Решение по делу № 33-4195/2022 от 06.09.2022

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Ушакова О.В. УИД 39RS0001-01-2021-008005-65

Дело № 2-449/2022 года

№ 33 - 4195/2022 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 октября 2022 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Михальчик С.А.,

судей Никифоровой Ю.С., Шкуратовой А.В.,

с участием прокурора Чернышовой К.И.

при секретаре Юдиной Т.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Калининград» к Винслову Игорю Ильичу, Винслову Александру Игоревичу об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, признании права собственности, снятии с регистрационного учета, выселении с апелляционной жалобой ответчиков в лице представителя Грищенковой М.И. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 июня 2022 года.

Заслушав доклад судьи Никифоровой Ю.С., объяснения представителя Винслова А.И. и Винслова И.И. Урсакий В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя администрации городского округа «Город Калининград» Воробьевой А.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к ответчикам, в обоснование которого указала, что последним на праве общей долевой собственности (269/300 и 31/300 доли) принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: в <адрес>, подлежащее изъятию для муниципальных нужд на основании постановления от 8 февраля 2021 года №72. Поскольку собственники жилого помещения, получив проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, до настоящего времени его не подписали, просила изъять указанное жилое помещение путем выкупа у собственников по цене 9491869 рублей, пропорционально принадлежащей им доле в праве собственности на жилое помещение, прекратить право общей долевой собственности ответчиков на спорное жилое помещение, признать за ней право собственности на указанную квартиру, выселить ответчиков из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снять ответчиков с регистрационного учета по названному адресу.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 июня 2022 года исковые требования администрации городского округа «Город Калининград» удовлетворены частично.

Постановлено изъять для муниципальных нужд городского округа «Город Калининград» жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, у Винслова И.И., Винслова А.И. с выплатой им возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 10765402 рублей, пропорционально принадлежащей им доле в праве собственности на указанную квартиру, а именно:

Винслову И.И. – 9652977,13 рублей (269/300 доли);

Винслову А.И. – 1112424,87 рубля (31/300).

Прекращено право общей долевой собственности Винслова И.И. (269/300 доли), Винслова А.И. (31/300 доли) на квартиру по адресу: <адрес>.

Признано право собственности муниципального образования городского округа «Город Калининград» на квартиру по адресу: <адрес>.

Винслов И.И., Винслов А.И. выселены из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения и сняты с регистрационного учета по указанному адресу.

Постановлено считать решение суда основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскана с Винслова И.И., Винслова А.И. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 6 000 рублей в равных долях, то есть по 3000 рублей с каждого.

В апелляционной жалобе ответчики в лице представителя Грищенковой М.И. просят решение суда изменить в части определения выкупной стоимости жилого помещения и полагают необходимым определения таковой в размере 18969550,11 рублей.

Критикуя заключение судебной экспертизы, ссылаются на то, что оно не могло быть положено в основу решения суда, поскольку не соответствует требованиям действующего законодательства. Указывают, что к экспертному заключению на приложены распечатки объявления объектов – аналогов, фотофиксация общего имущества многоквартирного дома, самого объекта недвижимости, не содержится сведений о наличии в спорном помещении охранной системы. При этом в материалах дела имеются сведения о благоустройстве сквера на придомовой территории, ограждения с элементами ковки, озеленение участка, на территории осуществлен ландшафтный дизайн, выложена тротуарная плитка по всей территории.

Обращают внимание на то, что дом является индивидуальным авторским проектом с сопутствующими архитектурными элементами фасада. В местах общего пользования произведен дорогостоящий ремонт. Полагают, что дом, имея приведенные характеристики, отличается от объектов – аналогов, которые были использованы экспертом. Указывают, что в размер убытков не были включены расходы на благоустройство придомовой территории.

Критикуя экспертное заключение, также обращают внимание на то, что объекты аналоги расположены в домах типа – массовое жилье, к каковым нельзя отнести спорный дом, аналоги имеют низкие потолки, центральное отопление, представляют собой панельные дома, тогда как спорный дом кирпичный, с автономным отоплением, высокими потолками.

