> от 2019 г. Кроме того, как должник в исполнительном производстве она не была уведомлена о факте возобновления торгов. Просила учесть, что реализованный с торгов жилой дом является для нее и ее ребенка единственным местом жительства. Продажа дома по заниженной стоимости лишает ее жилья и возможности приобрести иное жилье.

С учетом уточненных исковых требований Козлова Я.С. просила признать недействительными торги, состоявшиеся 08.11.2021 в отношении объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, также просила признать недействительной сделку - договор купли-продажи арестованного имущества № от 15.11.2021 и применить последствия недействительности указанной сделки.

Определением Слободского районного суда Кировской области от 21.12.2021 дела по иску Козлова Г.В. к Козловой Я.С., Димоненко А.С. о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным и по иску Козловой Я.С. к Димоненко А.С., Слободскому МОСП УФССП России по Кировской области, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным объединены в одно производство.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Козлова Я.С. указывает на неверное определение судом обстоятельств дела. Довод о проведении торгов с нарушениями судом не принят во внимание и оставлен без исследования доказательств. В деле имеется копия информационного сообщения № (извещения о торгах), опубликованного на официальном сайте МТУ Росимущества, в котором указано, что прием заявок осуществляется с 19.10.2021 с 10 часов 00 минут по 01.11.2021 с 16 часов 00 минут и с 15.10.2021 с 10 часов 00 минут по 15.11.2021 16 часов 00 минут. Между тем, торги проведены 08.11.2021, срок приема заявок составил 14 дней, из них 6 дней являются выходными днями (30.10.2021-7.11.2021 объявлены не рабочими, 22,23,29,30 октября выходные дни). Согласно протоколу № «О подведении итогов приема и регистрации заявок» участниками признаны два претендента. 08.11.2021 в ходе электронной торговой процедуры сделан один шаг, победителем признана Димоненко А.С. С учетом пояснений Димоненко А.С. о том, что никем из участников не было предложено иной цены, суду надлежало учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными, как повлекшие нарушение прав должника на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащими п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ). Пояснения судебного пристава об уведомлении Козловой Я.С. о возобновлении торгов не соответствуют действительности, материалами дела не подтверждено направление соответствующего уведомления должнику. Считает, что факт отсутствия отдельного обжалования действий пристава-исполнителя в суде, не является поводом для отказа в иске и действия судебного пристава должны быть рассмотрены в суде в рамках признания торгов недействительными. Необоснованно отклонено ее ходатайство о привлечении к участию в деле органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетней. Судом не приняты во внимание доказательства о значительном превышении рыночной стоимости имущества его продажной стоимости. Также не учтено, что на момент проведения торгов на участке были выстроены два объекта капитального строительства: гараж и баня. Пристав не опроверг наличие данных объектов до передачи имущества на торги, при проведении торгов не предоставил информацию о данных объектах. Победитель торгов знал об их наличии, поскольку лично осматривал имущество. Ссылается на то, что ее бывший супруг – Козлов Г.В. не является должником и ответчиком, выдел его доли в совместно нажитом имуществе не был произведен, его разрешение на реализацию имущества не получено. Ей известно о том, что ООО «Альфа-Ресурс» находится в ликвидации и представлять его интересы может только ликвидатор. Суд не вправе учитывать пояснения представителя ООО «Альфа-Ресурс» Опалева. Жилье является для нее единственным, она находится на 33 неделе беременности и на ее содержании находится несовершеннолетняя дочь. Просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе Козлов Г.В. указывает на незаконность и необоснованность решения суда. Считает, что нарушен срок проведения торгов. Учитывая даты размещения информации о торгах в публичных источниках, а именно 18.10.2021, 19.10.2021 торги должны были состояться не ранее 20.10.2021, т.е. по истечении 30 дней с даты публикации на официальном сайте МТУ Росимущества, в соответствии с п. 2.6 Соглашения ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество». Считает, что в нарушение п. 4.3. указанного соглашения, ввиду отложения исполнительных действий по реализации имущества должника, арестованное имущество должно быть отозвано с реализации. При этом, несмотря на отсутствие постановления об отзыве имущества, торги были отменены. Просит решение суда отменить.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Кировской области Егорова А.Б. указывает на регистрацию права собственности Козловой Я.С. на спорный земельный участок и жилой дом и зарегистрированных в отношении них обременений, на расположение иных объектов залога в границах земельного участка – гаража площадью 82,6 кв.м. и бани площадью 28,4 кв.м. Залогодержателем всех объектов является СКПК «Альфа-Ресурс». По указанным объектам зарегистрировано пять запретов на осуществление регистрационных действий. Государственная регистрация права собственности Димоненко А.С. на жилой дом и земельный участок приостановлена 30.11.2021 в связи с наличием арестов, а также несоответствием договора купли-продажи требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), которым установлен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. В силу положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Управления.

