Решение по делу № 2-671/2023 от 14.08.2023

Дело ...

УИД 33RS0018-01-2023-000850-53

Решение

именем Российской Федерации

город Судогда 27 ноября 2023 года

Судогодский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего                 Павлова Р.С.,

при секретаре судебного заседания         Кисловой Н.Н.,

с участием представителя истца, адвоката     Клочкова Е.А.,

предоставившего удостоверение №1242 и ордер №261643 от 08.08.2023,

действующего на основании доверенности от 10.07.2023,

представителя истца                    Осиповой С.В.,

действующей на основании доверенности от 10.07.2023,

ответчиков                Ермаковой О.Н., Телятникова П.В.,

представителя ответчиков                Бурцева Е.П.,

действующего на основании доверенности от 05.09.2023.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ксенофонтовой Н.А. к Ермаковой О.Н., Телятникову П.В. о прекращении права собственности по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя, о понуждении к действиям,

                        установил:

Ксенофонтова Н.А., через своего представителя Клочкова Е.А. обратилась в Судогодский районный суд Владимирской области с вышеуказанным исковым заявлением к Ермаковой О.Н., Телятникову П.В.

В обосновании иска указано, что согласно договору дарения от ... Волкова А.П. подарила жилой дом, расположенный по адресу: ..., своим дочерям в равных долях. В настоящий момент ... доли принадлежит Ксенофонтовой Н.А., ... доли принадлежали Ермаковой О.Н.

В феврале 2023 года Ксенофонтовой Н.А. через нотариуса получено уведомление о продаже Ермаковой О.Н. земельного участка с кадастровым номером ..., земельного участка с кадастровым номером ..., и ... долей в общей долевой собственности жилого дома с кадастровым номером ..., за 400000 руб.

На данное уведомление Ксенофонтовой Н.А. был направлен ответ, в котором она указала, что дом расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., и земельный участок с кадастровым номером ... не имеет отношения к общей долевой собственности. Также просила Ермакову О.Н. указать цену участка и цену ... доли дома. Таким образом, истец выразила согласие на покупку земельного участка с кадастровым номером ... и ... доли в доме.

В мае 2023 года Ермакова О.Н. проигнорировав ответ истца на уведомление о продаже земельный участков и доли в жилом доме, продала их Телятникову П.В., который сломал часть неотапливаемых пристроек, снял наличники с двух окон, вырубил шиповник. Поскольку истец не согласна с состоявшейся сделкой, просит: признать за истцом преимущественное право покупки ... доли жилого дома, расположенного по адресу: ... и земельного участка с кадастровым номером ... и перевести на истца права и обязанности покупателя указанной части дома и земельного участка; прекратить право собственности Телятникова П.В. на земельный участок с кадастровым номером ... и ... доли жилого дома, расположенного по адресу: ...; обязать Телятникова П.В. восстановить разрушенные части и постройки дома.

Истец Ксенофонтова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, обеспечила явку своих представителей.

Представитель истца, адвокат Клочков Е.А., в судебном заседании поддержал заявленные требования и настаивал на их удовлетворении. Дополнив, что от ответчика Ермаковой О.Н. в адрес Ксенофонтовой Н.А. не поступала информация о стоимости каждого объекта недвижимости. Считает, что данное поведение ответчика Ермаковой О.Н. нарушило право истца преимущественной покупки. Кроме того, указал, что в настоящее время Телятников П.В. разрушил часть дома, о чем свидетельствует акт технического освидетельствования от 25.11.2023.

Представитель истца Осипова С.В. в судебном заседании также просила удовлетворить требования истца, пояснив, что ответчик Ермакова скрывала факт продажи спорного имущества. Летом 2022 года они с (истцом) узнали от жителей деревни, что Ермакова О.Н. продает землю. Ксенофонтова Н.А. неоднократно обращалась к ответчику с просьбой о продаже ей части дома и земельного участка. В феврале 2023 года Ксенофонтова Н.А. получила письмо от нотариуса о том, что Ермакова О.Н. намерена продать два участка и часть дома за 400000 руб. В ответном письме от 17.02.2023 Ксенофонтова Н.А. хотела узнать цену, того участка, на котором находится часть спорного дома. Ермаковой О.Н. сообщалось, что Ксенофонтова Н.А. готова приобрести один участок, на котором находится дом. Второе письмо от Ермаковой О.Н. было получено истцом, однако ответ не направлен, поскольку мама посчитала достаточным одного ответа с требованием. О сделке купли-продажи земельного участка и части дома узнали только 26.05.2023, когда Телятников П.В. стал ломать дом. Считает, что из-за настоящего конфликта, дальнейшее владение домом и земельным участком совместно с Телятниковым П.В. не представляется возможным.

Ответчик Ермакова О.Н. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что все требования закона были соблюдены.

