Решение по делу № 2-27/2018 от 18.10.2017

Дело № 2-27/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2018 года г.Коряжма

    Коряжемский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего Кузнецовой И.В.,

при секретаре Богатыренко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Грущука И. В. к обществу с ограниченной ответственностью «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о взыскании неустойки,

установил:

Грущук И.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства за период с 01 октября 2016 года по 16 февраля 2017 года в размере 903454 рубля 72 копейки, ссылаясь на то, что 17 декабря 2014 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого объект долевого строительства должен быть передан истцу до 01 октября 2016 года. Стоимость объекта недвижимости в сумме 9891840 рублей истцом уплачена. В установленный договором срок объект недвижимости истцу не передан.

В судебном заседании представитель истца Грущук О.В. на иске настаивала.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, в представленных возражениях просит в удовлетворении заявленных требований отказать, указав на злоупотребление правом со стороны истца. Полагает, что отказ Грущука О.В. подписать акт приема-передачи квартиры в связи с наличием недостатков не свидетельствует о нарушении ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства. Все замечания, указанные в акте являются несущественными и не препятствовали истцу проживать в квартире, недостатки устранены ответчиком. Удовлетворение претензий истца входит в процедуру передачи квартиры участнику долевого строительства, поэтому период устранения недостатков не может учитываться в периоде просрочки. Полагает, что отсутствуют основания для применения мер ответственности за просрочку передачи квартиры, поскольку обязательства по договору не нарушены. В случае удовлетворения исковых требований, просит применить к неустойке положения статьи 333 ГК РФ и снизить её до 20000 рублей.

Заслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 6 данного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

К отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом (пункт 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу изложенного к спорным правоотношениям применяется положения пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закона о защите прав потребителей), предусматривающие взыскание штрафа при удовлетворении требований потребителя.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 17 декабря 2014 года Грущуком И.В., (участник долевого строительства), и ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» (застройщик) заключен договор, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу в срок помещение – трехкомнатную квартиру на 4 этаже, общей площадью 103,04 квадратных метра, с проектным условным номером 11, а истец - уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Стоимость квартиры 9891840 рублей истцом оплачена полностью, что подтверждается платежными поручениями № от 17 января 2015 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.5 договора предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до 01 октября 2016 года включительно. Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, но не ранее получения застройщиком разрешения на ввод объекта эксплуатацию.

Согласно пункту 2.4 договора плановый срок окончания строительства объекта – 16 марта 2016 года.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 24 декабря 2015 года, то есть в предусмотренный договором срок.

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 16 февраля 2017 года.

Заявляя о взыскании неустойки, истец исходит из того, что объект долевого строительства (квартира) передан ему с нарушением установленного срока, что в рассматриваемом случае со стороны застройщика имеется просрочка.

С данным утверждением суд согласен, доводы ответчика об отсутствии нарушений договорных обязательств со стороны застройщика со ссылкой на то, что задержка передачи квартиры вызвана действиями (бездействием) истца являются несостоятельными.

Так, в соответствии со статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Таким образом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности (пункт 14 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Как следует из материалов дела, по результатам осмотра 19 декабря 2016 года в приобретенной истцом квартире выявлен ряд недостатков, в том числе отсутствие стекла на балконе в правом нижнем углу, о чем составлен смотровой лист помещения (квартиры).

Наличие выявленных 19 декабря 2016 года недостатков жилого помещения застройщиком не оспаривается, что подтверждается ответом ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» от 17 января 2017 года на заявление Грущука И.В. от 20 декабря 2016 года.

Согласно разделу 5 договора стороны установили, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта является подтверждением соответствия объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также договору.

Дольщик обязуется после окончания строительных работ и получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта принять (приступить к приемке) объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 7 (семи) рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления от застройщика. Дольщик обязуется подписать акт приема-передачи в сроки, в порядке и на условиях, предусмотренных договором, не ранее исполнения дольщиком в полном объеме обязательств, в том числе финансовых по договору.

Дольщик не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи после ввода объекта в эксплуатацию по причине недостатков отделки объекта долевого строительства (за исключением случаев, если такая отделка предусмотрена проектной документацией).При наличии у дольщика каких-либо замечаний к объекту долевого строительства, в том числе, связанных с его отделкой (за исключением случаев, если такая отделка предусмотрена проектной документацией), стороны одновременно с актом приема-передачи подписывают отдельный протокол замечаний в отношении объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у дольщика замечаний к отделке (за исключением случаев, если такая отделка предусмотрена проектной документацией) объекта долевого строительства, при этом в акте приема-передачи стороны обязаны указать, что данный документ подписан с протоколом замечаний. В случае обнаружения при осмотре объекта долевого строительства несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации (включая несоответствие качества отделки объекта долевого строительства, если она предусмотрена проектной документацией) и градостроительных регламентов, стороны составляют акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и (или) недоделок и срок их устранения, указываемый застройщиком. После устранения, перечисленных в акте о несоответствии дефектов и (или) недоделок дольщик обязан принять объект долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления.При уклонении дольщика от приемки объекта долевого строительства в обозначенный договором срок, при отказе от приемки при отсутствии дефектов и (или) недоделок или непринятия дольщиком без мотивированного обоснования объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном действующим законодательством РФ (пункты 5.1., 5.2., 5.4. и 5.7. договора). Между тем, односторонний акт приема-передачи ответчиком не составлен. Объект долевого строительства принят истцом только 16 февраля 2017 года, поскольку при ранее проведенном осмотре были выявлены недостатки, которые длительное время устранялись ответчиком. Доказательств исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении устранения недостатков квартиры в иной срок, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства ответчиком в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено. Напротив имеющиеся в материалах дела доказательства указывают, что сроки передачи квартиры нарушены в связи с длительным устранением ответчиком выявленных недостатков в квартире, на которые указывал истец и которые зафиксированы в соответствующем смотровом листе. Приводимые в возражениях доводы о несущественности выявленных недостатков и возможности проживания в помещении признаются судом несостоятельными, поскольку смотровой лист от 19 декабря 2016 года содержит перечень неисправностей, при наличии которых проживать в жилом помещении не представлялось возможным. Утверждение ответчика о том, что время устранения недостатков квартиры не должно учитываться в периоде просрочки передачи объекта долевого строительства, основано на неверном толковании норм материального права. Принимая во внимание то, что объект долевого строительства фактически передан истцу 16 февраля 2017 года, при установленном договоре сроке - до 01 октября 2016 года включительно, отсутствие доказательств готовности квартиры к передаче дольщику в оговоренный договором срок, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком срока передачи истцу объекта долевого строительства, что дает право последнему требовать уплаты неустойки за период просрочки с 02 октября 2016 года по 16 февраля 2017 года, продолжительностью 137 дней. Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен и признан верным. Ответчик расчет Грущука И.В. не оспаривает. Размер неустойки за период с 02 октября 2016 года по 16 февраля 2017 года составляет 903454 рубля 72 копейки. Разрешая вопрос о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд приходит к следующему. Частью 1 статьи 333 ГК РФ установлено, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, предметом регулирования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является способ осуществления судом своих правомочий по реализации основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности, направленный против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. По существу, речь идет о реализации требования статьи 17 (части 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Согласно разъяснениям, данным в пункте 69 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 указанного постановления). В то же время бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика. Степень же соразмерности заявленной истцами неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, и только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. По смыслу положений статьи 333 ГК РФ, пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», пункта 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, который обязан представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, а кредитор - представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, так как она представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон. С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соразмерна нарушенным интересам. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В то же время само по себе заявление о несоразмерности неустойки не влечет за собой ее безусловного снижения. Законная неустойка установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, причем если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Учитывая фактические обстоятельства дела, цену договора, то обстоятельство, что жилой дом по спорному адресу введен в эксплуатацию досрочно, однако исходя из взаимосвязанных условий договора имеет место период просрочки передачи квартиры в 137 дней, исходя из принципа баланса прав и законных интересов сторон, суд считает возможным на основании ходатайства ответчика снизить размер подлежащей взысканию неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ до 300000 рублей, что с учетом конкретных обстоятельств по делу, будет являться справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательств со стороны ответчика.

Оснований для снижения штрафа суд не усматривает, штраф в размере 150000 рублей подлежит взысканию в пользу истца.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой Грущук И.В. был освобожден, взыскивается с ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР»), не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. С учетом размера подлежащих удовлетворению исковых требований, с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину в размере 6200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования Грущука И. В. к обществу с ограниченной ответственностью «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о взыскании неустойки удовлетворить частично.

    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» в пользу Грущука И. В. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 02 октября 2016 года по 16 февраля 2017 года в размере 300000 рублей, штраф в размере 150000 рублей, всего взыскать 450000 (Четыреста пятьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в размере 603454 (Шестьсот три тысячи четыреста пятьдесят четыре) рубля 72 копейки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6200 (Шесть тысяч двести) рублей.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Коряжемский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Решение в окончательной форме принято 05 февраля 2018 года.

Председательствующий И.В.Кузнецова