Указывают, что допущенные экспертом нарушения при производстве экспертизы подтверждаются представленной ими рецензией, которая правовой оценки судом не получила. Их ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы было неправомерно оставлено без удовлетворения.

Обращают внимание на то, что по делу не была проведена дополнительная экспертиза и вопрос размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судом не разрешен.

Ставят под сомнение корректировку стоимости объекта на май 2022 года, произведенную экспертом и положенную в основу решения суда.

Настаивают, что при определении выкупной стоимости отдельно должно учитываться стоимость зеленых насаждений и ограждения дома.

Не соглашаются и с выводами эксперта в части стоимости ущерба, указывают на более высокую стоимость аренды трехкомнатной квартиры, риэлтерских услуг и так далее.

Согласно расчету ответчиков размер возмещения составляет 18969550 рублей.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения участников судебного разбирательства, допросив эксперта, проводившего экспертизу в рамках настоящего гражданского дела, выслушав заключение прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда ввиду следующего.

Так, согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно положениям ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии.

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что во исполнение адресной инвестиционной программы городского округа «Город Калининград» на 2021 год и плановый период 2022-2023 годов, утвержденной постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 28 декабря 2020 года № 1190, на основании проекта планировки территории с проектом межевания в его составе, предусматривающего размещение линейного объекта местного значения «Строительство автодорожного моста через р. Преголю с комплексом предмостных сооружений и пересечений в створе ул. Железнодорожная - ул. Ген. Буткова в г. Калининграде в составе объекта «Реконструкция разводного моста через реку Преголь на участке Калининград - Советск Калининградской железной дороги. Этап 2. Автодорожный мост и подходы к нему», утвержденного приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 27 декабря 2019 года № 500, постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 11 декабря 2020 года № 1134 «Об осуществлении капитальных вложений в объект муниципальной собственности городского округа «Город Калининград», ходатайства муниципального казенного учреждения «Управление капитального строительства» городского округа «Город Калининград» от 14 декабря 2020 года, администрацией городского округа «Город Калининград» издано постановление от 8 февраля 2021 года № 72 «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме № по <адрес> в г. Калининграде, для муниципальных нужд городского округа «Город Калининград», сроком действия - 3 года, которым постановлено изъять для муниципальных нужд городского округа «Город Калининград» земельный участок с КН № площадью <данные изъяты> кв.м и жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме № по <адрес> в г. Калининграде, расположенном на изымаемом земельном участке, в том числе спорную квартиру, по адресу: <адрес>.

Из материалов дела следует, что собственниками данного жилого помещения являются Винслов И.И. (269/300 доли) и Винслов А.И. (31/300 доли). Последние зарегистрированы в спорном жилом помещении по месту жительства и проживают в ней.

Жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на первом этаже пятиэтажного дома.

Во исполнение вышеуказанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации администрацией городского округа «Город Калининград» в адрес ответчиков был направлен проект соглашения об изъятии спорной квартиры для муниципальных нужд с приложением отчета об оценке, в котором величина рыночной стоимости объекта оценки была обозначено в 6508 200 рублей.

Предусмотренный статьями 56.2 - 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд истцом соблюден, соглашение между сторонами о выкупе вышеуказанных объектов не было подписано в связи с несогласием ответчиков с предложенным истцом размером возмещения,

В ходе судебного разбирательства, с учетом возникшего между сторонами спора, судом была назначена строительно-техническая экспертиза для определения наиболее вероятной рыночной стоимости размера возмещения в связи с изъятием для государственных нужд Калининградской области жилого помещения, принадлежащего ответчикам, производство которой было поручено экспертам ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта от 8 февраля 2022 года рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и земельный участок под многоквартирным жилым домом составляет 9336 754 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (в то числе оформление права собственности на другое жилое помещение, аренда аналогичного жилого дома, перевозка движимого имущества, аренда складского помещения для его временного хранения личного имущества (при необходимости), риэлтерские услуги) составляют 155 115 рублей.

При этом в ходе судебного разбирательства экспертом <данные изъяты>, проводившим исследование, ФИО11, в связи с существенным изменением средней стоимости недвижимости в Калининградской области с февраля по май 2022 года, по предложению суда, была скорректирована наиболее вероятная рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на май 2022 года, которая составила 10610 287 рублей.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, посчитал возможным установить размер возмещения в связи с изъятием жилого помещения в сумме 10765 402 рубля, из которых, рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и земельный участок под многоквартирным жилым домом составляет 10610 287 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (в том числе оформление права собственности на другое жилое помещение, аренда аналогичного жилого дома, перевозка движимого имущества, аренда складского помещения для его временного хранения личного имущества (при необходимости), риэлтерские услуги) составляют 155 115 рублей.

С такими выводами суда суд апелляционной инстанции в целом соглашается.

При этом судебная коллегия учитывает следующее.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Из материалов дела следует, что при разрешении настоящего спора судом первой инстанции назначалась по делу дополнительная строительно – техническая экспертиза для разрешения вопроса о размере убытков в связи с изъятием жилого помещения в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Между тем, такая дополнительная экспертиза экспертным учреждением проведена не была с указанием на отсутствие методики такого расчета, а также на то, что размер взносов, выплаченных собственником жилого помещения на капитальный ремонт многоквартирного дома, уже включен в выкупную стоимость жилого помещения.

Впоследствии вопрос о праве собственником изымаемого жилого помещения на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судом не исследовался.

В целях правильного и объективного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции был поставлен на обсуждение соответствующий вопрос и предложено истцу представить доказательства наличия или отсутствия обязанности по производству капитального ремонта дома у наймодателя на дату первой приватизации жилого помещения в таком доме.

Было установлено, что первый договор приватизации жилого помещения в многоквартирном доме № по <адрес> в г. Калининграде был заключен 8 декабря 1992 года и на данный период фактический износ дома составлял 52%. В подтверждение указанных обстоятельства представителем администрации городского округа «Город Калининград» в материалы дела были представлены соответствующие доказательства (договор приватизации, акт оценочной комиссии, технические характеристики здания на 1992 год).

В отношении спорного жилого помещения договор приватизации был заключен 28 апреля 1997 года и на момент его заключения согласно техническим характеристикам здания физический износ составлял 52%, что также подтверждается представленными истцом в материалы дела договором приватизации и данными Калининградского отделения БТИ.

Согласно данным технического паспорта на жилой дом по состоянию на 1987 год, его износ составлял 52%.

По данным акта технического осмотра многоквартирного дома, составленного СНО КО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» в 2018 году, общий физический износ дома составлял 61%.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что на момент передачи жилых помещений в порядке приватизации дом не требовал капитального ремонта и обязанность по его производству у наймодателя на момент приватизации отсутствовала, доказательств обратного материалы дела не содержат, в связи с чем в сумму возмещения за изымаемое жилое помещение не подлежат включению убытки в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Оценивая ссылки ответчиков на утвержденные Приказом Роскомархетиктуры от 23 ноября 1988 года № 312 сроки минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов, судебная коллегия исходит из того, что они носят предположительный характер, сделаны без учета фактического состояния дома на 1992 год и основаны исключительно на нормативных требованиях и рекомендуемых сроках эксплуатации, истечение которых само по себе не характеризует состояние инженерных систем с точки зрения их реального износа и возможности дальнейшей безопасной эксплуатации, и не позволяет достоверно определить состояние элементов дома на дату первой приватизации в доме.

Представленное в суд апелляционной инстанции заключение специалиста ООО «<данные изъяты>» о нуждаемости жилого дома в капитальном ремонте по состоянию на 2015 год, также на свидетельствует о наличии у наймодателя обязанности произвести капитальный ремонт дома на дату первой приватизации.

Доводы апелляционной жалобы заявителей в указанной части судебной коллегией отклоняются.

В апелляционной жалобе заявителями также приведены доводы о несогласии с выводами судебной строительно – технической экспертизы в части определения рыночной стоимости жилого помещения.

Между тем, по мнению судебной коллегии, у суда первой инстанции отсутствовали основания для выводов о порочности судебной экспертизы, поскольку таковое выполнено экспертом, имеющим необходимое образование и квалификацию, опыт работы, объекты-аналоги для сравнительного исследования определены экспертом корректно, с учетом площади квартиры ответчиков и ее местоположения, поэтому суд первой инстанции обоснованно при разрешении спора исходил из заключения судебной оценочной экспертизы.

Так, при проведении судебной экспертизы экспертом использовался сравнительный метод, а именно, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых объектов и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении эксперта дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние) с приложением фотоматериала. В заключении эксперта содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Нарушений порядка и применения метода исследования при проведении судебной экспертизы не установлено.

Вопреки доводам ответчиков, оснований для проведения по делу повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось. Отсутствуют такие основания и у суда апелляционной инстанции, в связи с чем ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы подлежит отклонению.

Более того, судом апелляционной инстанции был допрошен эксперт, проводивший исследование, ФИО11, который пояснил, что поскольку им при оценке рыночной стоимости жилого помещения применялся сравнительный подход, главным ценообразующим фактором являлось месторасположение объектов аналогов, а поскольку объектов аналогов в старом фонде в районе расположения спорной квартире в предложениях продажи не имелось, им были подобраны аналоги, приближенные к объекту исследования по году постройки, характеристик дома и так далее и применены соответствующие корректировки, в том числе на отопление, площадь, на благоустройство территории и так далее.

Также эксперт пояснил, что им по просьбе суда действительно производились корректировки стоимости жилого помещения в интересах ответчиков, ввиду увеличения стоимости недвижимости в Калининградской области с февраля по май 2022 года, и такая стоимость на май 2022 года составила 10610287 рублей, обратив внимание на то, что в настоящее время, напротив, имеет место проседание рынка недвижимости.

На вопросы судебной коллегии эксперт также указал, что дом № по <адрес> в г. Калининграде относится к старому фонду, учитывая год постройки (до 1945 года постройки) и физический износ дома. К жилью повышенной комфортности дом отнесен быть не может.

Относительно общего имущества многоквартирного дома и доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом эксперт указал о том, что их стоимость входит в стоимость изымаемого жилого помещения и не подлежит самостоятельной оценке.

Относительно определения стоимости убытков, эксперт пояснил, что размер таковых рассчитывался им справочно, поскольку каких – либо доказательств реального несения, либо возможного наступления убытков у него в распоряжении не имелось.

Каких – либо доказательств, отвечающих требованиям ст. 67 ГПК РФ, опровергающих выводы судебной экспертизы, либо свидетельствующих об иной, более высокой, рыночной стоимости изымаемого жилого помещения ответчиков, а также размера расходов, связанных с изъятием жилого помещения, в материалы дела последними не представлено.

Что касается представленной ответчиками рецензии на заключение судебной экспертизы, то судебная коллегия отмечает, что таковое не опровергает изложенных в заключении выводов эксперта относительно рыночной стоимости изымаемого имущества, не влечет сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, рецензия в принципе не содержит соответствующих расчетов в обоснование иной рыночной стоимости спорного имущества, не является самостоятельным исследованием, а сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы. Кроме того, проведение этого экспертного исследования, как и выдача указанного заключения, имели место по обращению ответчика, заинтересованного в исходе дела, а не по поручению суда, является только мнением лица, не привлеченного в качестве специалиста к участию в деле, такое заключение доказательственной силы не имеет.

Таким образом, поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч.4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено, то основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 октября 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: