Решение по делу № 33-7011/2023 от 07.07.2023

Судья Шамлова А.Л.     дело № 33-7011/2023 (2-1622/2023)

25RS0002-01-2023-001424-58

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 августа 2023 года                        город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Чикаловой Е.Н.

судей Розановой М.А., Чубченко И.В.

при секретаре Поповой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока к Овчинниковой Надежде Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, пени

по апелляционной жалобе Управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 05 мая 2023 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения

Заслушав доклад судьи Чикаловой Е.Н.

Выслушав пояснения представителя истца Павленко А.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

УМС г.Владивостока обратилось в суд с вышеназванным иском к Овчинниковой Н.В., мотивировав требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ответчиком заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 811 кв.м. (доля участия составляет 0,24, что соответствует 194,64 кв.м. без выдела в натуре), из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, административный объект, предоставленный для дальнейшей эксплуатации здания, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, сроком на 49 лет. Пунктами 2.1, 2.2 договора установлен размер арендной платы 16 397,46 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора и вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренда вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню (пункт 4.2 Договора). Ответчик не исполняет надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 635 453,70 руб. и пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 153 903,35 руб. В адрес ответчика было направлено требование о погашении задолженности, которое оставлено без исполнения. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 635 453,70 руб. и пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 153 903,35 руб.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям иска.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в возражениях на иск, заявила о пропуске срока исковой давности по требованиям за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований, с которым не согласилось УМС г. Владивостока, подана апелляционная жалоба, ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, в связи с допущенными судом нарушениями норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе представитель истца ссылается на то, что формула расчета арендной платы предусматривает применение коэффициента функционального использования, который устанавливается в зависимости от основного вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды. В спорный период коэффициент функционального использования «7» при расчете арендной платы применялся правомерно. В отсутствие действующих коэффициентов функционального использования при расчете задолженности применению подлежит размер арендной платы, установленный договором. Также представитель истца не согласен с расчетом арендной платы суда путем перемножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы, поскольку ставка арендной платы принимается в размере ставки земельного налога 1,5 % х1 в случае наличия в границах земельного участка объектов недвижимости, вместе с тем, в границах земельного участка с кадастровым номером № каких-либо объектов недвижимости не расположено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание суда апелляционной не явилась, извещена о времени и месте его проведения надлежащим образом, руководствуясь положениями ч.3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу представителя истца в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Указанным требованиям закона обжалуемое решение отвечает, поскольку судом в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ и пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Как указано в п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ответчиком заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 811 кв.м. (доля участия составляет 0,24, что соответствует 194,64 кв.м. без выдела в натуре), из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, административный объект, предоставленный для дальнейшей эксплуатации здания, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, сроком на 49 лет.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 16 397,46 руб. в месяц.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренда вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом направление уведомления арендатору не требуется.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушением сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

Разрешая ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 196, 200 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе, доводам и возражениям сторон, пришел к выводу о том, что применение коэффициента функционального использования «7», установленного п. 7.8 решения Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306, противоречит основным принципам определения арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, а именно, принципу экономической обоснованности, поскольку истцом не представлено документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Ввиду отсутствия у истца правовых оснований для применения коэффициентов функционального использования, установленных решением Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае при расчете арендной платы подлежит применению Постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-п.

Проверив расчет арендной платы ответчика, согласно которому за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила 96 681,39 руб., признав его верным, с учетом того, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик внесла арендные платежи на сумму 112 000 руб., а за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 80 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, требованию действующего законодательства.

Обжалуя решение суда, представитель ответчика ссылается на то, что формула расчета арендной платы предусматривает, в том числе, и применение коэффициента функционального использования, который устанавливается в зависимости от основного вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды.

Давая оценку доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание, что Администрация Приморского края утвердила Постановлением от 11.03.2015 № 75-п порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края.

Пунктом 4 указанного Постановления предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.4 решения Думы города Владивостока от 10.08.2015 № 208-мпа "Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов" в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас x Скд, где: Апл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка (п.2.5).

Таким образом, расчет арендной платы производится по формуле: Апл = Ас (Сзн x Кфи x Ккор) x Скд.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 02.08.2022 произведен истцом с применением коэффициента функционального использования «7», предусмотренного пунктом 7.8 приложения №1 к решению Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306, «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» - земельные участки нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью более одного этажа. Арендная плата составила 14 038,28 руб. в месяц, за год 168 459,36 руб., в связи с чем, у истца образовалась задолженность.

За период с 03.08.2022 расчет арендной платы произведен истцом с применением коэффициента «2,796», установленного пунктом 62 решения Думы г. Владивостока от 28.07.2022 № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов». Арендная плата в месяц составила 5 607,29 руб.

Судом первой инстанции при разрешении спора указано, что значение коэффициента функционального использования «7», установленного в отсутствие экономического обоснования, является произвольным, не связанным с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Таким образом, в рамках настоящего дела спорным является использование истцом при расчете арендной платы коэффициента функционального использования «7».

Судебная коллегия не может согласиться с позицией истца о расчете арендной платы с применением коэффициента функционального использования «7», поскольку в приложении 1 к решению Думы города Владивостока от 17 июня 2014 года N 306 определены виды функционального использования земельных участков и установлены на 2015 год соответствующие им величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, фактически данное решение утратило силу с 01.01.2016, в связи с чем, оно не может регулировать спорные арендные правоотношения.

Кроме того, решением Приморского краевого суда от 04.07.2022 признан недействующим пункт 7.8 приложения N 1 к решению Думы города Владивостока от 17 июня 2014 года N 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», касающийся установления значения коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке на земельные участки нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью более одного этажа, в размере «7», в связи с экономической необоснованностью.

Как следует из решения Приморского краевого суда от 04.07.2022, устанавливая дату, с которой оспариваемое в указанной части решение Думы города Владивостока должно быть признано недействующим, суд полагает, что оно подлежит признанию не действующим со дня его принятия, поскольку определение иной даты, связанной со вступлением настоящего решения в законную силу не будет отвечать задаче административного судопроизводства - защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов в сфере административных и иных публичных правоотношений.

При таких обстоятельствах, применение при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке величины коэффициента функционального использования «7» нельзя признать правомерным.

Поскольку в спорный период такой законно установленный коэффициент отсутствует, судебная коллегия полагает, что в условиях имеющегося правового пробела расчет арендной платы следует производить без учета коэффициентов функционального использования (Кфи).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о расчете арендной платы по формуле: Апл = Ас (Сзн x Кфи x Ккор) x Скд. Соответственно, без учета коэффициентов функционального использования, расчет арендной платы стоит производить исходя из кадастровой стоимости земельного участка умноженной на ставку земельного налога, которая для спорного земельного участка составляет 1,5%.

Таким образом, арендная плата без учета функционального коэффициента за год (с учетом доли участия истца 0,24) составит 24 065,62 руб. (6 684 895,1 * 1,5%) * 0,24), тогда как согласно расчету истца, размер арендной платы за год составляет 168 459,36 руб., что значительно превышает исчисленную судом арендную плату.

При изложенных обстоятельствах, с учетом внесенных ответчиком платежей, судебная коллегия находит бездоказательной позицию истца о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за землю.

Довод апелляционной жалобы о том, что в отсутствие действующих коэффициентов функционального использования при расчете арендной платы применению подлежит размер арендной платы, установленный условиями договора, является необоснованным, поскольку величина арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию ответчика при рассмотрении настоящего дела, не опровергают правильность выводов суда, и не могут повлиять на обоснованность принятого решения.

Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы представителя истца не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллег

определила:

решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 05 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока без удовлетворения

Председательствующий Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.08.2023