Решение от 01.12.2021 по делу № 3а-393/2021 от 15.11.2021

Дело №а-393/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 декабря 2021 года                         г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Евстратова Константина Владимировича к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Евстратов К.В. обратился в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 3 486,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 103 426 300 рублей по состоянию на 22 июля 2019 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 22 июля 2019 года составила 156 127 248 рублей 12 копеек. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств.

Определением Челябинского областного суда от 16 ноября 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущества Челябинской области, в качестве заинтересованного лица администрация г. Челябинска. Из числа заинтересованных лиц исключено и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 01 декабря 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Иванова Юлия Владимировна, процессуальное положение Управления Росреестра по Челябинской области изменено на заинтересованное лицо.

Представитель административного истца Евстратова К.В. – Грачковский Е.А., действующий на основании доверенности от 02 ноября 2021 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – Чижова Л.А., действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, в судебном заседании удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец Евстратов К.В., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области, представители заинтересованных лиц администрации г. Челябинска, Иванова Ю.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Евстратов К.В. и Иванова Ю.В. являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля Евстратова К.В. составляет 8 223/10000 (л.д. 12-20).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 22 июля 2019 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 22 июля 2019 года в размере 156 127 248 рублей 12 копеек (л.д. 21).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 июля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 22 июля 2019 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 22 июля 2019 года № 860/2021, изготовленному ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 103 426 300 рублей.

Отчет об оценке № 860/2021 выполнен оценщиком ФИО9., состоящей в трудовых отношениях с ООО «<данные изъяты>». ФИО8. является членом Ассоциации СРО оценщиков «<данные изъяты>», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «<данные изъяты>» № №.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 12 предложений о продаже и 10 предложений об аренде нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, в рамках доходного подхода оценщиком выбрано 5 объектов-аналогов.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 8 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15 ноября 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 3 486,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 103 426 300 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 15 ░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 13 ░░░░ 2015 ░░░░ № 218-░░ «░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░».

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                    ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 02 ░░░░░░░ 2021 ░░░░