Решение по делу № 2-329/2024 от 06.06.2024

Дело № 2-329/2024

УИД: 61RS0046-01-2024-000425-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2024 года                                ст. Советская Ростовской области

Обливский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Устиновой С.Г. единолично,

при ведении протокола помощником судьи Герасимовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Богдановой Елены Николаевны к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Двуречье» о признании права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

истец Богданова Е.Н. обратилась в суд с названным иском, указав в нем, что по договору купли-продажи от 11.01.2022 года приобрела у СПК «Двуречье» нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> расположенное на земельном участке кадастровый №, оплатив его стоимость в размере 1 000 000 рублей. Указанное здание числилось на балансе СПК «Двуречье» как объект незавершенного строительства; акт о вводе в эксплуатацию здания отсутствует, при этом, согласно техническому заключению, здание является объектом капитального строительства, все строительные конструкции исправные, находятся в работоспособном техническом состоянии, эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью; здание не противоречит требованиям строительных норм и правил, а также требованиям надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде, соответствует существующим нормативным требованиям градостроительных, санитарных, противопожарных, экологических и других норм и правил. Нежилое здание не стоит на кадастровом учете, право собственности продавца не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем было отказано в государственной регистрации перехода права собственности; СПК «Двуречье», ссылаясь на п. 2.3 договора, в соответствии с которым все расходы по заключению сделки оплачивает покупатель, подготовкой документов занимается также покупатель, уклоняется от оформления документов на нежилое здание в ЕГРН. На основании ее заявления 12.04.2024 года был подготовлен технический паспорт здания, однако поставить здание на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности по договору не представляется возможным, поскольку СПК «Двуречье» уклоняется от оформления права собственности на здание.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать право собственности Богдановой Е.Н. на нежилое здание площадью 397,7 кв. м, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец Богданова Е.Н. и ее представитель Елховская О.Е. не явились, о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом (л.д. 119, 111), об уважительности причин неявки не сообщили. В отсутствие истца и ее представителя суд рассмотрел дело в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание не явился представитель ответчика СПК «Двуречье», который о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом (л.д. 120), председателем СПК подано в суд заявление, в котором он просит рассмотреть гражданское дело без его участия, исковые требования признает (л.д. 123-125). В отсутствие ответчика дело рассмотрено в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В отзыве на исковое заявление председатель СПК «Двуречье» указал, что нежилое здание строилось хозрасчетным способом за счет средств хозяйства; разрешение на строительство не выдавалось. Здание строилось на земельном участке, который входил в состав земель СПК «Двуречье», поэтому землеотводных документов не выдавалось. Земельный участок, на котором расположено здание, в состав земель коллективно-долевой собственности СПК «Двуречье» ранее не включался, является земельным участком, право собственности на который не разграничено. С 1990 года и до момента продажи 11.01.2022 года здание числилось на балансе СПК «Двуречье» как объект незавершенного строительства санпропускника, строительство которого не было завершено в связи с затруднительным финансовым положением. Начиная с 2015 года с Богдановой Е.Н. заключались договоры аренды нежилого здания сроком на 11 месяцев с последующим первоочередным правом выкупа. Земельный участок кадастровый №, на котором расположено нежилое здание, был поставлен на кадастровый учет по инициативе СПК «Двуречье», но в связи с тем, что у хозяйства не были зарегистрированы права на здание, СПК не имело возможности оформить земельный участок в собственность без торгов. Впоследствии, в связи с отсутствием регистрации права на данный участок, он был снят с кадастрового учета 30.01.2023 года.

Определением суда от 13.06.2024 года и от 04.07.2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Управление Росреестра по Ростовской области и администрация Советского района.

Представители третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 121), об уважительности причин неявки сведений не представлено. Представителем третьего лица администрации Советского района подано заявление о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие (л.д. 126, 127). В отсутствие третьих лиц суд рассмотрел дело в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

11.01.2022 года СПК «Двуречье» в лице председателя Саратова В.В. – продавец и Богданова Е.Н. – покупатель заключили договор купли-продажи помещения (л.д. 17-18), по условиям которого, продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить нежилое здание, расположенное на земельном участке площадью 932 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (п. 1.1). Цену передаваемого имущества стороны определили в 1 000 000 рублей (п. 2.1), которые должны быть уплачены в следующем порядке: 1 платеж - 500 000 рублей – до 01.02.2022 года, 2 платеж – 500 000 рублей – до 31.12.2022 года (п. 2.2).

Заключению договора купли-продажи предшествовало заседание правления СПК «Двуречье», на котором рассматривалось заявление Богдановой Е.Н. о продаже помещения, находящегося у нее в аренде (санпропускника); принято решение о продаже после уплаты 1 000 000 рублей м оформлением за счет покупателя, о чем в материалы дела представлена выписка из протокола № 4 заседания правления и общих собраний СПК «Двуречье» от 17.12.2021 года (л.д. 30).

Истцом в материалы гражданского дела представлена копия квитанции (л.д. 28), из которой следует, что Богданова Е.Н. 06.06.2022 года внесла на счет получателя СПК «Двуречье» 500 000 рублей с назначением платежа «оплата по договору купли-продажи нежилого помещения (помещение санпропускник) б/н от 11.01.2022 года, кадастровый №» (л.д. 28).

Справкой СПК «Двуречье» № 91 от 25.03.2024 года (л.д. 29) подтверждается уплата покупателем Богдановой Е.Н. продавцу СПК «Двуречье» 1 000 000 рублей.

Договору купли-продажи нежилого помещения от 11.01.2022 года его стороны придали силу передаточного акта, на что прямо указано в п. 3.1 договора.

В подтверждение правомочий на отчуждение спорного нежилого помещения в материалы дела представлена справка № 82 от 25.03.2024 года, в соответствии с которой, на момент заключения договора купли-продажи от 11.01.2022 года нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, числилось как объект незавершенного строительства санпропускника с 1990 квартира (л.д. 31).

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимости – здании, адрес: <адрес>, площадью 397,7 кв. м, инв. №, о чем в материалы дела представлено соответствующее уведомление от 06.05.2024 года (л.д. 39).

Согласно данным технического паспорта нежилого здания, выполненного по состоянию на 12.04.2024 года, его площадь составляет 397,7 кв. м; данные о собственнике отсутствуют (л.д. 19-27).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Иной момент возникновения права установлен для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица (абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно разъяснениям, данным в п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).

Исходя из пояснений, данных представителем ответчика в отзыве на исковое заявление, нежилое здание было возведено за счет средств хозяйства хозрасчетным способом; по данным органов местного самоуправления – в реестрах муниципального имущества не учитывается.

Обстоятельство недостаточности правоустанавливающих документов выступает препятствием в регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение по договору купли-продажи от 11.01.2022 года от продавца СПК «Двуречье» к покупателю Богдановой Е.Н.

Исходя из данных технического заключения (л.д. 54-94), выполненного по заказу Богдановой Е.Н. ООО «Недвижимость», нежилое здание литер «А» по адресу: <адрес> является объектом капитального строительства, все строительные конструкции которого исправные, находятся в работоспособном техническом состоянии; не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде, соответствует существующим нормативным требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, экологических и других ном и правил, действующих на территории Российской Федерации.

Установив в судебном заседании, что при заключении договора купли-продажи от 11.01.2022 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем был наделен правом его отчуждать, при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Богдановой Е.Н.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Богдановой Елены Николаевны удовлетворить.

Признать за Богдановой Еленой Николаевной (паспорт гражданина Российской Федерации №) право собственности на нежилое здание площадью 397,7 кв. м, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Обливский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Решение в окончательной форме принято 15 августа 2024 года.