Ответчик Телятников П.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Дополнил, что часть пристройки спорного дома он не демонтировал, а только разобрал строительный мусор возле дома. Указал, что сам дом находится в разрушенном состоянии, проживать в нем не представляется возможным.

Представитель ответчиков Бурцев Е.П. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, предоставил письменные возражения, в которых указал, что в конце 2022 года в начале 2023 года у ответчика Ермакова О.Н. возникло желание продать принадлежащие ей земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... и ... в общей долевой собственности на жилой дом. Поскольку на указанные объекты распространялось преимущественное право покупки Ксенофонтовой Н.А., то Ермакова О.Н. в рамках соблюдения требований, установленных ст. 250 ГК РФ, направила 07.02.2023 истцу письменное извещение №32 о намерении продать вышеуказанные объекты с указание стоимости объектов в размере 400000 руб.

Ксенофонтовой Н.А. 17.02.2023 направлено Ермаковой О.Н. письмо, в котором указано, что её не устраивает предложенная цена, а также количественный состав имущества, указав, что готова рассматривать предложение по покупке по «адекватной цене».

Ермаковой О.Н. в адрес истца 02.03.2023 вновь направлено письмо с предложением приобрести вышеуказанные объекты. Ответа от Ксенофонтовой Н.А. не последовало, в связи с чем, ... между Ермаковой О.Н. и Телятниковым П.В. был заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... и ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Считает, что в данном случае нарушения преимущественного права покупки Ксенофонтовой Н.А. не допущено.

Третье лицо, нотариус Косолапова Т.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании указала, что Ермакова О.Н. обратилась к ней 07.02.2023 с просьбой известить в соответствии со ст. 250 ГК РФ, совладельца домовладения Ксенофонтову Н.А. о продаже ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., на котором находится указанная доля жилого дома, а также прилегающий к нему земельный участок с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ... Все объекты Ермакова О.Н. продавала за 400000 руб.

07.02.2023 через АО Почта России, заявление Ермаковой О.Н. было направлено заказным письмом в адрес Ксенофонтовой Н.А.

20.02.2023 от Ксенофонтовой Н.А. поступило письмо, в котором она просила исключить из предмета сделки земельный участок с кадастровым номером ..., а также указала, что готова рассмотреть предложение Ермаковой О.Н. о покупке долей по адекватной цене. Считает, что данным письмом Ксенофонтова Н.А. диктовала свои условия покупки предложенных ей объектов недвижимого имущества.

Кроме того, Ермаковой О.Н. 02.03.2023 в адрес Ксенофонтовой Н.А. было направлено повторное сообщение о продаже объектов недвижимости, однако ответа получено не было.

Руководствуясь ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, ... был удостоверен договор купли-продажи земельных участков и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом между Ермаковой О.Н. и Телятниковым П.В. Считает, что исковые требования Ксенофонтова Н.А. удовлетворению не подлежат.

Представители третьих лиц, Управления Росреестра по Владимирской области и ППК «Роскадастр» по Владимирской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, оценив доказательства по правилам главы 6 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что Ксенофонтова Н.А. является собственником жилого дома (1/3 доли) с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. и земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенных по адресу: ...

Ермакова О.Н. являлась вторым собственником вышеуказанного жилого дома (доля в праве ... доли). Также Ермаковой О.Н. принадлежали земельные участки с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м и ..., площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ....

Жилой дом (к.н. ...) расположен на смежных земельных участках с кадастровыми номерами ...

Между Ермаковой О.Н. и Телятниковым П.В. ... заключен договор купли-продажи, согласно которому Ермакова О.Н. произвела отчуждение в пользу Телятникова П.В. ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (к.н. ...), земельный участок с кадастровым номером ... и земельный участок с кадастровым номером ..., что подтверждается копией договора купли- продажи, удостоверенного нотариусом нотариального округа города Владимира Косолаповой Т.Ю. Общая стоимость имущества, согласно п. 2.4 договора, составила 400000 руб.

Государственная регистрация права собственности Телятникова П.В. на спорное имущество произведена ....

При этом, Ермакова О.Н., имея намерение продать принадлежащие ей доли в праве собственности на указанное недвижимое имущество, направила в адрес Ксенофонтовой Н.А. заявление (удостоверенное нотариусом Косолаповой Т.Ю.) от 07.02.2023 о продаже доли недвижимого имущества и земельных участков с указанием цены 400000 руб. и иных условий продажи. Данное уведомление было получено Ксенофонтовой Н.А. 14.02.2023.