В отзыве на апелляционную жалобу Слободским МОСП УФССП по Кировской области изложена последовательность совершения исполнительных действий по передаче арестованного имущества на торги. Указано, что в связи с обращением Козловой Я.С. в суд с административным исковым заявлением, судебным приставом-исполнителем в соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее ФЗ «Об исполнительном производстве») действия, в части реализации имущества по исполнительному производству №, были отложены с 31.05.2021 по 15.06.2021. Законом не предусмотрено приостановление исполнительных действий при оспаривании действий судебного пристава-исполнителя в части реализации арестованного имущества, не предусмотрено возобновление исполнительных действий при их отложении, а также отзыв имущества с торгов при отложении исполнительных действий. Денежные средства, поступившие от реализации имущества Козловой Я.С. находятся на депозитном счете отдела до принятия решения по делу. Просит решение суда оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области изложена последовательность передачи арестованного имущества на торги, сведения о публикациях извещения о торгах после возобновления реализации имущества. Во всех информационных сообщениях указан период приема заявок с 19.10.2021 по 01.11.2021. Информации о двух периодах приема заявок информационное сообщение № не содержит. Информационные сообщения о торгах размещены 18-19 октября 2021 г., торги состоялись 08.11.2021, что соответствует п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»), поэтому нарушений сроков публикации не имеется. Вопреки доводам жалобы Козловой Я.С. законодательством не предусмотрено размещение уведомлений о возобновлении торгов на сайте. Доводы апелляционных жалоб являются необоснованными и направлены на уклонение от возврата задолженности.

Ликвидатор СКПК «Альфа-Ресурс» Шитова Н.В. просила рассмотреть апелляционные жалобы без участия представителя кооператива, полагала решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции Козлова Я.С. настаивала на доводах своей апелляционной жалобы.

Представитель Козлова Г.В. - Сергеева В.В. поддержала доводы апелляционной жалобы Козлова Г.В. Дополнительно пояснила о нарушении торгами принципа единства земли и прочно связанных с ней объектов, наличии в извещении о проведении торгов двойного срока приема заявок, что вводит покупателей в заблуждение, проведении торгов ранее установленного законодательством срока. Доля в совместно нажитом супругами имуществе Козлову Г.В. не была выделена, его согласия на отчуждение общего имущества не было получено, имущество находилось под спором о разделе совместно нажитого супругами имущества, его не уведомляли о ходе исполнительного производства и проводимых торгах.

Димоненко А.С. возражала против доводов апелляционной жалобы. Указала, что участвовала в торгах в своих интересах. Пояснила, что в торгах участвует часто, до 2-х раз в месяц, поэтому не помнит участников торгов, является агентом по недвижимости. Перед торгами имущество не осматривала.

Разрешив вопрос о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, предусмотренных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что решением Слободского районного суда от 14.12.2018 (т. 1, л.д. 133-136, 137-140) с Козловой Я.С. в пользу СКПК «Альфа-Ресурс» взыскана задолженность по договору займа № от 24.08.2018 в размере 2465497,43 руб., обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 50000 руб.; индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 1500000 руб. (далее по тексту также – земельный участок, жилой дом). Решение суда вступило в законную силу 19.03.2019.

02.10.2019 в Слободском МОСП УФССП России по Кировской области возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Козловой Я.С.(т.1, л.д. 48 об.-49).

15.05.2020 постановлением судебного пристава-исполнителя наложен арест на имущество Козловой Я.С. (т.1, л.д. 50).

