Решение по делу № 33-6555/2019 от 27.08.2019

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №33-6555

Строка №145

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«28» ноября 2019 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Трунова И.А.,

судей Востриковой Г.Ф., Зелепукина А.В.,

при секретаре Малахута Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А., гражданское дело по иску ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и Евтифеевой ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Хоперагротрейд» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц,

по апелляционным жалобам ООО «Хоперагротрейд» на решение Новохоперского районного суда <адрес> от 12.07.2019,

(судья районного суда ФИО14),

установила:

ФИО15, действуя в интересах и по поручению ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО16К. обратилась в суд с иском к ООО «Бурляевка», <адрес>, с учетом уточнения, о досрочном расторжении договора аренды № земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79 при множественности лиц со стороны арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации ДД.ММ.ГГГГ №, № от ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что. ООО «Бурляевка» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:7 при множественности лиц со стороны арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А14-15240\2016 ООО «Бурляевка» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена ФИО17

Согласно вышеназванному договору аренды, арендатор обязан своевременно выплачивать арендодателям арендную плату пропорционально доли в праве общей долевой собственности в размере за 1 земельный пай: зерна 1 500 кг, масла подсолнечного – 20 л, сахара 50 кг, соломы - 1 мажара, оказать услуги по вспашке и культивации огорода – 5 соток, предоставить транспорт для провоза угля и дров – 1 единица на расстояние не более 30 км. При этом арендная плата за 2016, 2017, 2018 годы не была выплачена отдельным сособственникам, либо выплачена частично. В настоящее время арендодателем не погашена задолженность по арендным платежам за несколько предыдущих лет, что является существенным нарушением условий указанного договора и основанием для досрочного расторжения договора.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:17:7200004:79. Одним из вопросов повестки дня был вопрос о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79 при множественности лиц со стороны Арендодателя, заключенного с ООО «Бурляевка». Большинством голосов участников собрания принято решение о расторжении договора аренды № земельного участка при множественности лиц со стороны Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Бурляевка», на земельный участок с кадастровым номером 36:17:7200004:79 (Протокол от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:17 7200004:79).

Собственниками земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79 в лице представителя ФИО15 в адрес ООО «Бурляевка» и конкурсного управляющего ООО «Бурляевка» ФИО17 было направленно письменное предупреждение (Претензия № от ДД.ММ.ГГГГг.) о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора аренды № земельного участка при множественности лиц со стороны Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ в разумный срок (о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору аренды № земельного участка при множественности лиц со стороны Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме разумный срок в отношении всех сособственников арендуемого ООО «Бурляевка» земельного участка), а так же предоставить информацию о том, кто в настоящий момент обрабатывает земельный участок с кадастровым номером 36:17:7200004:79, поскольку в инвентаризационной описи основных средств ООО «Бурляевка» № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют арендные права на земельный участок с/х назначения с кадастровым номером 36:17:7200004:79.

Согласно данным сервиса отслеживания почтовых сообщений сайта www.pochta.ru, указанную выше Претензию № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бурляевка» не получило, письмо выслано обратно отправителю (почтовый идентификатор 39742543000155), конкурсным управляющим ФИО17 получено ДД.ММ.ГГГГ (почтовый идентификатор 39742543000148). Однако управляющий на указанное предупреждение не отреагировал, ответа на данную Претензию не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ сособственниками земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79 в лице представителя ФИО15 в адрес ООО «Бурляевка» была направлена претензия с требованием досрочно расторгнуть договор аренды № земельного участка при множественности лиц со стороны Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ Копии указанной претензии направлены конкурсному управляющему ООО «Бурляевка» ФИО17, а также залогодержателям: АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и ООО «Хоперагротрейд».

Согласно данным сервиса отслеживания почтовых сообщений сайта www.pochta.ru, данную претензию б\н от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бурляевка» не получило, письмо выслано обратно отправителю (почтовый идентификатор 39742543000377), конкурсным управляющим ФИО17 претензия получена ДД.ММ.ГГГГ (почтовый идентификатор 39742543000421), АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» - ДД.ММ.ГГГГ (почтовый идентификатор 39742543000414), ООО «Хоперагротрейд» ДД.ММ.ГГГГ (почтовый идентификатор 39742543000445). Однако ответ на вышеуказанную претензию от ДД.ММ.ГГГГ поступил только от АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» (ответ от ДД.ММ.ГГГГ №). В соответствии с данным ответом с ДД.ММ.ГГГГ АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» больше не является залогодержателем права аренды на земельный участок 36:17:7200004:79. Соответственно, вопрос о расторжении договора аренды № земельного участка при множественности лиц со стороны Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ не относится к компетенции АО «Россельхозбанк».

Таким образом, был соблюден установленный законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора. Они направляли ответчику предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате. При этом указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку арендатором допущенные нарушения не были устранены, ими была направлена претензия с предложением о расторжении спорного договора аренды.

