Решение по делу № 3а-183/2020 от 15.05.2020

Дело № 3а-183/2020

УИД 76OS 0000-01-2020-000134-20

Мотивированное решение изготовлено 03.07.2020г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 25 июня 2020 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Антоновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мухиной Любови Евгеньевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Мухина Л.Е. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 18 980 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 45 951 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный иск обоснован следующим: Мухиной Л.Е. на праве собственности принадлежит указанный земельный участок. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 67 959 683,61 рублей.

Мухиной Л.Е. произведена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года. Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № 13875/20 рыночная стоимость земельного участка по указанную дату установлена в размере 45 951 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель Мухиной Л.Е. – Васильева О.А. административное исковое заявление поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, а также допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., поддержавшую отчет оценки рыночной стоимости земельного участка, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Мухиной Л.Е. подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что Мухина Л.Е. является собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Мухина Л.Е. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на государственный кадастровый учет 24 апреля 2018 года. Данный земельный участок вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату утверждена в размере 67 959 683,61 рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» № 13875/20 от 28 апреля 2020 года оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года, в котором определена рыночная стоимость земельного участка в размере 45 951 000 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании отчетом, а также пояснениями оценщика Григорьевой Л.А., не доверять которым у суда оснований не имеется.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Суд отмечает, что цены аналогов не корректировались оценщиком по такому ценообразующему фактору как наличие инженерных коммуникаций, так как оценщик исходила из того, что по данной характеристике объект оценки и объекты – аналоги различий не имеют.

Суд полагает, что данный вывод оценщика достаточно в отчете подтвержден и мотивирован на страницах 142-143.

Оценивая обеспеченность объектов – аналогов инженерными коммуникациями, оценщик исходила из того, что все они находятся в черте населенных пунктов, обеспеченных соответствующими сетями. Кроме того, информация об обеспеченности объектов инженерной инфраструктурой подтверждена содержанием соответствующих объявлений.

Таким образом, суд находит данные действия оценщика обоснованными и соответствующими пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Кроме того, предложение Департамента о применении аналога №1 (<адрес>), нельзя считать обоснованным, т.к. данный объект относится к иному сегменту по сравнению с объектом оценки. В частности, в градостроительной зоне (П4), где расположен аналог, не предусмотрено строительство многофункциональных общественных центров для осуществления разнонаправленной торговой, развлекательной, культурной и общественной деятельности. Вместе с тем, на спорном земельном участке как раз расположен торговый центр с приведенными видами деятельности.

Предложенный     аналог №2 (<адрес>) имеет иную категорию (земли промышленности и иного специального назначения) по сравнению с объектом оценки. Кроме того, аналог отличается по местоположению, т.к. находится не в г.Ярославле, а в Ярославском районе.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика Григорьевой Л.А., а также отсутствия убедительных доводов со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление Мухиной Л.Е. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения физического лица с заявлением в суд, то есть – 15 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 18 980 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 45 951 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости 45 951 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 мая 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    С.В. Нуждин