Решение по делу № 3а-777/2020 от 22.04.2020

Дело № 3а-777/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь                                    25 мая 2020 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Никулиной Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Полякова Владимира Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Поляков В.Н. обратился в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания площадью 2 356,8 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 в размере 13 129 796 рублей.

В обоснование требований указал, что является собственником здания, включенного в Перечень недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая их стоимость на 2019 год и на 2020 год. Несоответствие установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец Поляков В.Н. и его представитель К1. о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились. Представитель административного истца представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, настаивала на заявленных требованиях административного иска.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ФГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Л. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражал против установления кадастровой стоимости здания равном его рыночной стоимости в размере, указанном в административном иске.

Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Пермского филиала, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, администрация г. Кунгура Пермского края, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены судом надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, представитель администрации г. Кунгура Пермского края В. просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, позицию по заявленным требованиям выразила в письменном отзыве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Кунгурской городской Думы от 27 марта 2003 года № 377 (с учетом изменений, внесенных решением Кунгурской городской Думы от 30 ноября 2017 года N 783) «О налогообложении на территории муниципального образования город Кунгур» установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Решение применяется с 01 января 2018 года.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, а именно: нежилое здание общей площадью 2 356,8 кв.м., с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, что подтверждается сведениями ЕГРН (том 1 л.д. 115-117).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет 41 386 067 рублей 90 копеек, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года (том 1 л.д. 118).

Постановлением Правительства Пермского края №756-п от 29 ноября 2018 года утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2019 год. Постановлением Правительства Пермского края №874-п от 28 ноября 2019 года утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год. Принадлежащее административному истцу здание с кадастровым номером ** включено в вышеуказанные Перечни соответственно под номером 3532 и под номером 7270, в связи с чем затрагиваются права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке № 387/О-19 от 27 марта 2020 года, составленный оценщиком К2. (ИП К2.), в соответствии с которым, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 31 129 796 рублей.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Оценив отчет об оценке № 387/О-19 от 27 марта 2020 года, составленный оценщиком К2., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик К2., выполнившая отчет, является членом саморегулируемой организации ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15 ноября 2012 года, свидетельство **. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка объектов коммерческой недвижимости на территории Пермского края за 4 квартал 2017 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. объекта капитального строительства по Пермскому краю, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае, составляет от 294,98 руб./кв.м. до 27 618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Кунгур Пермского края – район средней активности с точки зрения рынка недвижимости), его площадь (крупная), физические характеристики (состояние удовлетворительное), оценщик делает вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 274,33 руб./кв.м. до 17 215,04 руб./кв.м., выше среднего значения диапазона 6 408,24 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере -10% (без учета прав на земельный участок).

При составлении отчета оценщик определил основные факторы, влияющие на цены зданий и помещений коммерческого назначения: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

При определении стоимости объекта оценки с кадастровым номером ** оценщиком использованы затратный и сравнительный подходы, приведены обоснования отказа от использования доходного подхода. С целью определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода. При определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта оценки внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находятся оцениваемый объект.

Применяя затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использованы сведения Справочника укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС), в качестве аналогов использованы УПВС собрник №33 таблица №2 – Магазины универсальные многоэтажные. С учетом расчетов совокупного износа объекта оценки и проведенных корректировок и затрат на замещение с учетом показателей накопленного (56,92%) и физического (25,60%) износа, оценщиком определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** с применением затратного подхода с учетом прав на земельный участок, стоимость которого определена сравнительным подходом (2 512 618 рублей), в размере 37 326 299 рублей.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости в отношении объекта оценки как единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрала объекты-аналоги для зданий и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировалась на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчетах соответственного для каждого из объектов оценки со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческого назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Определенная оценщиком стоимость объекта оценки с кадастровым номером ** сравнительным подходом в результате расчетов и примененных корректировок составила 28 572 547 рублей, 12 123,45 руб./кв.м., что находится в пределах ценового диапазона.

После согласования стоимости объекта оценки с кадастровым номером **, определенных затратным и сравнительным подходом, итоговая стоимость объекта оценки составила 31 129 796 рублей.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки (01 января 2018 года).

Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К2. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорных объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены. Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости (здания и нежилого помещения) в заявленном административным истцом размере.

С учетом изложенного, заявленные Поляковым В.Н. требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ** в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 018 года в размере 31 129 796 рублей, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 22 апреля 2020 года, в связи с чем, датой подачи Поляковым В.Н. заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения в суд (22 апреля 2020 года) с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Полякова Владимира Николаевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, общей площадью 2 356,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 31 129 796 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 апреля 2020 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 08.06.2020.

Судья: подпись