Банкротство ООО «Бурляевка» является существенным изменением обстоятельств, которое препятствует дальнейшему продолжению арендных отношений по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между сособственниками в праве ОДС на земельный участок с кадастровым номером 36:17:7200004:79 и ООО «Бурляевка».

Арбитражный суд <адрес>, признавая ООО «Бурляевка» банкротом, констатирует неспособность ООО «Бурляевка» исполнять денежные обязательства и финансовую несостоятельность.

Поскольку в заключенном договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ интересом Арендодателей выступало получение от Арендатора арендной платы и надлежащая обработка земельного участка, то банкротство Арендатора (ООО «Бурляевка») является для арендодателей существенным изменением обстоятельств, при наличии которого они бы никогда не заключили договор аренды с ООО «Бурляевка».

Поскольку на предложение о расторжении договора аренды ответчик никак не отреагировал, то единственным способом прекратить арендные отношения с ответчиком является судебный порядок расторжения договора аренды.

Решением Новохоперского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО4, Евтифеевой ФИО5, удовлетворить.

Досрочно расторгнуть договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79 при множественности лиц со стороны арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками земельного участка в лице ФИО7 и обществом с ограниченной ответственностью ООО «Бурляевка», зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за №, от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 248, 249-255 т. 1).

В апелляционных жалобах директор ООО «Хоперагротрейд» ФИО18 и представитель ООО «Хоперагротрейд» по доверенности ФИО19 просят состоявшееся решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме

В жалобе директор ООО «Хоперагротрейд» ФИО18 указывает, что истцы не представили доказательств невыплаты арендной платы более двух раз подряд. Задолженность перед истцами отсутствует. В определении Арбитражного суда <адрес> об утверждении мирового соглашения, согласно которому к ответчику перешли все права и обязанности по договору, не указано, что передаются долги прежнего арендатора. Ответчик свое согласие на перевод долга с первоначального должника не давал, соглашение перевода долга не заключалось.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Хоперагротрейд» по доверенности ФИО19 также указывает на то, что судом неправильно определены обстоятельства по делу, ООО «Хоперагротрейд» никогда не нарушало условий договора, ответчиком внесена арендная плата за 2019 год и задолженности по оплате арендной платы у нового арендатора нет. Ни исковое заявление, ни решение не содержат сведений о претензиях истцов к новому арендатору (л.д.8-9, 20-24 т. 2).

Директор ООО «Хоперагротрейд» ФИО18 в суде апелляционной инстанции поддержал апелляционные жалобы, просил решение суда отменить по изложенным в них доводам.

Представитель ФИО20К по доверенности ФИО21 в суде апелляционной инстанции в вопросе разрешения спора полагался на усмотрение судебной коллегии.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.

С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на жалобу ООО «Хоперагротрейд» (л.д.113-116 т.2), рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Часть первая ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка, указанными в приложении № к настоящему договору (всего 13 собственников), с одной стороны и обществом с ограниченной ответственностью «Бурляевка», <адрес>, с другой стороны, был заключен договор аренды № земельного участка при множественности лиц со стороны Арендодателя из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью сельскохозяйственных угодий 1093778 кв.м.га, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, Долиновское сельское поселение в южной части кадастрового квартала 36:17:7200004, сроком на 20 лет. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № (л.д. 10-13 т.1).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок был передан ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Бурляевка» (л.д. 14 т.1).

По условиям договора Арендатор обязан выплачивать Арендодателям арендную плату пропорционально доли в праве общей долевой собственности по окончании сельскохозяйственного года, но не позднее 31 декабря текущего года. По договору аренды Арендатор должен выдать Арендодателю за 1 земельный пай зерна – 1500 кг; масла подсолнечного – 20 л; сахара – 50 кг; соломы – 1 мажара, оказать услугу по вспашке и культивации огорода – 5 соток: предоставить транспорт для привоза угля и дров-1 единица на расстояние не более 30 км. Размер и сроки выплаты арендной платы могут пересматриваться по соглашению сторон настоящего Договора (п. 3). Арендатор обязан своевременно в соответствии с условиями настоящего договора выплачивать Арендодателям арендную плату (п. 6). В случае неоднократных грубых нарушений Арендатором условий настоящего договора, арендодатель имеет право на досрочное расторжение настоящего договора (п. 7). Досрочное расторжение настоящего договора возможно по письменному соглашению сторон или в одностороннем порядке только по решению суда п. 10).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бурляевка» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим ООО «Бурляевка» утверждена ФИО17 (л.д. 35-39 т.1).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и прекращено производство по делу. Должник ООО «Бурляевка» обязалась предоставить залоговому кредитору ООО «Хоперагротрейд» имущество, указанное в Приложении № к настоящему соглашению. Моментом погашения задолженности перед залоговым кредитором ООО «Хоперагротрейд» является дата регистрации перехода прав на имущество, указанное в Приложении №, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на ООО «Хоперагротрейд» (л.д. 114-127 т.1).

