Решение по делу № 3а-198/2018 от 28.05.2018

Дело № 3а-198/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 июля 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителей Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Крыловой С.Ю., действующей на основании доверенности от 12.10.2017, и Мальцевой В.М., действующей на основании доверенности от 13.04.2018,

представителя Управления Росреестра по Пермскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности от 28.12.2017 и протокола от 08.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 27 февраля 2018 года № 224,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 27.02.2018 № 224 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере рыночной стоимости 43314000 рублей. В обоснование своих доводов административный истец указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Представители административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивали.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с иском не согласился по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ОАО «Ляды», администрация г. Перми, Правительство Пермского края, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представитель участия в судебном заседании не принимал. Администрация г. Перми, Правительство Пермского края свою позицию относительно заявленных требований изложили в письменных отзывах.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № 11/31 (том 224), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, объект недвижимости – 2-этажное нежилое здание (наименование Кафе «Елочка») с кадастровым номером **, общей площадью 2085, 9 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район п. Новые Ляды ул. Мира, дом 16 принадлежит на праве собственности ОАО «Ляды».

В связи с осуществлением кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости (сведений об объекте недвижимости) в силу п. 2.1 Порядка № 113 кадастровая стоимость здания на 22.09.2016 определена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в размере 71915386, 57 рублей.

В соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30), пункта 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» с 01.01.2018 на территории Пермского края установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь п. Новые Ляды ул. Мира, дом 16, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Изложенное свидетельствует о том, что принадлежащее ОАО «Ляды» здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, которая определяется как кадастровая стоимость здания.

Не согласившись с приведенным результатом определения кадастровой стоимости здания ОАО «Ляды» 08.02.2018 обратилось в Комиссию с заявлением об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости в размере рыночной. Решением Комиссии от 27.02.2018 № 224 заявление Общества удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере рыночной стоимости – 43314 000 рублей по состоянию на дату установления кадастровой стоимости.

Суд считает, что принятое Комиссией решение от 27.02.2018 № 224 по заявлению собственника нежилого здания об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, не нарушает законных прав и интересов административного истца.

В соответствии с частями 28, 29 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, орган государственной власти вправе оспорить в суде установленную решением комиссии по заявлению собственника земельного участка, не находящегося в государственной собственности, кадастровую стоимость участка в размере рыночной стоимости, в случае, если его стоимость была существенно снижена. При этом закон предоставляет органам государственной власти право оспорить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Изложенное в статье 24.18 Закона об оценочной деятельности нормативное закрепление, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2016 № 15-П, позволяет суду прийти к выводу, что закон предоставляет органу государственной власти право на оспаривание решения Комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в государственной собственности, в размере его рыночной стоимости в суде, если его рыночная стоимость существенно снижена. Вместе с тем, в отношении объектов недвижимости (в нашем случае нежилого здания) положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предоставляют органу государственной власти право оспорить решение комиссии или кадастровую стоимость объекта, не находящегося в государственной собственности, только по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к выводу, что надлежащих доказательств нарушения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия, порядок принятия решения Комиссией, а также несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения и опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено.

В Пермском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним. Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края также является членом Комиссии.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 (далее - Порядок) Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением в том числе документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ОАО «Ляды» при обращении в комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

27.02.2018 состоялось заседание комиссии, которое было правомочным ив соответствии с пунктами 10, 12 Порядка. Решение принято большинством голосов. Суд приходит к выводу, что компетенция органа соблюдена, порядок принятия, форма и вид решения Комиссией не нарушены. Данное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Изучив отчет об оценке от 07.02.2018 № 2226/2018-1, составленный оценщиком ООО «УралПрофОценка», суд приходит к выводу, что отчет об оценке, явившийся предметом исследования Комиссии 27.02.2018 и приложенный заинтересованным лицом к заявлению об изменении кадастровой стоимости земельного участка, отвечает требованиям законодательства.

Комиссия установила, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости более, чем на 30% (на 59%).

Положительное экспертное заключение на отчет об оценке заявителем не предоставлялось, что с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 09.03.2017 № 592-О, не свидетельствует о неправомерности принятого комиссией решения.

При удовлетворении заявления ОАО «Ляды», Комиссия пришла к выводу, что предоставленный отчет от 07.02.2018 № 2226/2018-1, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам оценщика не имеется.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Данный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18-20 ФСО № 1).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Из содержания отчета, подготовленного оценщиком Щ., следует, что исследование проводилось с применением затратного подхода, поскольку объект оценки представляет собой объект капитального строительства (ОКС), это здание без земельного участка. В то время как на рынке предложений к продаже объекты представлены как единые, то есть отдельно стоящие здания с земельными участками. При этом рынок ОКСов не развит. С целью определения затрат для воспроизводства (замещения) объекта оценки с учетом износа, оценщик взял затраты на замещение, применив метод сравнительной единицы с использованием данных сборников РСС и УПБС-2001, взяв стоимость прямых затрат (материалы, эксплуатация машин, оплата труда рабочих); накладные расходы; предпринимательскую прибыль в строительстве с использованием справочника КО-ИНВЕСТ-2016 «Общественные здания».

Применив соответствующие строительные нормы (СНиП) и формулы расчета затрат, с учетом прибыли предпринимателя, оценщиком определена стоимость затрат на создание оцениваемого объекта – кафе «Елочка» с пристройкой, как отдельных элементов. Поскольку здание кафе 1974 года постройки было реконструировано в 2016 году путем пристроя к нему нежилого объекта торгового назначения. Оценщик учел, что кафе без пристройки и пристройка имеют разный класс качества, различные параметры и износ. По результатам определения затрат на создание отдельных элементов здания на дату оценки, которая составила: кафе «Елочка» без пристройки – 22027938, 19 рублей, пристройки – 26821362, 10 рубля, определив прибыть предпринимателя по каждому объекту и износ объекта оценки, оценщик определил стоимость объекта оценки затратным подходом. Стоимость земельного участка в данном случае оценщиком не учитывалась, что не свидетельствует о нарушении пункта 24 ФСО № 7.

Ссылка административного истца на то, что оценщик при расчете не учел различия в объемно-планировочном решении объекта-аналога на отсутствие стен, так как пристроенное помещение рассматривается как отдельно стоящее здание, в результате неверно применил сведения по объекту-аналогу, который не сопоставим с объектом оценки, судом отклоняется. На странице 37 отчета об оценке приведен расчет поправки на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом здания-аналога. Объект оценки и единицы сравнения имеют аналогичное назначение. В связи с чем, нарушений пункта 22 ФСО № 7 судом не установлено.

Оснований утверждать, что объект оценки и объекты-аналоги не совпадают и материальным, техническим характеристикам, судом не установлено. Основные характеристики объекта оценки и аналогов совпадают, класс конструктивной системы определен в соответствии с классификатором (стр. 34-35 отчета об оценке). Различие по материалу вертикальных несущих конструкций и наружных стен не может быть расценено как существенное нарушение и некорректное определение класса конструктивной системы оценщиком. Таким образом, нарушений пункта 10 ФСО № 1 судом не установлено.

Отчет полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность выводов оценщика, административным истцом в материалах дела не содержится.

Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

С учетом вышеизложенного, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что представленный Обществом в комиссию отчет об оценке, соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении, процедура принятия решения комиссией не нарушена.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им отчета недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Предусмотренных частью 2 статьи 227 КАС РФ оснований для признания решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 27.02.2018 № 224 не имеется. Решение соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов Министерства не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 27 февраля 2018 года № 224 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 59:01:4410863:800 в размере рыночной, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 6 июля 2018 года.

Судья – подпись –