Решение по делу № 2-2270/2020 от 15.07.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 октября 2020 г.                                                           г.Минусинск

дело № 2- 2270/2020                                                               24RS0035-01-2020-002436-03

      Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Музалевской Н.В., при секретаре Шевцовой А.И., с участием представителя истца Шевцова Е.Н., ответчика Ткачевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Тигрицкое» к Ткачевой Алене Анатольевне о признании недействительным договора аренды жилого помещения и земельных участков с правом выкупа,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Тигрицкое» обратилось в суд с иском к Ткачевой А.А. о признании недействительным договора аренды жилого помещения и земельных участков с правом выкупа, требования мотивированы тем, что в мае 2020г. истцу стало известно, что бывший директор ООО «Тигрицкое» Завадич А.А. заключил с Ткачевой А.А. договор, по условиям которого Ткачевой А.А. предоставлен в аренду земельный участок с находящейся на нем квартирой по адресу: <адрес> с правом последующего выкупа по остаточной балансовой стоимости, стоимость аренды составила 1000 руб. в год, а балансовая стоимость значительно ниже рыночной, сделка совершена во вред обществу, кроме того, в дополнение истец указывал на то, что признано недействительным решение об избрании Завадича А.А. директором ООО «Тигрицкое».

В судебном заседании представитель истца Шевцов Е.Н. поддержал исковые требования, полагает, что поскольку признано недействительным решение об избрании Завадича А.А. директором ООО «Тигрицкое», то все заключенные им сделки недействительны, обратил внимание на то, что по условиям сделки годовая арендная плата значительно занижена, ответчик Ткачева А.А. не работает в ООО «Тигрицкое», жилье необходимо работникам организации истца, сделкой причинен истцу ущерб.

Ответчик Ткачева А.А. возражала против удовлетворения требований, пояснила, что уволена она не по собственному желанию, у нового директора неприязненное к ней отношение, порядка 15 домов стоят незаселёнными, нуждаемости в жилье у работников истца нет, она приехала на работу из г.Красноярска, полагает, что сделкой не нарушены права истца.

Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.2 ст.168 ГК РФ указано на то, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, законодатель содержит прямой запрет на заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, а нарушающая требования закона сделка является ничтожной.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды жилого помещения и земельных участков с правом выкупа от 16.05.2019 Ткачева А.А. (арендатор) и ООО «Тигрицкое» в лице директора Завадича А.А. (арендодатель) достигли соглашения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру и земельные участки, находящиеся по адресу: <адрес> (п.1.1 л.д.22), указанная квартира и земельные участки имеют следующие характеристики: общая полезная площадь 72,2 кв.м., жилая площадь 70,0 кв.м., количество комнат – 3, оценочная стоимость квартиры по документам БТИ 431761,08 руб., земельный участок с кадастровым номером 24:25:5101001:639 площадью 1800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, земельный участок с кадастровым номером 24:25:5101001:455 площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (п.1.2, л.д.22-23). Наниматель использует арендованное имущество в течение срока аренды в соответствии с целевым назначением (для проживания) (п.1.5, л.д.23), по истечении срока аренды либо в иной согласованной с арендодателем срок арендатор имеет право выкупить у арендодателя квартиру и земельные участки по остаточной балансовой стоимости. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с арендатором не допускается (п.1.6, л.д.23).

Арендная плата установлена в размере 1000 руб. в год (п.3.2 договора, л.д.25).

Срок действия договора определен 5 лет (п.5.1 договора, л.д.26).

Государственная регистрация сделки осуществлена лишь 06.05.2020 (отметка о регистрации, л.д.27).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.06.2020 признано недействительным решение внеочередного общего собрания участников ООО «Тигрицкое» об избрании на должность генерального директора Завадича А.А. (л.д.38-44). Решение вступило в законную силу.

Ответчик Ткачева А.А. полагала об отсутствии оснований для вывода о недобросовестном осуществлении гражданских прав при заключении сделки, представила документы в подтверждение тому, что балансовая стоимость квартиры составляет 1100000 руб. (л.д.91), при этом истец ссылался на явно заниженную цену сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств исполнения обязательств.

Проведенная в ходе рассмотрения дела в установленном порядке ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности» экспертиза показала (заключение, л.д.103-156), что величина рыночной стоимости годовой арендной платы за квартиру площадью 72,2 кв.м., расположенную на земельных участках: площадью 1500 кв.м., кадастровый №, и площадью 1800 кв.м., кадастровый № по состоянию на 05.10.2020 с учетом состояния объекта составляет 30000 руб., величина рыночной стоимости квартиры составляет 790000 руб., земельного участка: площадью 1500 кв.м., кадастровый № – 140000 руб., земельного участка площадью 1800 кв.м., кадастровый № – 160000 руб. (выводы, л.д.133).

Анализируя сведения, представленные Ткачевой А.А. о балансовой стоимости спорной квартиры, суд обращает внимание на логику построения инвентаризационной описи, в которой отдельно указана квартира по <адрес>2, и указано, что при годе выпуска\создании – 2019, за 2019г. износ составил 22000 руб., на 01.01.2020 балансовая стоимость квартиры составляет 1078000 руб. (л.д.91), при этом квартира по <адрес>2 вынесена в инвентаризационной описи последней строкой (л.д.91) отдельно от соответствующей категории имущества «Жилые дома» (л.д.90), при этом балансовая стоимость всех жилых домов в ООО «Тигрицкое» составляет 562267 руб. на 01.01.2019.

Суд критически оценивает представленные Ткачевой А.А. сведения, поскольку инвентаризационная опись составлена и подписана ею же, со всей очевидностью по структуре инвентаризационной описи следует, что квартира по <адрес> учтена в категории «Жилые дома», при этом ни один из иных адресов жилых домов отдельно не выведен в строке инвентаризации, кроме дома по <адрес>2, (при том, что Ткачева А.А. утверждала о наличии 15 домов), что вызывает у суда сомнения в объективности представленных Ткачевой А.А. сведений.

Наступление неблагоприятных последствий совершения оспариваемой сделкой для ООО «Тигрицкое» объективно подтверждено, поскольку цена аренды по договору занижена многократно.

Обращает суд внимание и на то, что государственная регистрация договора осуществлена лишь 06.05.2020 (отметка о регистрации, л.д.27), следуя требованию государственной регистрации договора аренды в соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ, до момента регистрации договор считался незаключенным, при этом, материалами дела объективно подтверждается, что полномочия директора ООО «Тигрицкое» были оспорены в Арбитражном суде Красноярского края уже с января 2020г., дело о признании недействительным решения внеочередного общего собрания ООО «Тигрицкое» об избрании на должность генерального директора Завадича А.А. принято к производству суда определением от 14.01.2020 (л.д.38). Таким образом, на момент передачи договора на государственную регистрацию, Ткачева А.А., будучи главным бухгалтером ООО «Тигрицкое» не могла не знать данного обстоятельства, таким образом, ей было достоверно известно о том, что факт наличия у Завадича А.А. полномочий генерального директора оспорен, решением от 26.06.2020 установлена в судебном порядке недействительность решения общего собрания участников общества по вопросу о его избрании генеральным директором, соответственно, Ткачева А.А. могла знать об обстоятельствах, свидетельствующих о недействительности решения ООО «Тигрицкое» о наделении Завадича А.А. полномочиями руководителя.

В силу изложенного исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из установленных судом обстоятельств, подлежат удовлетворению требования о признании недействительным в силу ничтожности договора от 16.05.2019 между ООО «Тигрицкое» и Ткачевой А.А., подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата имущества собственнику - ООО «Тигрицкое».

Решение суда является основанием для аннулирования в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды Ткачевой А.А. на квартиру и земельные участки, находящиеся по адресу: <адрес>

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Признать недействительным договор аренды жилого помещения и земельных участков с правом выкупа от 16.05.2019 между ООО «Тигрицкое» и Ткачевой Аленой Анатольевной.

Применить последствия недействительности сделки от 16.05.2019: возвратить ООО «Тигрицкое» квартиру и земельные участки, находящиеся по адресу: <адрес>, характеристики имущества: общая полезная площадь 72,2 кв.м., жилая площадь 70,0 кв.м., количество комнат – 3, земельный участок с кадастровым номером 24:25:5101001:639 площадью 1800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, земельный участок с кадастровым номером 24:25:5101001:455 площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Решение суда является основанием для аннулирования в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды Ткачевой Алены Анатольевны на квартиру и земельные участки, находящиеся по адресу: <адрес> характеристики имущества: общая полезная площадь 72,2 кв.м., жилая площадь 70,0 кв.м., количество комнат – 3, земельный участок с кадастровым номером 24:25:5101001:639 площадью 1800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, земельный участок с кадастровым номером 24:25:5101001:455 площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

    Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Минусинский городской суд.

    Мотивированный текст решения изготовлен и подписан 17.10.2020.

Председательствующий                                                                      Н.В. Музалевская