Определением Новохоперского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика конкурсного управляющего ООО «Бурляевка» ФИО17 на ООО « Бурляевка» (л.д. 145 т.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в пользу ООО «Хоперагротрейд» ДД.ММ.ГГГГ установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 36:17:7200004:79 на основании соглашения об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ и определения об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о банкротстве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 169-178 т.1).

Согласно сведений, опубликованных в газете «Воронежский курьер» № от 25 июня – ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бурляевка» уведомила участников общей долевой собственности, включая собственников земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79, о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ к ООО «Хоперагротрейд» на основании соглашения об отступном № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнения мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом <адрес> в деле о банкротстве № А14-15240\2016 (л.д. 228 т.1).

Определением Новохоперского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с передачей ООО « Бурляевка» прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:17:7200004:78, произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «Бурляевка» на ООО «Хоперагротрейд» (л.д. 208-209 т.1).

Судебная коллегия, считает несостоятельными доводы жалобы директора ООО «Хоперагротрейд» ФИО18 о том, что истцы не представили доказательств невыплаты арендной платы более двух раз подряд.

Из представленных ответчиком документов истцам не выдана солома за 2016, 2017 и 2018 годы, и не произведена денежная компенсация взамен натуральной продукции. Сведений об отказе арендодателей в получении данного вида натуральной продукции либо ее денежной компенсации материалы дела не содержат. Обратного суду стороной ответчика и третьего лица на стороне ответчика ООО « Бурляевка» не представлено.

Доказательств выдачи истцам арендной платы в виде соломы за 2016, 2017, 2018 годы, либо ее компенсации в денежном эквиваленте ответчиком и третьим лицом ООО «Бурляевка» в материалы дела не представлено. Также не была произведена выдача соломы либо ее компенсация в денежном эквиваленте ни после направления претензии представителем арендодателей, ни до рассмотрения настоящего спора в суде.

Ответчик, ссылаясь на надлежащее исполнение обязательств перед истцами, представил суду накладные на получение яровой пшеницы, ведомости на получение зерна, масла подсолнечного, сахара за 2017, 2018 годы, в которых, за исключением зерна, отсутствует дата получения истцами продукции.

Соответственно представленные ведомости о получении истцами арендной платы в натуральной форме и в денежном эквиваленте не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по выплате арендной платы ответчиком.

Доводы жалобы директора ООО «Хоперагротрейд» ФИО18 о том, что ответчик свое согласие на перевод долга с первоначального должника не давал, а соглашение перевода долга не заключалось, что в определении Арбитражного суда <адрес> об утверждении мирового соглашения, согласно которому к ответчику перешли все права и обязанности по договору, не указано, что передаются долги прежнего арендатора, судебной коллегией отклоняются, поскольку по условиям, по которым произошла замена стороны в договоре аренды спорного земельного участка, действующее законодательство не предусматривает заключение каких-либо дополнительных соглашений при передаче объекта аренды.

Доводы апелляционной жалобы представителя ООО «Хоперагротрейд» по доверенности ФИО19 о том, что судом неправильно определены обстоятельства по делу, что ответчиком внесена арендная плата за 2019 год и задолженности по оплате арендной платы у нового арендатора нет, судебная коллегия признает несостоятельными, как не нашедшие своего подтверждения. Доказательств о том, что у ответчика отсутствует перед истцами задолженность, в материалах дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы представителя ООО «Хоперагротрейд» по доверенности ФИО19 о том, что ни исковое заявление, ни решение не содержат сведений о претензиях истцов к новому арендатору, судебной коллегией отклоняются, поскольку данные доводы опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Как следует из материалов дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, земельный участок представляет собой единое землепользование и общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:17:7200004:79, ДД.ММ.ГГГГ приняло решение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79 при множественности лиц со стороны Арендодателя, заключенного с ООО «Бурляевка» от ДД.ММ.ГГГГ и избрании уполномоченного лица ФИО15 с предоставлением ей прав действовать без доверенности, совершать все юридические действия при заключении и регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:17:7200004:79 и др. (л.д. 21-28 т.1).

Представителем истцов ФИО15 было направлено ООО «Бурляевка», конкурсному управляющему ООО «Бурляевка» ФИО17, заказными письмами ДД.ММ.ГГГГ претензию с предложением об уплате образовавшейся задолженности по договору аренды за 2016, 2017, 2018 года, а ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и залогодержателям: АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и ООО «Хоперагротрейд». Претензия получена ООО «Хоперагротрейд» ДД.ММ.ГГГГ (почтовый идентификатор 39742543000445) (л.д. 44-55 т.1).

Таким образом, правильно определив характер спорных материальных правоотношений, верно применив положения п. 2 ст. 450, п.1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив доводы сторон, оценив представленные по делу доказательства применительно к требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора, принимая во внимание соблюдение истцами установленного законом досудебного порядка расторжения договора, районный суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Выводы суда мотивированы в решении, основаны на вышеприведенных положениях норм законодательства, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановленного решения, судебная коллегия не усматривает.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводов суда, сводятся к переоценке доказательств по делу, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Новохоперского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Хоперагротрейд» - без удовлетворения.

Председательствующий: