Решение по делу № 11-6606/2019 от 30.04.2019

Дело № 11-6606/2019 Судья Максимов А.Е.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 июня 2019 года    г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей    Марченко А.А., Чертовиковой Н.Я.,

при секретаре    Вернигоровой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе органа местного самоуправления Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 05 марта 2019 года по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» к Козлову Сергею Михайловичу об изъятии нежилого здания путем продажи с публичных торгов.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее - ОМС «КУИ ЗГО») обратился в суд с иском к Козлову С.М. об изъятии нежилого здания - гаража с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 49,5 кв.м. (I-й этап строительства, входящий в состав производственной базы), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 2021 кв.м по адресному ориентиру: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, указав следующее.

01 октября 2009 года между истцом и ООО «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие» заключен договор аренды земли № 6146 для строительства производственной базы, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 2021 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>. Впоследствии на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.01.2010 года права и обязанности по указанному договору были переданы Козлову С.М. Срок действия договора составил три года. Соглашением от 27 марта 2015 года указанный договор был расторгнут и от этой же даты 27 марта 2015 года между ОМС «КУИ ЗГО» и Козловым С.М. был заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости №84-2015/И со сроком действия по 01.04.2018 года.

12 февраля 2015 года Козлову С.М. было выдано разрешение на строительство производственной базы гараж (I-этап строительств), срок которого истек 12.04.2015 года.

Согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке зарегистрирован объект - нежилое здание, гараж с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 49,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Указанное нежилое здание принадлежит на праве собственности Козлову С.М. Здание, входящее в состав производственной базы, принято в эксплуатацию, но окончательная цель назначения земельного участка застройщиком не достигнута. Ответчик строительство объекта в рамках действия договора аренды земли не завершил, срок действия договора и срок действия разрешения на строительство окончены, что, по мнению истца, является основанием для изъятия нежилого здания - гаража, путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца Бобылкова А.В. в судебном заседании суда первой инстанции на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик Козлов С.М. в судебное заседание суда первой инстанции не явился. Представитель ответчика Романенко С.В. против удовлетворения заявленных требований возражал, поскольку договор аренды земли №84-2015/И возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем право на обращение в суд об изъятии объекта незавершенного строительства у истца отсутствует. Кроме того, по спорному земельному участку проходит водоохранная зона, о чем Козлов С.М. в момент заключения договора аренды в 2009 году не был уведомлен, что не позволило завершить строительство в запланированные сроки.

Обжалуемым решением отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа просит решение суда отменить, поскольку окончательная цель назначения земельного участка ответчиком не достигнута. Гараж является самостоятельным объектом (первым этапом строительства), входящим в состав производственной базы, договор аренды заключался для завершения строительства производственной базы, а не гаража.

В связи с тем, что ответчик не завершил строительство объекта и не достиг цели, в рамках действия договора аренды земли, заключенного для строительства объектов недвижимости, а также в связи с тем, что срок действия разрешения на строительство закончен, подлежит изъятию у Козлова С.М. нежилое здание – гараж с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца, ответчик в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем судебная коллегия на основании ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено и усматривается из материалов дела следующее.

01 октября 2009 года между Муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ (арендодатель) и ООО «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие» (арендатор) заключен договор аренды земли № 6146 от 01.10.2009 года, по условиям которого арендатору на срок три года из земель населенных пунктов в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2021 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <адрес> в границах, указанных на кадастровом плане, разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка - для строительства производственной базы (п.1.1., п. 7.1.1 договора).

Договором предусмотрено, что за два месяца до окончания срока его действия арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды объекта на новый срок. При отсутствии такого заявления в указанный срок договор считается прекращенным по окончании трех лет, без дополнительного уведомления арендатора (п.7.4).

01 октября 2009 года указанный земельный участок по акту сдачи- приемки (л.д.9) принят обществом с ограниченной ответственностью «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие».

28 января 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие» и Козловым С.М. заключен договор о передаче всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6146 от 01.10.2009 года (л.д.22).

28 мая 2010 года между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ и Козловым С.М. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли №6146 от 01.10.2009, согласно которому арендатором по договору аренды земли №6146 от 01.10.2009 года стал Козлов С.М. (л.д. 10).

13.11.2014г. Козлов С.М. обратился к истцу с заявлением о продлении договора аренды №6146 от 01.10.2009г. (л.д.94) и получил ответ, что необходимо получить разрешение на строительство.

12 февраля 2015 года Козлову СМ. выдано разрешение на строительство производственной базы - гаража (I этап строительства), со сроком действия до 12 апреля 2015 года (л.д.21). 10 марта 2015 года кадастровым инженером ФИО1. с целью постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания подготовлен технический план возведенного Козловым СМ. гаража (л.д.97-119).

27 марта 2015 года между органом местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ и Козловым СМ. заключено соглашение о расторжении договора аренды земли №6146 от 01.10.2009 года с 31.12.2014 года в связи с заключением договора аренды для завершения строительства на новый срок (л.д.11).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по акту от 27.03.2015 года передан ОМС «КУИ ЗГО» (л.д.12).

27 марта 2015 года между ОМС «КУИ ЗГО» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ (арендодатель) и Козловым СМ. (арендатор) заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости №84-2015/И (л.д.15-17), согласно которому Козлову СМ. в аренду предоставлен земельный участок для завершения строительства из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2021 кв.м, с разрешенным видом использования для строительства производственной базы (п. 1.1). Договором установлено, что его условия в части начисления арендной платы применяются с 01.01.2015 года договор прекращается(п. п. 1.5, 1.4, 7.1). Пунктом 6.1 договора установлено, что при не завершении строительства объекта недвижимости в течение срока действия договора, договор аренды заключается без торгов однократно для завершения строительства этого объекта на срок до трех лет с собственником незавершенного объекта.

27 марта 2015 года указанный земельный участок по акту приема-передачи передан Козлову СМ. (л.д.19).

Арендные платежи ответчиком вносились.

29 апреля 2015 года заместителем главы Златоустовского городского округа по строительству выдано разрешение на ввод построенного нежилого здания - гараж (1 этап строительства производственной базы) в эксплуатацию (л.д.69).

01 июня 2015 года нежилое здание - гараж площадью 49,5 кв.м., расположенное по строительному адресу: <адрес>, поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера <данные изъяты>, право собственности Козлова СМ. на указанный объект недвижимости зарегистрировано 18.06.2015 года (выписка из ЕГРН-л.д.23-24).

Из результатов обследования земельного участка по адресу: <адрес> проведенного 21.12.2018 года специалистом группы муниципального земельного контроля ОМС «КУИ ЗГО» следует, что на момент обследования на земельном участке расположен гаражный бокс капитального строения, а также бетонные сваи. Земельный участок не огорожен, доступ на земельный участок не ограничен (л.д. 13-14).

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности; руководствуясь положениями ст. ст. 11, 25п.1, 26, 65п.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 125, 239.1, 425 п.2, 606, 622 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.33 ст. 34, ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ, учитывая, что произведена государственная регистрация права собственности ответчика не в отношении объекта незавершенного строительства с определением степени его готовности, а на самостоятельное, отдельно стоящее нежилое здание с самостоятельным функциональным назначением, суд пришел к выводам, что, несмотря на заключение двух договоров аренды ( 01.10.2009г. и 27.03.2015г.), арендные правоотношения сторон возникли в 2010г. и на 01.03.2015г. не прекратились, поскольку в договоре аренды от 27 марта 2015г. его условия в части начисления арендной платы распространены с 01.01.2015г., земельный участок фактически из владения и пользования Козлова С.М. не выбывал, потому действия ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с решением суда.

     Согласно п.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 названной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014г. № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015г..

Согласно пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

     В соответствии с п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Козлову С.М. было выдано разрешение на строительство производственной базы –гараж ( 1 этап строительства), срок действия которого истек 12.04.2015г., нежилое здание –гараж ( 1 этап строительства), входящее в состав производственной базы, принято в эксплуатацию, но окончательная цель назначения земельного участка застройщиком не достигнута, поскольку гараж является первым этапом строительства производственной базы, под которой понимается совокупность средств производства, зданий, строений, помещений, площадей, земли, систем коммуникаций и трудового коллектива, полностью повторяют доводы искового заявления и позицию истца в суде первой инстанции, которым дана оценка в обжалуемом решении и не свидетельствуют о незаконности судебного акта.

Судебная коллегия также учитывает следующее.

Право собственности Козлова С.М. на нежилое здание-гараж как на самостоятельный объект недвижимости не оспорено.

    В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( в редакции до 01.01.2017г.) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

     Согласно ст. 1, п.3, п.5 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ( действует с 01.03.2015г.) предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Являясь собственником объекта недвижимости- гаража, Козлов С.М. имеет право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под данным объектом и необходимого для его обслуживания.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований и, соответственно, для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих безусловную отмену решения суда, допущено не было.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 05 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи