Решение по делу № 33-8486/2018 от 21.06.2018

Судья: И.А. Яковлев № 33-8486/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13.08.18 г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Смирновой Е.И.

Судей Желтышевой А.И., Маликовой Т.Н.

При секретаре Моревой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО «Агро-Альянс», ТУ Росимущества по Самарской области на решение Сергиевского районного суда Самарской области 23 апреля 2018 года, которым постановлено:    

В удовлетворении исковых требований ООО «Агро-Альянс» к Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцову С.Н., Черкасову С.А. о

признании права аренды ООО «Агро-Альянс» на земельный участок с кадастровым номером №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №,

признании недействительным договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцовым С.Н. и Черкасовым С.А., прекращении права аренды Черкасова С.А. на земельный участок с кадастровым номером №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №,

исключении из ЕГРН сведения (записи) об обремени (ограничении прав) в виде аренды в пользу Черкасова С.А. на земельный участок с кадастровым номером №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ,

внесении в ЕГРН сведения (записи) об обремени (ограничении прав) в виде аренды в пользу Черкасова С.А. на земельный участок с кадастровым номером №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером № на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка №, договора № уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., отказать

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Смирновой Е.И., судебная коллегия

установила :

ООО «Агро-Альянс» обратилось в суд с исковым заявлением к Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцову С.Н., Черкасову С.А. о признании права аренды на земельный участок, признании договора аренды земельного участка с Черкасовым С.А. недействительным, прекращении права аренды.

В иске указало, что являлось арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 20 736 000 кв.м. Право аренды возникло на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственником земельного участка ТУ Росимущества по Самарской области и ОАО «Сергиевское», впоследствии право аренды на основании гражданско-правовых сделок перешло к ООО «Агро-Альянс», прошло государственную регистрацию.

Срок договора аренды определен по ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии земельный участок, находящийся в аренде у сельхозпроизводителя, передан из государственной собственности в общую долевую собственность физических лиц – участников сельскохозяйственного предприятия в соответствии с нормами ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При переходе права собственности на земельные доли к гражданам в порядке приватизации действие договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № сохранилось. Одновременно с регистрацией права общей долевой собственности граждан земельный участок было зарегистрировано и обременение (ограничение права) в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс».

Затем из земельного участка с кадастровым номером № был выделен участок с кадастровым номером № площадью 10692000 кв.м, собственниками которого являются ответчики М.С.Марьина, Н.Ф.Грачева, С.Н.Зеленцов. При государственной регистрации запись о праве аренды на земельный участок ООО «Агро-Альянс» не была внесена, что позволило указанным ответчикам заключить доовор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Обременение на земельный участок № в виде аренды в пользу Черкасова С.А. зарегистрировано Управлением Росреестра.

ООО «Агро-Альянс» считает, что его право аренды на выделенный земельный участок сохраняется, а договор аренды не может быть расторгнут в одностороннем порядке без правовых оснований даже на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности. С учетом изложенного договор аренды, заключенный между Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцовым С.Н. и Черкасовым С.А. является недействительным.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства истец просил:

- просил признать право аренды ООО «Агро-Альянс» на земельный участок с КН №, образованный путем выдела из земельного участка с КН №;

- признать недействительным договор долгосрочной аренды земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцовым С.Н. и Черкасовым С.А.;

- прекратить право аренды Черкасова С.А. на земельный участок с КН №, образованный путем выдела из земельного участка с КН №;

- исключить из ЕГРН сведения (записи) об обременении (ограничении права) в виде аренды в пользу Черкасова С.А. на земельный участок с КН №, образованный путем выдела из земельного участка с КН №, на основании договора долгосрочной аренды земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ;

- внести в ЕГРН сведения (записи) об обременении (ограничении права) в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» на земельный участок с КН № образованный путем выдела из земельного участка с КН №, на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка №, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договора № уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах ООО «Агро-Альянс», ТУ Росимущества по Самарской области просят решение отменить, считая его незаконным, исковое заявление удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца Матвеев Д.А., Рузанов А.А., представитель третьего лица ТУ Росимущества по Самарской области Иевлев Т.С. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители третьих лиц - администрации муниципального района Сергиевский Пимкина О.Н., Правительства Самарской области Корноухов Е.Ю. с жалобами согласились.

Представитель ответчиков Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф. – Грачев И.А. против удовлетворения жалоб возражал.

Другие лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене как постановленное с неправильным применением норм материального и процессуального права.

    Согласно ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности…

5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

    Таким образом, по смыслу указанной нормы, право аренды на выделенный земельный участка прекращается только в случае выдела своих долей собственниками, которые выразили на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды. В иных случаях право аренды на выделенный участок не прекращается (сохраняется), при этом подписывается дополнительное соглашение к первоначальному договору аренды.

В силу ст. 9 указанного закона:

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно ст. 450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании ст. 453 ГК РФ

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из анализа указанных норм закона следует, что договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения может быть расторгнут по общим основаниям и в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Специальный закон, регулирующий оборот земель сельскохозяйственного назначения не содержит дополнительных оснований для расторжения такого договора аренды. <данные изъяты>

Воля участников общей долевой собственности по распоряжению земельным участком, число которых составляет более 5, выражается в протоколе общего собрания. Вместе с тем, само по себе решение собрания не является основанием для расторжения договора, поскольку он расторгается по соглашению сторон, а при не достижении соглашения по решению суда.

Указанные нормы закона применены судом первой инстанции неправильно, что привело к вынесению незаконного решения.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ТУ «Росимущества» по Самарской области и ОАО «Сергиевское» заключен договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, находившегося в государственной собственности, по адресу <адрес>, кадастровый номер № на срок 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ указанный участок разделена на два участка с кадастровыми номерами № площадью 20 736 000 кв.м и № площадью 21 478 006 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ «Росимущества» по Самарской области и ОАО «Сергиевское» подписано дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно котором предметом договора аренды являются два образованных земельных участка. Срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды в редакции дополнительного соглашения зарегистрирован в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сергиевское» и Рузановым А.А. (субарендатор) заключен договор субаренды на указанные участки, который прошел регистрацию в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между арендатором ОАО «Сергиевское» и Новым арендатором ООО «Агро-Альянс» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация договора уступки произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Арендодателем и Новым арендатором заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по которому изменены сведения об арендаторе, размер арендной платы и реквизиты для оплаты.

На основании указанных выше договоров ООО «Агро-Альянс» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения до настоящего времени. Кроме того, ООО «Агро-Альянс» фактически использует земельный участок по целевому назначению для сельскохозяйственного производства.

Впоследствии на основании ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» работникам ОАО «Сергиевское» земельный участок с кадастровым номером № был передан в общую долевую собственность с размером долей 1 / 128, в том числе истцам Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцову С.Н.

Право собственности за гражданами на земельные доли признавалось по решениям Сергиевского районного суда Самарской области, поскольку в связи с ликвидацией ОАО «Сергиевское» процедура передачи долей в собственность граждан не была завершена.

Одновременно с регистрацией права общей долевой собственности граждан на земельный участок с кадастровым номером № (осуществлена в период с 2015 по 2017 год) в ЕГРП было внесено обременение на данный участок в виде договора аренды с ООО «Агро-Альянс» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а указанные граждане стали новыми арендодателями вместо ТУ Росимущества по Самарской области.

Таким образом, в общую долевую собственность граждан передан земельный участок с уже действующим договором аренды с ООО «Агро-Альянс».

После регистрации права собственности на земельные доли Марьина М.С. и Грачева Н.Ф. обращались в Сергиевский районный суд с иском к ТУ «Росимущества» по Самарской области, Рузанову А.А., ООО «Агро-Альянс» о признании недействительным указанного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ всех последующих соглашений к нему, применении последствий недействительности сделок, ссылаясь на нарушением своих прав как собственников участка обременением в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс».

В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лице не является основанием для изменения или расторжения договора. С учетом указанной нормы, а также того, что доказательств нарушения прав истцов не представлено, правовые основания для признания недействительными договоров отсутствуют, суд решением от 15.12.16 отказал в удовлетворении иска. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15.03.17 решение оставлено без изменения, жалоба Марьиной М.С., Грачевой М.С. – без удовлетворения.

Указанными судебными постановлениями, имеющими в силу ст. 61 ГПК ПРФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора установлена законность заключенного договора аренды и дополнительных соглашений к нему, а также отсутствие нарушения прав и законных интересов Марьиной М.С., Грачевой М.С., отсутствие оснований для расторжения договора аренды. Таким образом, первоначальный договор аренды до настоящего времени является действующим.

Далее Марьина М.С. приобрела 63 земельных доли и стала собственником 64/128 долей.

ДД.ММ.ГГГГ Марьина М.С. (64/128 доли), Грачева Н.Ф. (1/128 доля), Зеленцов С.Н. (1/128 доля) через публикацию осуществили выдел из земельного участка с кадастровым номером № и образовали участок с кадастровым номером № площадью 10 692 000 кв.м.

При государственной регистрации права собственности Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцова С.Н. на образованный в результате выдела земельный участок обременение в виде договора аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» не было внесено, что позволило ответчикам распорядиться земельным участок, заключив долгосрочной аренды с Черкасовым С.А.

Разрешая спор, суд неверно применил положения ст. ч.2 ст.61 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Фактически суд не разрешил спор о праве на аренду земельного участка, заявленный ООО «Агро-Альянс», ограничившись ссылкой на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2017, которым ООО «Агро-Альянс» отказано в признании незаконными действий Управления Росреестра по Самарской области по невнесению в ЕГРН записи о договоре аренды в отношении выделенного земельного участка.

При этом суд не учел, что арбитражный суд рассматривал дело в порядке административного судопроизводства, вопрос о праве аренды на спорный участок не разрешал, а исходил из отсутствия формальной обязанности регистрирующего органа вносить запись об обременении вновь образованного объект недвижимости. Поскольку сторонами спора не было представлено дополнительное соглашение к договору аренды с указанием изменением предмета аренды регистрирующим органом запись об аренде правомерно не была внесена. Однако, данное обстоятельство, вопреки выводам суда первой инстанции, не свидетельствует о прекращении права аренды на выделенный участок ООО «Агро-Альянс».

Обращаясь в арбитражный суд ООО «Агро-Альянс» избрало ненадлежащий способ защиты права. С учетом изложенного судебные постановления арбитражного суда преюдициального значения по настоящему делу не имеют, а лишь указывают на то, что спор следует разрешить в порядке искового производства.

С выводами суда в обоснование отказа на п.14 дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также на решение общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия не соглашается ввиду следующего.

Согласно п. 14 приватизация земельного участка с кадастровым номером № площадью 20736000,00 кв.м в соответствии со ст.617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды. В данном случае права и обязанности арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 20736000,00 кв.м. переходят новому его собственнику (новым собственникам). При этом новый арендодатель (арендодатели) земельного участка с кадастровым номером № площадью 20736000,00 кв.м. вправе требовать расторжения Договора в части аренды земельного участка, в случае, если такое решение будет принято на общем собрании участников общей долевой собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

На собрании ДД.ММ.ГГГГ принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному выше договору аренды, договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Пи этом речь шла об исходном земельном участке с кадастровым номером №.

Вместе с тем, как указано выше, ст. 450 ГК РФ содержит перечень оснований для расторжения договора аренды, ст. 452 ГК РФ порядок расторжения (изменения) договора, ст. 453 ГК РФ устанавливает момент прекращения договора. Судом неправильно применены указанные нормы материального права.

Само по себе собрание собственников, выразившее волю одной стороны договора на расторжение договора, не является основанием полагать, что договор прекращен.

Соглашение о расторжении договора либо решение суда по данному вопросу не принималось. Напротив, решение Сергиевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установило отсутствие оснований для расторжения договора, несмотря на уже имеющееся решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Данные выводы вступившего в законную силу судебного постановления имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, что суд не учел. Более того, договор аренды продолжает действовать, участок находится во владении ООО «Агро-Альянс», запись об обременении на исходный участок, оставшийся после выдела, сохраняется.

В силу ст. 606, 607,609, 611 ГК РФ на объект недвижимого имущества может быть заключен только на один договор аренды.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиками суду не представлено доказательств того, что договор аренды в отношении выделенного земельного участка с ООО «Агро-Альянс» расторгнут в установленном законом порядке, вследствие чего передача права аренды на несвободный от права ООО «Агро-Альянс» земельный участок Черкасову С.А. противоречит закону, договор аренды с Черкасовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным (ничтожным) в силу ст. 167, 168 ГК РФ.

С учетом изложенного доводы апелляционных жалоб ООО «Агро-Альянс», ТУ Росимущества по Самарской области являются обоснованными, решение суда подлежит отмене, а исковые требования ООО «Агро-Альянс» - удовлетворению. Выводы судебной коллегия по гражданским делам об удовлетворении иска, кроме приведенных выше норм закона основаны также на принципах правовой определенности и стабильности участников гражданского оборота, которые не позволяют произвольно менять условия договора по волеизъявлению одной стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Апелляционные жалобы ООО «Агро-Альянс», ТУ Росимущества по Самарской области удовлетворить.

Решение Сергиевского районного суда Самарской области 23 апреля 2018 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования ООО «Агро-Альянс» к Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцову С.Н., Черкасову С.А. удовлетворить.

Признать право аренды ООО «Агро-Альянс» на земельный участок с кадастровым номером №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №.

Признать недействительным договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцовым С.Н. и Черкасовым С.А..

Прекратить право аренды Черкасова С.А. на указанный земельный участок.

Настоящее определение является основанием для Управления Росреестра по Самарской области:

Для исключения из ЕГРН сведений (записи) об обременении (ограничении прав) в виде аренды в пользу Черкасова С.А. на земельный участок с кадастровым номером №, на основании договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ;

Для внесения в ЕГРН сведений (записи) об обремени (ограничении прав) в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» на земельный участок с кадастровым номером №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №, на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора № уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: