Решение по делу № 33-1829/2021 от 19.10.2021

Судья Моисеев В.А. № 33-1829/2021

Дело № 2-293/2021

УИД 60RS0017-01-2021-000686-85

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 ноября 2021 года г. Псков

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда

в составе:

председательствующего Адаева И.А.

судей Дмитриевой Ю.М., Белоноговой Н.Ю.,

при секретаре Мищанчук М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к Федорову А.А., Антипову В.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционным жалобам ответчика Федорова А.А. и третьего лица Савельевой Т.В. на решение Печорского районного суда Псковской области от 16 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Белоноговой Н.Ю., объяснения представителя Федорова А.А. – Котельниковой Е.В., объяснении Савельевой Т.В., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области обратился в суд с иском к Федорову А.А., Антипову В.А. о признании недействительным в силу ничтожности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25 июля 2019 года, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи о наличии права аренды Федорова А.А. на земельный участок с КН ***:52, площадью 1406 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Псковская область, Палкинский район, СП «Н. волость», д.С., применении последствий недействительности сделки путем признания объекта недвижимого имущества - жилого дома с КН ***:166, расположенного на земельном участке с КН ***:52, самовольной постройкой, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи о наличии права собственности Федорова А.А. на жилой дом с КН ***:166, расположенный на земельном участке с КН ***:52.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 25 июля 2019 года на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 10 июля 2019 года №73 между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области и Антиповым В.А. был заключен договор аренды земельного участка № 14-палк предметом которого является земельный участок с КН ***:52, площадью 1406 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, с местоположением Псковская область, Палкинский район, СП «Н. волость», д. С., сроком на 20 лет.

25 июля 2019 года между Антиповым В.А. и Федоровым А.А. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25 июля 2019 года № 14-палк.

Правообладателем земельного участка с КН ***:52 на основании договора аренды земельного участка № 14-палк и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является Федоров А.А., срок действия аренды с 7 августа 2019 года по 25 июля 2039 года.

На спорном земельном участке расположен жилой дом с КН ***:166, площадью 48,6 кв.м., право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН за Федоровым А.А. 22 сентября 2020 года.

Федоров А.А. обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в порядке, предусмотренном п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, земельного участка в собственность.

Указали, что поскольку договор аренды земельного участка с Антиповым В.А. был заключен по итогам проведения аукциона, то в силу положений ст. 39.6 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ, ответчик Антипов В.А. должен был лично исполнить обязательства по договору, не вправе был передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Учитывая, что возведение Федоровым А.А. жилого дома на земельном участке, является незаконным, истец, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, просил применить последствия недействительности сделки в виде признания жилого дома самовольной постройкой, исключить из ЕГРН запись о наличии права собственности Федорова А.А. на указанный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области Швецова С.Г. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, указанным в иске.

Ответчик Федоров А.А., представитель ответчика Котельникова Е.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что иск не направлен на восстановление нарушенного права, в случае удовлетворения иска не будут восстановлены нарушенные права истца. Ответчики надлежащим образом уведомили Комитет о состоявшейся уступке по договору аренды земельного участка, при этом Комитет на данное уведомление никак не отреагировал, в связи с чем Федоров А.А. возвел на спорном земельном участке жилой дом. Отсутствие реакции Комитета на уведомление свидетельствует о его недобросовестном поведении, в случае если бы было своевременно указано на незаконность уступки прав, строительство дома не было бы осуществлено. В отсуствтие доказательств самовольности постройки при наличии разрешения на строительство, полагали, что отсутствуют основания для удовлетворения иска. Указали что договор уступки фактически исполнялся и Федоров А.А. в течение всего срока пользования земельным участком своевременно и в полном объеме вносил арендную плату.

Ответчик Антипов В.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо Савельева Т.В. в судебном заседании просила суд в удовлетворении иска отказать, поскольку считает, что они с мужем Федоровым А.А. действовали добросовестно, надлежащим образом уведомили Комитет о состоявшейся уступке, дом построили на законных основаниях, получив все необходимые разрешения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, своих возражений по иску не представил.

Решением Печорского районного суда Псковской области от 16 августа 2021 года исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области удовлетворено.

Признан недействительным в силу ничтожности договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №14- палк от 25 июля 2019 года, заключенный 25 июля 2019 года между Антиповым В.А. и Федоровым А.А., в отношении земельного участка с КН ***:52, площадью 1406 кв.м., расположенного по адресу: Псковская область, Палкинский район, СП «Н. волость», д.С..

Применены последствия недействительности сделки.

В Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о наличии права аренды Федорова А.А. на земельный участок с КН ***:52, площадью 1406 кв.м., расположенный по адресу: Псковская область, Палкинский район, СП «Н. волость», д.С..

Признан самовольной постройкой жилой дом с КН ***:166, расположенный на земельном участке с КН ***:52.

В Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о наличии права собственности Федорова А.А. на жилой дом с КН ***:166, расположенный на земельном участке с КН ***:52.

С Федорова А.А. и Антипова В.А. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 150 рублей.

В апелляционных жалобах ответчиком Федоровым А.А. и третьим лицом Савельевой Т.В. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением норм материального права.

Ссылаясь на п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.06.2021, и судебную практику указывают, что судом неверно применены нормы материального права, поскольку земельное законодательство имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом земельных участков, а положения п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ допускают передачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных по результатам торгов. Со ссылкой на положения п. 3 ст. 3 ЗК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ считают, что особенности передачи прав по договору аренды земельного участка установлены Земельным кодексом РФ, который является приоритетным при регулировании отношений по владению и пользованию земельными участками.

Считают, что суд оставил без внимания, что договор аренды после замены стороны фактически исполнялся, Фёдоров А.А. нес обязанности, предусмотренные договором. Полагая, что при наличии уведомления истца о состоявшей уступке прав по договору аренды и фактическом использовании земельного участка в течение 2 лет после уступки действия ответчика являются добросовестными. Поведение Комитета после заключения оспариваемой сделки давало основание другим лицам полагать на действительность сделки. В связи с чем, подачу иска после получения заявления о передаче спорного земельного участка в собственность считает злоупотреблением правом.

Полагают, что положения ст. 10 и абз. 4 п, 2, п. 5 ст. 166 ГК РФ позволяют признать действия истца недобросовестными и отказать ему в защите права, что судом учтено не было.

Удовлетворение судом первой инстанции требований о применении последствий недействительности сделки в виде признания жилого дома самовольной постройкой не соответствуют положениям ч.2 ст. 167 ГК РФ и ст. 222 ГК РФ. Указывая на правовую позицию Верховного Суда РФ, считают, что объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок предоставлен в установленном законом порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды недействительным. Поскольку при наличии уведомления собственника земельного участка право ответчиков на него не было оспорено, строительство соответствует разрешенному виду использования земельного участка, здание возведено при наличии разрешительной документации, не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не имеет нарушений градостроительных и строительных норм и правил, оснований для признания его самовольной постройкой не имеется.

Считают, что удовлетворение данных требований не влечет за собой восстановления нарушенных прав истца и является ненадлежащим способом защиты права.

Указывают, что разрешая требование о признании сделки недействительной, судом первой инстанции не был установлен охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В суд апелляционной инстанции не явились представитель Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Не явились представители Управления Росреестра по Псковской области, Антипов В.А.

О месте и времени судебного заседания, указанные лица, извещены надлежащим образом, при таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – в пределах доводов апелляционных жалоб, представлений и возражений судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела судом установлено, что по итогам аукциона №73 на право заключения договора аренды, состоявшегося 10 июля 2019 года, 25 июля 2019 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области и Антиповым В.А. был заключен договор аренды земельного участка №14-палк в отношении земельного участка с КН ***:52, площадью 1406 кв.м., относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: Псковская область, Палкинский район, СП «Н. волость», д. С., сроком на 20 лет (л.д. 10-13).

6 августа 2019 года договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

25 июля 2019 года на основании договора о передаче прав и обязанностей Антипов В.А. передал Федорову А.А. права и обязанности по договору аренды земельного участка, о чем уведомил Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области.

Договор прошел государственную регистрацию 7 августа 2019 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на данном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - жилой дом с КН ***:166, правообладателем которого является Федоров А.А. (л.д. 23- 26).

Строение поставлено на кадастровый учет как объект недвижимости 22 сентября 2020 года.

Оценивая на предмет законности спорный договор, суд первой инстанции исходил из действующего правового регулирования, в соответствии с которым Антипов В.А. был не вправе уступать Федорову А.А. права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должен был обязательства по такому договору исполнить лично. Данный договор посягает на публичные интересы и является ничтожным, поскольку заключен в нарушение установленного законом запрета.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом, поскольку он основан на правильном применении закона и соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается только на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением отдельных случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ определено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, учитывая, что замена стороны в обязательстве посредством уступки права, возникшего на основании заключенного на торгах договора, действующим законодательством запрещена, суд пришел к правильному выводу о том, что победитель торгов Антипов В.А. был не вправе уступать Федорову А.А. права по данным обязательствам, а должен был исполнить их лично.

Поскольку оспариваемое соглашение заключено сторонами в нарушение запрета п. 7 ст. 448 ГК РФ, посягает на публичные интересы, оно является ничтожным.

При таких обстоятельствах, вывод суда о наличии оснований для признания соглашения между Антиповым В.А. и Фёдоровым А.А. недействительным в силу ничтожности является верным.

Последствия недействительности ничтожных сделок применены судом правомерно.

Довод жалобы о приоритетном применении к данным правоотношениям пункта 5 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающего возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, основан на ошибочном толковании норм материального права, поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду по результатам торгов и как следствие, на него распространяются ограничения, установленные положениями п.7 ст. 448 ГК РФ.

Ссылка на необходимость применения судом позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, утвержденного 30.06.2021, является ошибочной, поскольку касается уступки прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, в отношении которого подлежат применению правила Лесного кодекса РФ, а не Земельного кодекса РФ.

Оценивая доводы жалобы о неправомерном признании самовольной постройкой жилого дома, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость.

Как следует из статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Разрешая требование о применении последствий недействительности сделки в виде признания самовольной постройкой жилого дома и исключении в ЕГРН сведений о правах на данное имущество, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку жилой дом возведен на земельном участке, который не был предоставлен Федорову А.А. в установленном законом порядке, жилой дом, возведенный после заключения договора уступки права по договору аренды является самовольной постройкой и применил последствия недействительности сделки в виде признания дома самовольной постройкой.

Утверждение апеллянта о том, что при возведении объекта недвижимости были соблюдены требования закона, получены необходимые разрешения, земельный участок позволяет строительство на нем, что не позволяет признать объект незавершенного строительства самовольной постройкой, не могут быть приняты во внимание, при отсутствии законного права на земельный участок, на котором возведено строение.

То обстоятельство, что регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды недействительным, в соответствии с положениями п. 1 ст. 167 ГК РФ не может свидетельствовать о законности возведенного строения.

Довод жалобы со ссылкой на п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» о недобросовестности истца, который, являясь органом публичной власти, наделенным полномочиями по профессиональному распоряжению земельными участками, уведомленный должным образом о переходе прав и обязанностей на земельный участок, спустя 2 года предъявил иск о признании сделки недействительной, судебной коллегией признается несостоятельным.

Согласно ч. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из материалов дела, действительно, Комитет обладал информацией о произведенной уступке прав аренды в отношении земельного участка, предоставленного по результатам торгов, при этом с иском обратился в суд только спустя 2 года после заключения договора.

Вместе с тем, положения ч. 5 ст. 166 ГК РФ не могут быть применены, когда допущено нарушение публичных интересов, указанное приведет к предоставлению арендатору земельного участка в обход законодательной процедуры по проведению торгов.

Доводы жалобы, что иск не направлен на восстановление прав истца судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку истец действует не в своих, а публичных интересах, являясь органом, осуществляющим на территории Псковской области управлением и распоряжением земельными участками, находящимися в собственности области и земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, а также защиту имущественных интересов области в судах.

Выводы суда соответствуют закону и установленным обстоятельствам.

Судебная коллегия, проверив обстоятельства дела, выслушав позиции ответчика его представителя и третьего лица, полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы, выводы суда не опровергают, не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь п.1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Печорского районного суда Псковской области от 16 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика Федорова А.А. и третьего лица Савельевой Т.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев со дня его вынесения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий Адаев И.А.

Судьи Дмитриева Ю.М.

Белоногова Н.Ю.

.