Решение по делу № 33-20485/2024 от 02.10.2024

УИД 03RS0064-01-2023-005217-08

№2-2188/2024

судья Шакирова Р.Р.

2.192

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-20485/2024

28 октября 2024 г.                                                                                                 г. Уфа

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

    председательствующего                Загртдиновой Г.М.,

    судей:                         Сыртлановой О.В.,

                                Кривцовой О.Ю.,

    при секретаре                    Гимадиновой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кириллова Н.Н. к Файзрахманова Г.Х. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости по апелляционной жалобе Файзрахманова Г.Х. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата,

заслушав доклад судьи Загртдиновой Г.М.,

установила:

Кириллова Н.Н. обратилась с иском к Файзрахманова Г.Х., в котором просила признать недействительным в силу ничтожности договоры купли-продажи жилых зданий с кадастровыми номерами №... и №..., применить последствия недействительности ничтожных сделок, признав за Кириллова Н.Н. право собственности на спорные объекты недвижимости.

Требования мотивированны тем, что дата Кириллова Н.Н. выдана доверенность серии адрес5 Файзрахманов И.Х. на представление её интересов по вопросам узаконения, оформления и регистрации на её имя права собственности на:

- земельный участок с кадастровым номером №... по адресу: РБ, адрес, СП Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12,

- земельный участок с кадастровым номером №... по адресу: РБ, адрес, СП Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12/1,

- земельный участок с кадастровым номером №... по адресу: РБ, адрес, СП Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12/2,

- земельный участок с кадастровым номером №... по адресу: РБ, адрес, СП Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12/3,

с находящимися на них объектами недвижимого имущества, а именно жилые здания с кадастровыми номерами №... и №....

дата истцом была отменена вышеуказанная доверенность ввиду утраты доверия Файзрахманов И.Х.

дата с целью уточнения состояния вышеуказанных земельных участков Кириллова Н.Н. были запрошены выписки из ЕГРН, из которых ей стало известно, что собственником земельных участков является Файзрахманова Г.Х., являющаяся сестрой Файзрахманов И.Х. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество произведена на основании договоров купли-продажи от дата и дата

Данные договоры были заключены от имени истца Файзрахманов И.Х. по доверенности, однако в известность о заключении договоров купли-продажи Кириллова Н.Н. поставлена не была, стоимость объектов недвижимости с ней не согласовывалась, денежные средства, полученные по договорам ей не переданы (все договоры купли-продажи содержат пункт 5, указывающий на то, что расчет между сторонами произведен полностью).

Истец считает, что оспариваемые сделки являются ничтожными на основании следующих признаков:

1. Сделки совершены с противоправной целью, а именно - завладеть принадлежащим её имуществом без её ведома и волеизъявления;

2. Сделка совершена Файзрахманов И.Х. от её имени с близким родственником (сестрой), являющейся ответчиком по настоящему спору;

3. Стоимость объектов недвижимости, переданных во исполнение оспариваемых сделок, существенно занижены по отношению к рыночной стоимости, а доверенность серии №... содержит разрешение на продажу исключительно за цену и на условиях доверителя (истца). Истец в известность о заключении сделок поставлена не была, условия и цены согласованы не были;

4. Денежные средства во исполнение оспариваемых сделок не передавались.

Обжалуемым решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата исковые требования Кириллова Н.Н. удовлетворены. Признаны недействительными договоры купли-продажи зданий с кадастровыми номерами №... и №..., заключенные дата между Файзрахманов И.Х., действующим от имени Кириллова Н.Н., и Файзрахманова Г.Х., применены последствия их недействительности, за Кириллова Н.Н. признано право собственности на здания с кадастровыми номерами №... и №.... Взысканы с Файзрахманова Г.Х. в пользу Кириллова Н.Н. расходы по уплате госпошлины в сумме 600 рублей. Указано, что решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

В апелляционной жалобе Файзрахманова Г.Х. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое об отказе удовлетворении заявленных требований, мотивируя тем, что имеется решение, принятое по спору между тем же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям. Истец выразила свою волю, выдав доверенность на имя Файзрахманов И.Х., что считается односторонней сделкой, совершенной под отлагательным условием. По результатам проведенной экспертизы рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... составила 1 630 000 руб., №... – 2 015 000 руб., комплекса из двух зданий – 3 717 000 руб. Вместе с тем, здания были приобретены каждый за 2 000 000 руб., т.е. цену, превышающую рыночную, определенную в экспертном заключении. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии ущерба, сделки проведены с получением прибыли по данным сделкам. Ссылку суда первой инстанции на решение по делу №... считает противоречащей нормам материального права, в частности, ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участки и собственником соответствующего здания. Ответчиком направлено досудебное предложение Кириллова Н.Н. с целью компенсировать убытки от реализации спорных земельных участков, которое оставлено ею без ответа. Подан иск в суд с требованием об определении последствий прекращения права. Суд данные дела не объединил в одно производство. Выводы суда об аффилированности ответчика и третьего лица не соответствуют действительным обстоятельствам дела и законодательству. Под аффилированными лицами понимают физических лиц, которые могут повлиять на управление компанией при коммерческих отношениях.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции Файзрахманова Г.Х. апелляционную жалобу поддержала, представитель Кириллова Н.Н. Мкртчян Г.А. возражал доводам жалобы.

Истец Кириллова Н.Н., третьи лица Файзрахманов И.Х., нотариус Абдуллина Э.Ф. , представитель Управления Росреестра по адрес, извещенные о времени и месте проведения заседания суда апелляционной инстанции надлежащим образом, не явились, о причинах неявок, об отложении заседания ходатайств не заявили.

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, проверив обжалуемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и признавая недействительными оспариваемые договоры купли-продажи зданий от дата, заключенные Файзрахманов И.Х. от имени Кириллова Н.Н. и Файзрахманова Г.Х., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 209, 218, 432, 307, 421, 160, 166, 182, 174, 209, 218, 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации в п. 93 Постановления Пленума от дата №... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходил из того, что цена и условия продажи принадлежащих Кириллова Н.Н. объектов недвижимости с ней не были согласованы и денежные средства Кириллова Н.Н. от их продажи не передавались, сделки совершены между родными братом и сестрой без ведома собственника, жилые дома и земельные участки были проданы Файзрахманов И.Х. от имени Кириллова Н.Н. как единый комплекс. Также судом указано, что вступившим в законную силу решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата удовлетворены исковые требования Кириллова Н.Н. к Файзрахманова Г.Х. о признании недействительными заключенных дата, между Файзрахманов И.Х., действующим от имени Кириллова Н.Н., и Файзрахманова Г.Х. договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., на которых расположены спорные объекты недвижимости, применены последствия недействительности ничтожной сделки, за Кириллова Н.Н. признано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №....

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда, основанными на правильно установленных фактических обстоятельствах дела при верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Кириллова Н.Н. являлась собственником земельного участка площадью 1 548 кв.м. с кадастровым номером 02:47:140101:24, расположенного по адресу: адрес, Уфимский муниципальный район, Сельское поселение Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от дата

Из указанного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами №..., №... №..., №....

дата нотариусом Абдуллина Э.Ф. удостоверена доверенность Кириллова Н.Н. серии адрес5, зарегистрированная в реестре №..., в соответствии с которой Кириллова Н.Н. уполномочила Виталину А.В. и Файзрахманов И.Х. в том числе быть её представителями во всех организациях и учреждениях по вопросам узаконения, оформления, регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №... с находящимися на них объектами недвижимого имущества, с правом продажи вышеуказанных земельных участков с находящимися на них объектами недвижимого имущества за цену и на условиях по её усмотрению.

дата между Файзрахманов И.Х., действующим от имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии адрес5, выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество – жилой блок блокированной застройки с кадастровым номером №... площадью 72,1 кв.м., находящийся по адресу: РБ, адрес, сельское поселение Таптыковский сельсовет, адрес, земельный участок 12.

Согласно пункту 3 договора стороны оценивают жилой блок в 2 000 000 рублей. Стороны подтверждают, что они не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора. По соглашению сторон жилой блок продается за 2 000 000 рублей.

Оплата Файзрахманова Г.Х. денежных средств по договору произведена Файзрахманов И.Х., что подтверждается распиской от дата Передача недвижимого имущества подтверждается передаточным актом от дата, подписанным между Файзрахманов И.Х., действующим от имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии №..., выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, в Единый государственный реестр недвижимости дата внесены сведения о регистрация права собственности ответчика Файзрахманова Г.Х. на недвижимое имущество – жилой блок блокированной застройки с кадастровым номером №....

дата между Файзрахманов И.Х., действующим от                       имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии адрес5, выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество - жилой блок блокированной застройки с кадастровым номером №..., площадью 72,4 кв.м., находящийся по адресу: адрес

Согласно пункту 3 договора стороны оценивают жилой блок в 2 000 000 рублей. Стороны подтверждают, что они не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора. По соглашению сторон жилой блок продается за 2 000 000 рублей.

Оплата Файзрахманова Г.Х. денежных средств по договору произведена Файзрахманов И.Х., что подтверждается распиской от дата Передача недвижимого имущества подтверждается передаточным актом от дата, подписанного между Файзрахманов И.Х., действующим от имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии №..., выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, в Единый государственный реестр недвижимости дата внесены сведения о регистрация права собственности ответчика Файзрахманова Г.Х. на недвижимое имущество – жилой блок блокированной застройки с кадастровым номером №....

В соответствии с распоряжением от дата Кириллова Н.Н. отменила доверенность от дата с реестровым номером №....

В соответствии со статьёй 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенной нормы на основании доверенности поверенный действует в чужих интересах (в интересах доверителя), что следует из существа доверенности.

Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

В силу пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Установление факта заключения сделки представителем с превышением полномочий также служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной судом также может быть признана сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Во втором и третьем абзацах пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации вытекает, что лицо, добровольно принявшее на себя функции представителя и замещающее своей волей волю представляемого при совершении сделки, в том числе при определении ее условий, должно действовать добросовестно, руководствуясь интересами доверителя.

Из материалов гражданского дела 2-1991/2023 следует, что дата между Файзрахманов И.Х., действующим от имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии адрес5, выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером №... площадью 387 кв.м, находящийся по адресу: адрес, Сельское поселение Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12/1, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: блокированная жилая застройка, за 250 000 руб.

дата между Файзрахманов И.Х., действующим от                       имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии адрес5, выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером №... площадью 387 кв.м, находящийся по адресу: адрес, Сельское поселение Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12/2, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: блокированная жилая застройка, за 250 000 руб.

дата между Файзрахманов И.Х., действующим от                       имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии адрес5, выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером №... площадью                387 кв.м, находящийся по адресу: адрес, Сельское поселение Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: блокированная жилая застройка, за 250 000 руб.

дата между Файзрахманов И.Х., действующим от                       имени Кириллова Н.Н. на основании доверенности серии адрес5, выданной в адрес дата (продавец), и Файзрахманова Г.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером №... площадью 387 кв.м., находящийся по адресу: адрес, Сельское поселение Таптыковский сельсовет, адрес, участок 12/3, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: блокированная жилая застройка, за 250 000 руб.