В ответ на полученное заявление, Ксенофонтова Н.А. 17.02.2023 направила в адрес Ермаковой О.Н. и нотариуса Косолаповой Т.Ю. уведомление, в котором выразила несогласие с предложением Ермаковой О.Н., указав, что предложенный к приобретению земельный участок с кадастровым номером ... не имеет отношения к общей долевой собственности на жилой дом и покупать его не собирается. Просила определить предмет сделки, исключив из нее земельный участок с кадастровым номером ..., указав, что готова рассматривать предложение по адекватной цене.

В последующем, Ермаковой О.Н. повторно направлено заявление (удостоверенное нотариусом Косолаповой Т.Ю.) от 02.03.2023 о продаже доли недвижимого имущества и земельных участков с указанием цены 400000 руб., которое было получено истцом 07.03.2023.

Доводы истца о завышенной стоимости объектов недвижимого имущества судом отклоняются, поскольку согласно условиям договора стоимость спорной доли жилого дома при кадастровой стоимости 105148,08 руб. – 70098,72 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... – 319743,60 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... – 319743,60 руб., а предложенная Ермаковой О.Н. общая сумма 400000 руб. не является завышенной.

Доводы представителей истца о том, что сделка продажи спорных долей совершена с нарушением преимущественного права покупки Ксенофонтовой Н.А., поскольку она не отказывалась от их приобретения, суд признает не состоятельными, поскольку Ксенофонтова Н.А., достоверно зная о возможности приобретения спорных долей жилого дома и земельных участков, в течение длительного периода никаких действий по приобретению спорного имущества не предприняла, в том числе и путем внесения денежных средств на депозит нотариуса. Данный факт подтверждается пояснениями свидетеля и представителя истца Осиповой С.В.

Суд учитывает также и то, что Ксенофонтова Н.А. 14.02.2023, а затем 07.03.2023 была извещена о намерении Ермаковой О.Н. произвести отчуждение принадлежащей ей доли в праве на недвижимое имущество и земельные участки, в связи с чем, месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли истек 07.04.2023.

Поскольку до 07.04.2023 года включительно истцом Ксенофонтовой Н.А., в нарушение требований ст.250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной доли недвижимого имущества совершено не было, то право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным. Само по себе направление продавцу Ермаковой О.Н. сообщения о готовности приобрести долю жилого дома и земельного участка не говорит о соблюдении потенциальным покупателем установленной ст.250 ГК РФ процедуры.

При доказанном факте извещения истца в установленном законом порядке о продаже доли спорного долевого имущества Ермаковой О.Н., суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя.

Разрешая требования истца к Телятникову П.В. о восстановлении разрушенной части и постройки дома, расположенного по адресу: ..., суд приходит к следующему.

На основании ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что Ксенофонтова Н.А. и Телятников П.В. в настоящий момент являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, д. Соколово, ул. Центральная, д. 12. При этом, согласно выписки из ЕГРН истице принадлежит на праве собственности ... доля указанного дома. Собственником оставшихся ... доли является Телятников П.В.

Согласно пояснениям представителей истца в указанном домовладении, ответчиком Телятниковым П.В. был осуществлен демонтаж неотапливаемых пристроек и части двора спорного дома.

В подтверждение предоставлен акт технического освидетельствования ООО «Лаборатории судебной экспертизы ФЛСЭ-центра» от 25.11.2023, из которого следует, что при визуальном осмотре жилого дома №12 по ул. Центральная, л. Соколово Судогодского района установлено, что несущие стены выполнены из бревна имеют повреждения (деформацию) в виде отклонения от вертикали, кирпичный фундамент имеет характерные повреждения, отсутствует часть жилого дома в виде пристроек, которые имеются в приложенном техническом паспорте, а именно пристройка с 2 окнами, терраса и часть двора. В результате демонтажа пристроек боковая и задняя стена дома повреждена атмосферными осадками. Электрическая проводка проходит по наружной части несущей стены. Имеется свободный доступ в дом, входной проем заложен деревянной дверью закрепленной доской.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Следовательно, исходя из положений приведенных норм материального права и ст. 56 ГПК РФ, заявляя требования о понуждении Телятникова П.В. восстановить разрушенные части и постройки дома, Ксенофонтова Н.А. обязана доказать, что действия Телятникова П.В. повлекли нарушение ее права собственности на жилой дом либо наличие реальной угрозы нарушения ее прав, создаваемой ответчиком при совершении действий по демонтажу части построек.

Между тем, доказательств, подтверждающих, что демонтаж части жилого дома произведен ответчиком, Ксенофонтова Н.А. не представила, а ссылка на Акт от 25.11.2023 таковым не является.

При таких обстоятельствах, заявленные требования к Телятникову П.В. о восстановлении разрушенной части и постройки дома удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Ксенофонтовой Н.А. к Ермаковой О.Н., Телятникову П.В. о прекращении права собственности по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя, о понуждении к действиям – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Судогодский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Р.С. Павлов

Решение в окончательной форме изготовлено 4 декабря 2023 года.