В этот же день заместителем начальника Слободского межрайонного отдела СП Лумповой О.И. составлен акт о наложении ареста на земельный участок и расположенный на нем жилой дом (т.1, л.д. 50 об.-51). Имущество оставлено на ответственное хранение Козлову Г.В.

Решением Слободского районного суда Кировской области от 16.06.2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Кировского областного суда от 26.11.2020, в удовлетворении административного иска Козловой Я.С. о признании незаконными действий заместителя начальника Слободского межрайонного отделения судебных приставов УФССП России по Кировской области – заместителя старшего судебного пристава Лумповой О.И. по составлению акта о наложении ареста (описи имущества) от 15.02.2020, признании данного акта недействительным, отказано. Действия заместителя начальника СМО СП УФССП России по Кировской области Лумповой О.И. по составлению акта о наложении ареста на имущество Козловой Я.С. признаны законными (т.1, л.д.59 об., последний абзац).

18.05.2020 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника Козловой Я.С.: земельный участок с кадастровым номером № - 50000 руб., индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № - 1500000 руб. (т.1, л.д. 51 об. -52).

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 20.08.2020 ответственным хранителем арестованного имущества назначена Козлова Я.С. (т.1, л.д. 53), копия указанного постановления получена Козловой Я.С. 27.08.2020 (т.1, л.д. 55 об.).

07.04.2021 судебным приставом-исполнителем Слободского межрайонного отдела СП УФССП России по Кировской области Мыльниковой В.Р. вынесено постановление о передаче указанных земельного участка и дома на торги (т.1, л.д. 54 об.-55), на основании которого МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области на 10 часов 00 минут 03.06.2021 назначены торги по продаже индивидуального жилого дома и земельного участка.

31.05.2021 действия в части реализации имущества по исполнительному производству № отложены по 15.06.2021 включительно в связи с обращением Козловой Я.С. в суд с административным иском об оспаривании постановления о передаче заложенного имущества на торги (т.1, л.д. 56-57, 58).

Постановление от 31.05.2021 получено Козловой Я.С. 31.05.2021 через Единый портал государственных услуг.

Решением Слободского районного суда Кировской области от 16.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Кировского областного суда от 31.08.2021, в удовлетворении административного иска Козловой Я.С. о признании незаконным постановления о передаче имущества на торги от 07.04.2021 отказано (т.1, л.д.58-60).

Козлова Я.С. судебным приставом-исполнителем уведомлена о возобновлении торгов (т.3, л.д. 74, 75).

Письмом от 29.09.2021 МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области также судебным приставом-исполнителем уведомлено о возобновлении реализации имущества, торги назначены на 10 часов 00 минут 08.11.2021, начальная продажная цена имущества установлена на основании исполнительного листа серия № № от 14.12.2018, выданного Слободским районным судом Кировской области и составила 1550000 руб.

МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области опубликовало извещение о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника Козловой Я.С. в периодическом издании - газете <данные изъяты> от 19.10.2021 № №)(т.2, л.д. 38).

МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области также разместило извещение о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника Козловой Я.С.:

- 18.10.2021 на электронной торговой площадке <данные изъяты> (<данные изъяты>, торговая процедура №) (т.2, л.д.25-27);

- 18.10.2021 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов <данные изъяты> (номер извещения №) (т.2, л.д.30-37);

- 19.10.2021 на официальном сайте МТУ <данные изъяты>.

Заявки на участие в аукционе по торговой процедуре №, подписанные электронной цифровой подписью, вместе с прилагаемыми к ним документами направлялись в электронной форме на <данные изъяты> и принимались беспрерывно с 19.10.2021 10 часов 00 минут (МСК) по 01.11.2021 16 часов 00 минут (МСК).

Итоги приема и регистрации заявок подведены 03:11.2021. По результатам подведения итогов подписан Протокол № «О подведении итогов приема и регистрации заявок», на основании которого комиссией принято решение допустить к участию в торгах и признать участниками 2 претендентов: Димоненко А.С. и А.В. (т.2, л.д.40).

Электронная торговая процедура № проведена 08.11.2021, в ходе которой сделан один шаг. Максимальное предложение цены имущества составило 1566000 руб.

Открытый аукцион по продаже имущества (лот №) состоялся 08.11.2021, победителем признана Димоненко А.С. (т.2, л.д. 43)., денежные средства в сумме 1566000 руб. перечислены на счет Слободского межрайонного отделения судебных приставов.

15.11.2021 с победителем торгов Димоненко А.С. подписан Протокол № «О результатах торгов по продаже арестованного имущества (торговая процедура №)» (т.2, л.д. 45).

Денежные средства, поступившие от покупателя в указанные Протоколом № сроки, перечислены в Слободское МОСП УФССП России по Кировской области платежным поручением от 15.11.2021 № (т.2, л.д. 50).

Между МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области и Димоненко А.С. 15.11.2021 заключен договор купли-продажи арестованного имущества №, документы по акту приема-передачи переданы Димоненко А.С. 17.11.2021 (т.2, л.д.48, 49).

Отказывая в удовлетворении заявленных исков, суд первой инстанции руководствуюсь нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об исполнительном производстве», с учетом данных высшим судебным органом разъяснений по их применению, пришел к выводу, об отсутствии оснований для признания торгов недействительными, в связи с чем отсутствуют и основания для признания договора купли-продажи арестованного имущества недействительным.

Судебная коллегия с указанными выводами согласиться не может ввиду следующего.

Порядок проведения публичных торгов в процессе исполнительного производства регулируется ст. 447, 448 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 499 ГК РФ).

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50

«О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Основанием признания торгов недействительными в совокупности служат нарушения, имеющие существенное значение, влияющие на результат торгов и находящиеся в причинно-следственной связи с ущемлением прав и охраняемых законом интересов заинтересованных лиц (имеющих правовое значение).

Из материалов дела усматривается, что на торги передано арестованное недвижимое имущество – земельный участок и расположенный на нем жилой дом, являющееся предметом ипотеки, следовательно, при рассмотрении указанного спора необходимо руководствоваться специальными правовыми нормами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, а также ФЗ «Об ипотеке».

Правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определен в подп 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

То есть, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)).

Не признается добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного объекта незавершенного строительства. Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.07.2013 N 4-KГ 3-24.

Пункт 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Положение п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

По смыслу ст. 64 и 65 ФЗ «Об ипотеке» стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст. 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Из материалов дела (выписки ЕГРН) усматривается, что в границах земельного участка с кадастровым номером №, помимо жилого дома с кадастровым номером №, расположены:

- гараж с кадастровым номером №, год завершения строительства <дата>, дата присвоения кадастрового номера 26.11.2021, право собственности зарегистрировано за Козловой Я.С. 26.11.2021, этой же датой зарегистрировано обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – СКПК «Альфа-Ресурс» (т.1, л.д. 71-72);

- баня с кадастровым номером №, год завершения строительства 2021, дата присвоения кадастрового номера 26.11.2021, право собственности зарегистрировано за Козловой Я.С. 26.11.2021, этой же датой зарегистрировано обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – СКПК «Альфа-Ресурс» (т.1, л.д. 210-211).

Таким образом, у СКПК «Альфа-Ресурс» в силу закона возникло право залога на здание гаража с кадастровым номером № и бани с кадастровым номером №, возведенных на земельном участке, находящемся в ипотеке. Следовательно, реализации на торгах в рамках принудительного исполнения подлежали также гараж и баня, которые должны быть выставлены на торги единым лотом.

Поскольку земельный участок и жилой дом выставлены на торги без учета наличия на нем строений, которые в последующем зарегистрированы в качестве объекта недвижимости, то такие торги являются ничтожными.

То обстоятельство, что должник совершил действия по регистрации объектов и права собственности на них уже после проведения торгов, не опровергает факт недействительности торгов, поскольку, как приводилось выше, сооружения возведены должником до объявления торгов, государственная регистрация в этом случае носит лишь правоподтверждающий характер для третьих лиц.

Судебная коллегия, считает необходимым отметить, что наступлению допущенного нарушения способствовало бездействие самих лиц, участвующих в деле.

Так залогодержатель СКПК «Альфа-Ресурс» в силу п. 2 ст. 343 ГК РФ вправе проверять фактическое наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, следовательно, мог обнаружить вновь возводимые здания на земельном участке, являющемся предметом залога, после чего в установленном порядке была возможна принудительная регистрация данного имущества в порядке ч. 1 ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» и обращение на него взыскания в установленном порядке. При этом в случае необеспечения должником доступа на земельный участок залогодержатель вправе был реализовать мероприятия принудительного характера для проверки имущества.

Отсутствие таких действий повлекло фактическое выбытие залоговых объектов (гаража и бани) из реализационных процедур, уменьшение стоимости лота в сравнении с его реальной стоимостью, невозможность дальнейших процедур по реализации бани и гаража на торгах ввиду нарушения норм Земельного кодекса РФ в отношении единства судьбы земли и неразрывно связанных с ней объектов, что безусловно нарушило права как должника, так и взыскателя, заинтересованных в реализации заложенного имущества по максимально высокой стоимости.

Приобретатель имущества Димоненко А.С., указывающая на приобретение имущества в своих интересах, его осмотр до торгов не производила, что также не позволило выявить объекты, фактически расположенные на земельном участке.

Судебный пристав-исполнитель при проведении ареста имущества указал только земельный участок и дом, вместе с тем, по состоянию на момент ареста (15.05.2020) на земельном участке был построен гараж, что следует из выписки из ЕГРН, где датой строительства указан 2019 г. Также не производилась проверка сохранности имущества (ст. 86 ФЗ «Об исполнительном производстве»), в ходе которой могли быть выявлены объекты нового строительства.

Одновременно и сам должник, назначенный ответственным хранителем, не предпринял мер по уведомлению залогодержателя об изменении предмета ипотеки, а при аресте имущества не заявил о наличии иных объектов на земельном участке.

Кроме того, извещение о проведении торгов по продаже арестованного имущества не отвечает условию полноты информации в части срока направления заявок на участие в аукционе, а именно: в информационном сообщении № - извещении о торгах в электронной форме по продаже арестованного имущества, размещенном на официальном сайте МТУ Росимущества в Удмуртской республике и Кировской области (<данные изъяты>), содержится одновременно две даты, начиная с которых потенциальные участники торгов могут направить заявки на участие в аукционе: с 19.10.2021 10 часов 00 минут по 01.11.2021 16 часов 00 минут и с 15.10.2021 10 часов 00 минут по 15.11.2021 16 часов 00 минут. Указанное сообщение размещено на вкладке «документы» сайта <данные изъяты> Соответственно, такое сообщение о торгах вводит потенциальных приобретателей имущества в заблуждение относительно времени подачи заявки на участие в торгах, что нарушает установленную процедуру торгов и также является основанием для признания публичных торгов недействительными.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно сведениям, представленным органом принудительного исполнения, указано, что в рамках исполнительного производства №, денежные средства, поступившие от реализации арестованного заложенного имущества на торгах, находятся на депозитном счете подразделения до принятия решения по делу.

Поскольку состоявшиеся 08.11.2021 торги признаны недействительными, это в силу п. 2 ст. 499 ГК РФ влечет недействительность договора купли-продажи арестованного имущества № от 15.11.2021, заключенного между МТУ Росимущества в Удмуртской республике и Кировской области и Димоненко А.С.

Следовательно, подлежат применению последствия недействительности сделки: обязать Димоненко А.С. возвратить земельный участок с кадастровым номером № и индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> МТУ Росимущества в Удмуртской республике и Кировской области; возложить обязанность на Слободское межрайонное отделение судебных приставов УФССП России по Кировской области и МТУ Росимущества в Удмуртской республике и Кировской области возвратить Димоненко А.С. денежные средства в размере 1566000 руб.

В удовлетворении требований Козлова Г.В. к Козловой Я.С. о признании недействительными торгов, договора купли-продажи следует отказать.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права, с принятием по делу нового решения.

Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Слободского районного суда Кировской области от 9 марта 2022 г. отменить. Принять новое решение.

Исковые заявления Козлова Г.В., Козловой Я.С. удовлетворить.

Признать недействительными торги, состоявшиеся 08.11.2021 в отношении объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества № от 15.11.2021, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области и Димоненко А.С..

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать Димоненко А.С. возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области.

Возложить обязанность на Слободское межрайонное отделение судебных приставов УФССП России по Кировской области и Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области возвратить Димоненко А.С. денежные средства в размере 1566000 рублей.

В удовлетворении искового заявления Козлова Г.В. к Козловой Я.С. о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным, отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 октября 2022 г.