Переход права собственности на указанные земельные участки от Кириллова Н.Н. к Файзхрамановой Г.Х. зарегистрирован Росреестром дата

В соответствии с экспертным заключением ООО «Независимый Экспертный Центр Цифра» №... от дата, проведенным на основании определения судебной коллегии по делу 2-1991/2023, по состоянию на дата рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №... составляет 684 000 руб., №... – 580 000 руб., №... – 684 000 руб., №... - 580 000 руб., зданий (жилых блоков) с кадастровыми номерами №... - 1 630 000 руб., №... – 2 015 000 руб., здания (жилого блоков) с кадастровыми номерами №... и земельного участка с кадастровым номером №... – 2 314 000 руб., здания (жилого блоков) с кадастровыми номерами №... и земельного участка с кадастровым номером №... – 2 699 000 руб.. Рыночная стоимость земельного участка 1548 кв.м по состоянию на дата составляет 2 107 000 руб.. Рыночная стоимость жилого дома блокированной застройки площадью 144,5 кв.м по состоянию на дата составляет 3 717 000 руб.. Рыночная стоимость жилого дома блокированной застройки площадью 144,5 кв.м и земельного участка 1548 кв.м по состоянию на дата составляет 5 824 000 руб.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата, удовлетворены исковые требования Кириллова Н.Н. к Файзрахманова Г.Х. о признании недействительными заключенных дата, между Файзрахманов И.Х., действующим от имени Кириллова Н.Н., и Файзрахманова Г.Х. договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., на которых расположены спорные объекты недвижимости, применены последствия недействительности сделок, за Кириллова Н.Н. признано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №....

Согласно ч. 1 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

В силу ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение эксперта ООО «Независимый Экспертный Центр Цифра» №... по делу 2-1991/2023 по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу. Оснований сомневаться обоснованности и правильности заключения эксперта у судебной коллегии не имеется, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении.

Стороны согласились принять экспертное заключение ООО «Независимый Экспертный Центр Цифра» №... от дата, проведенное по гражданскому делу №..., в качестве доказательства по настоящему делу, от проведения оценочной экспертизы по вопросы рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на дату совершения сделок отказались.

Таким образом, согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка 1548 кв.м. (кадастровые номера №..., №..., №..., №...) по состоянию на дата составляет 2 107 000 руб., проданы Файзрахманова Г.Х. по договорам от дата за сумму 1 000 000 руб.; рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами №... - 1 630 000 руб., №... – 2 015 000 руб., проданы Файзрахманова Г.Х. по оспариваемым договорам от дата каждый за 2 000 000 руб.

То обстоятельство, что отдельно рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами №... и №... в совокупности составляют меньшую сумму со сравнению с той, за которую были приобретены Файзрахманова Г.Х., правового значения не имеет, поскольку, как пояснял Файзхрахманов И.Х. при рассмотрении дела 2-1991/2023, жилые дома и земельные участки были проданы им от имени Кириллова Н.Н. как единый комплекс. Рыночная стоимость жилого дома блокированной застройки площадью 144,5 кв.м и земельного участка 1548 кв.м. по состоянию на дата составляет 5 824 000 руб., продана Файзрахманова Г.Х. по договорам купли-продажи земельных участков и зданий от дата за общую сумму 5 000 000 руб.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, изложенное свидетельствует о том, что по оспариваемым сделкам спорные объекты недвижимости в совокупности с земельными участками проданы представителем по цене, ниже рыночной на 824 000 руб., что свидетельствует о причинении истцу явного ущерба, о чем ответчик должна была знать.

При этом, цену и условия договоров купли-продажи земельных участков, как того требовали условия доверенности от дата, представитель с истцом не согласовал, денежные средства от продажи недвижимости не передал. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

При рассмотрении гражданского дела 2-1991/2023 установлено, что указанные сделки совершены представителем Кириллова Н.Н. Файзрахманов И.Х. непосредственно после смерти дочери истца – Кирилловой Н.В., умершей дата, с которой Файзрахманов И.Х. проживал в гражданском браке и вёл совместное хозяйство.

Судом первой инстанции установлено, что сделки совершены представителем Кириллова Н.Н. Файзрахманов И.Х. и Файзрахманова Г.Х., являющейся его родной сестрой, в связи с чем пришел к выводу об аффилированности между представителем продавца и покупателем.

Статьей 53.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если настоящий Кодекс или другой закон ставит наступление правовых последствий в зависимость от наличия между лицами отношений связанности (аффилированности), наличие или отсутствие таких отношений определяется в соответствии с законом.

По смыслу закона, аффилированные лица - это физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Факт родственных отношений с Файзрахманов И.Х. ответчик Файзрахманова Г.Х. не отрицала. Более того, на момент совершения оспариваемых сделок Файзрахманова Г.Х. являлась индивидуальным предпринимателем с видами деятельности, в том числе, «строительство жилых и нежилых зданий», «производство прочих отделочных и завершающих работ».

Вопреки доводу жалобы, вышеуказанная правовая норма не связывает понятие аффилированности лишь с физическими лицами, которые могут повлиять на управление компанией при коммерческих отношениях, в рамках налогового или банкротного законодательства.

Ответчик Файзрахманова Г.Х. при должной осмотрительности должна была быть осведомлена об отсутствии согласия продавца на отчуждение недвижимого имущества по заниженной цене, о реальной рыночной стоимости приобретаемых им объектов недвижимости.

Презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений является опровержимой. В ситуации, когда лицо, оспаривающее совершенную сделку, представило достаточные доказательства и привело убедительные аргументы в пользу того, что стороны сделки при её заключении действовали недобросовестно, с намерением причинения вреда, на ответчиков переходит бремя доказывания обратного.

В данном деле убедительных доказательств, опровергающих, что Файзрахманов И.Х., выступающий от имени продавца на основании доверенности, и его родная сестра Файзрахманова Г.Х., являющаяся покупателем, необоснованно занизили стоимость спорного объекта недвижимости на более, чем 800 000 руб., Файзрахманов И.Х. и Файзрахманова Г.Х. не представили.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что поведение Файзрахманов И.Х. и Файзрахманова Г.Х. при заключении оспариваемых сделок, условия сделок и дальнейшие их поведение, выходят за пределы обычной купли-продажи недвижимого имущества независимыми участниками гражданского оборота, в связи с чем ответчик Файзрахманова Г.Х., действуя разумно, добросовестно, проявляя требуемую от неё осмотрительность и заботу о собственных интересах, знала или должна была знать о противоправном характере заключения договоров купли-продажи ввиду занижения цены его продажи. Знала или должна была знать об отсутствии согласия продавца на отчуждение имущества при таких условиях, получение которого требовали условия доверенности, на основании которой действовал представитель от имени продавца.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 5 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", из содержания которого следует, что оспариваемые сделки могли быть признаны недействительными, при установлении факта возникновения на стороне истца любых материальных потерь и если в материалы дела не были представлены доказательства, достоверно и объективно свидетельствующие об экономической оправданности сделок для отчуждателя имущества.

Истец изначально указывал на то, что сделки заключены с нарушением норм статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. были направлены на лишение истца принадлежащего ей недвижимого имущества, при этом истец не получила встречное предоставление по сделкам, в том числе и по договорам купли-продажи земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 2 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В настоящем деле истцом оспариваются сделки, на основании которых Файзрахманова Г.Х. приобрела право собственности на спорные жилые здания, при этом доводы истца о недействительности сделок признаны обоснованными по вышеуказанным основаниям. То обстоятельство, что Файзрахманова Г.Х. подала иск к Кириллова Н.Н. с требованиыми об определении последствий прекращения права пользования земельными участками, вопреки доводу апелляционной жалобы, правового значения в настоящем деле не имеет.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных судом первой инстанции обстоятельств, отмену состоявшегося судебного акта не влекут.

Процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом не допущено. Требования об оспаривании договоров купли-продажи зданий в рамках гражданского дела 2-1991/2023 истцом не заявлялись, оснований для отказа в принятии иска у суда не имелось, равно как отсутствовали основания для объединения гражданских дел, поскольку иск Кириллова Н.Н. об оспаривании договоров купли-продажи земельных участков поступил в суд дата, рассмотрен дата (дело 2-1991/2023). Иск по настоящему делу подан дата, т.е. после вынесения решения по делу 2-1991/2023.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения как законное и обоснованное, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 27 июня 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Файзрахманова Г.Х. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (адрес).

Председательствующий

    Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 ноября 2024 г.