Решение по делу № 2-245/2023 от 16.01.2023

Дело № 2-245/2023

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

16 марта 2023 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лозовых О.В.,

при секретаре Костроминой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной "Бетиз и К" в лице конкурсного управляющего ФИО4 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО "Бетиз и К" в лице конкурсного управляющего ФИО4 обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 77032,57 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 2510,98 руб.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 01 октября 2020 г. по делу N А41-85396/19 ООО "Бетиз и К" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 Реализуя представленные Законом о банкротстве полномочия, конкурсный управляющий выявил задолженность ФИО1 перед ООО "Бетиз и К" в размере 77032,57рублей. Между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № от 13 мая 2015 года многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика квартиры N 29 расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 57,1 кв. м.. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию распоряжением N 108Р-221 от 04 июня 2020 года. Дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Стоимость жилого помещения оплачивались участником строительства исходя проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас). В соответствии с п. 3.4 Договора после проведения кадастровым инженером обмеров дома и входящего в его состав объекта долевого строительства и изготовления соответствующего технического плана дома и объекта долевого строительства до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства стороны уточняют фактическую общую площадь (с учетом лоджий и балконов) объекта строительства и проводят окончательные взаиморасчеты согласно условиям договора. Пунктом 3.5 договора установлено, что цена договора, указанная в пункте 3.1. может измениться после завершения строительства дома и уточнения общей площади объекта долевого строительства с учетом лоджий и балконов по экспликациям и техническому плану дома. В случае, если проектная общая площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов) указанная в пункте 1.1 договора, отличается от общей площади объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов), указанной в техническом плате дома, цена договора пересчитывается по данным фактической площади, указанным в техническом плане дома. В соответствии с п. 3.7 Договора в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов) больше, чем проектная общая площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов), участник долевого строительства оплачивает разницу в общей площади объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов). Оплата должна быть произведена до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1.1. Договора проектная общая площадь с учетом лоджий и балконов, с учетом понижающего коэффициента составила 57,1 кв. м. После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 58,7 кв. м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,6 кв. м. Таким образом, недоплата за площадь, исходя из 48145,36 руб. за 1 кв. м составила 77032,57 руб., которую истец просит взыскать с ответчика.

Представитель истца - конкурсного управляющего ООО " Бетиз и К " в судебное заседание не явился, представлено заявление, с просьбой дело слушать в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его интересы в судебном заседании представлял ФИО5, действующий на основании доверенности, который исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым условия договора о внесении дополнительной платы при увеличении фактической площади объекта более чем на 1% без указания верхнего предела изменения площади объекта, а также, что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кВ.м объектов долевого строительства, а не по цене кВ.м, указанного в договоре, ущемляют права ответчика, как потребителя. Установить справедливость требуемой истцом суммы не представляется возможным, поскольку не представлено сведений за счет каких помещений произошло увеличение площади. Также представитель ответчика указывает на различное указание истцом стоимости квадратного метра жилья в иске, договоре и уведомлении. Просит признать ничтожным п. 3.7 договора и отказать в удовлетворении иска.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено в судебном заседании, между ООО "Бетиз и К" и ответчиком ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № от 13 мая 2015 года многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 57,1кв. м.

Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию распоряжением N 108Р-221 от 04 июня 2020 года. Дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.

В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства - конкурса производства - передача жилых помещений осуществляется в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ несостоятельности (банкротстве)".

Судебным актом от 20 июня 2022 года по делу N А41-85396/19 Арбитражный суд Московской области передал ответчику в собственность жилое помещение N 29 в жилом доме N 34 по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).

Судебный акт не обжаловался и вступил в законную силу.

Стоимость жилого помещения оплачивалась участниками строительства исходя проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства.

Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).

В соответствии с пунктом 3.1. Договора цена договора (вклада в финансирование строительства) составила 2 749 100 руб..

В соответствии с п. 3.4 Договора после проведения кадастровым инженером обмеров дома и входящего в его состав объекта долевого строительства и изготовления соответствующего технического плана дома и объекта долевого строительства до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства стороны уточняют фактическую общую площадь (с учетом лоджий и балконов) объекта строительства и проводят окончательные взаиморасчеты согласно условиям договора.

Пунктом 3.5 договора установлено, что цена договора, указанная в пункте 3.1. может измениться после завершения строительства дома и уточнения общей площади объекта долевого строительства с учетом лоджий и балконов по экспликациям и техническому плану дома. В случае, если проектная общая площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов) указанная в пункте 1.1 договора, отличается от общей площади объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов), указанной в техническом плате дома, цена договора пересчитывается по данным фактической площади, указанным в техническом плане дома.

В соответствии с п. 3.7 Договора в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов) больше, чем проектная общая площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов), участник долевого строительства оплачивает разницу в общей площади объекта долевого строительства (с учетом лоджий и балконов). Оплата должна быть произведена до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан оплатить цену, указанную в п. 3.1 договора, согласно расчету цены договора и графику внесения платежей, а также произвести необходимые взаиморасчеты в соответствии с п. п. 3.5, 3.6, 3.7 договора.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документе содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имущества (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В соответствии с Федеральным законом "О кадастровой деятельности" с 01.01.2013 года правом осуществления кадастровой деятельности, обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года (п. 4 ст. 1, п. 8 ст. 47 указанного Закона).

Обмеры, выполненные кадастровым инженером, являются допустимыми доказательствами по смыслу ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной, (обмеры БТИ для домов, построенных с 2013 г. не составляются).

Согласно п. 1.1. Договора проектная общая площадь квартиры составляет 55,7 кв. м., с учетом лоджий и балконов -57, 1 кв. м..

После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчиков составила с учетом понижающего коэффициента 58,7 кв. м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,6 кв. м, что подтверждается Техническим планом здания (многоквартирного дома) от 07 декабря 2021 года, изготовленного кадастровым инженером ФИО6(л.д. 30-35).

Таким образом, согласно расчета истца, недоплата за площадь, исходя из стоимости 48145,36 руб. за 1 кв. м составила 77032,57 руб..

28 июля 2022 года конкурсный управляющий ООО " Бетиз и К " направил в адрес ответчикк уведомление о необходимости произвести дополнительной оплату за увеличение построенной площади. Однако оплата, согласно уведомлению, от ответчика не поступила.

Доказательств погашения суммы долга по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома ответчиками суду не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании денежных средств в размере 77032,57 руб. заявлены обоснованно, и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Вопреки доводам ответчика, условия заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве допускали возможность изменения цены договора и возникновения у ответчика обязанности произвести доплату в случае увеличения фактической площади построенного объекта более чем на 1% по сравнению с площадью, указанной в договоре.

При этом стороны фактически поставили свои отношения в зависимость от результатов кадастровых работ, проводимых специализированной организацией, на что указывают положения действующего законодательства, а именно пункт 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, статьи 14 и 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу которых вводу в эксплуатацию многоквартирного дома - объекта долевого строительства предшествует составление технического плана, на основе которого осуществляется кадастровый учет помещений дома.

При таких обстоятельствах, оснований полагать ничтожными условия договора участия в долевом строительстве, у суда не имеется.

Также суд учитывает, Приложением N1 к договору участия в долевом строительстве N 35 от 22 мая 2015 года, правопреемниками прав и обязанностей по которому являются ответчики, определен расчет цены договора и график внесения платежей. Согласно указанному приложению установлена стоимость 1 кв.м. общей площади объекта долевого строительства, которая составляла 48 145, рублей.

После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 58,7 кв. м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,6 кв. м.

Фактически расчет доплаты произведен истцом исходя из ниже установленной договором стоимости 1 кв. м, в связи с чем нарушения прав ответчиков, как потребителей, суд не усматривает.

Также суд отмечает, что в ходе судебного разбирательства ответчику, в случае несогласия с произведенными кадастровым инженером обмерами фактически переданного ему жилого помещения, разъяснялось право заявлять ходатайство о назначении по делу судебной строительно-техническая экспертизы, от производства которой он отказался, сославшись на выполненную в квартире перепланировку.

Учитывая изложенное, оценив представленные доказательства с точки зрения их относимости и допустимости, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 333, 420, 432 ГК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Бетиз и К" (ИНН №) в лице конкурсного управляющего ФИО4 к ФИО1 (паспорт гражданина №) о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества ограниченной ответственностью "Бетиз и К" в лице конкурсного управляющего ФИО4 задолженность по договору участия в долевом строительстве № от 13 мая 2015г., в размере 77 032 рублей 57 копеек, расходы по оплате государственной пошлине в размере 2510 рублей 98 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья: подпись

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 марта 2023 года

Судья: подпись