Решение по делу № 2-6/2021 (2-320/2020;) от 21.09.2020

Дело № 2-6/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Лахденпохья Республика Карелия 04 марта 2021 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Сущевской Е.А., при секретаре Овчарове С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании денежной суммы по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, встречному иску ФИО2 к ФИО4 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества,

установил:

Иск ФИО4 мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 купила у ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № и одноэтажный жилой дом с кадастровым (или условным) номером №. Согласно п. 3.1 Договора цена составила № рублей. Сумму в размере № рублей ФИО2 перечислила на счет ФИО4 Сумму в размере № рублей, указанную в п. 3.4 Договора, ответчик до настоящего времени не уплатил.

В связи с этим, ссылаясь на положения ч. 1 ст. 310, ч. 1 ст. 314, ч. 3 ст. 486 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере № рублей за подачу иска в суд.

Встречный иск ФИО2 мотивирован тем, что после заселения в дом, приобретенный у ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ею были обнаружены дефекты, которые были скрыты продавцом ФИО4, на общую сумму не менее № рублей. Игнорирование ремонтных работ грозит полным разрушением жилого помещения.

Ссылаясь на положения ст. 357, п. 1 ст. 475, п. 1,2 ст. 469 ГК РФ, истец по встречному иску ФИО2 просит суд уменьшить покупную цену по Договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенному между ФИО4 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, на № рублей.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО4 и его представитель по устному ходатайству ФИО7, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Возражали против удовлетворения встречного иска в полном объеме. ФИО7 пояснил, что ответчик неоднократно осматривал дом и земельный участок, который изначально ФИО4 хотел продать за № рублей, но по договоренности цена была уменьшена на № рублей. Никаких недостатков и дефектов ФИО4 от стороны ответчика не скрывал, <адрес> года постройки и ясно было, что он имеет определенные дефекты, которые ФИО3 может устранить своими силами. Приобретался не только дом, но и земельный участок. Объявление было размещено, сторона ответчика имела возможность неоднократно все проверить, отказаться от покупки. К подписанию договора ответчика никто не принуждал, он действовал свободно. До настоящего времени ответчик не заплатил истцу часть суммы по Договору, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании отсутствовала, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (истца по встречному иску), по доверенности, ФИО8 возражал против заявленных исковых требований ФИО4, встречные исковые требования ФИО2 поддержал в полном объеме. Пояснил, что на протяжении длительного времени они с ФИО2, которая является его гражданской женой, пытаются прийти к соглашению с ФИО4, но последний никаких переговоров вести не желает. Приобретая дом, они не думали, что столкнутся с серьезными дефектами, которые не могли увидеть сразу при покупке дома. Знакомый, который приезжал с ним осматривать дом, не является специалистом в области строительства, поэтому также не увидел скрытые дефекты в доме. Обнаружив дефекты, они сразу решили уладить вопрос с ФИО4 миром, но ФИО4 не согласился. Если бы им было известно о скрытых недостатках, то они не стали бы приобретать дом за такую высокую цену.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО9, исследовав материалы дела, заключение строительно-технической экспертизы, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьями 12,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон; каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено законом.

Согласно ст. ст. 549, 551, 555, 558 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее – Договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность ФИО3, а ФИО3 обязуется принять и оплатить в порядке, установленном Договором, земельный участок с кадастровым номером (далее – КН) №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и находящийся на вышеуказанном земельном участке одноэтажный жилой дом, площадью. № кв.м., инв. №, с кадастровым (или условным) номером №.

Пунктом 3.1 указанного Договора установлена цена земельного участка и дома, которая составляет № рублей.

Согласно п. 3.2 Договора ФИО3 передает № рублей Продавцу безналичным расчетом на счет Продавца в момент подписания Договора.

Оплата второй части стоимости земельного участка в сумме № рублей производится в течение 5-ти рабочих дней после проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к ФИО3 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, передача данной суммы подтверждается распиской (п. 3.3 Договора).

Оплате третьей части стоимости земельного участка в размере № рублей производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается распиской (п. 3.4 Договора).

Пунктом 4.1 Договора установлено, что Продавец передает земельный участок с КН № вместе с жилым домом с КН № в момент подписания Договора.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи.

Указанное свидетельствует о том, что Договор был исполнен Продавцом, жилой дом и земельный участок были переданы ФИО3.

ФИО3 частично исполнил Договор: на счет (вид – универсальный) продавца в кредитной организации ДД.ММ.ГГГГ перечислено– № рублей, ДД.ММ.ГГГГ – № рублей.

Оставшаяся часть суммы по Договору в размере № рублей истцу до настоящего времени не выплачена.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Как указывает ответчик (истец по встречному иску) сумма в размере № рублей им не выплачена по мотивам обнаружения неоговоренных существенных недостатков жилого дома, которые не могли быть обнаружены ФИО3 при его осмотре, в силу отсутствия у него специальных познаний в области строительства, он не мог оценить техническое состояние дома в полном объеме.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом назначена судебная строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено эксперту ООО №.

Согласно заключению экспертизы в обследуемом жилом доме имелись скрытые дефекты: разрушенные гнилью половые балки на втором этаже; разрушенные гнилью венцы стен жилого дома в районе пола второго этажа; разрушенные гнилью венцы стен жилого дома в районе пола первого этажа. Без проведения дополнительных работ по разборке покрытия полов, снятия обшивки стен фасада выявить данные скрытые дефекты не представилось возможным.

В представленном суду заключении экспертом указано, что в настоящее время сделать вывод о давности образования имеющихся дефектов дома не представляется возможным.

Техническая возможность по восстановлению разрушенных гнилью венцов и половых балок имеется с обязательным соблюдением всех требований строительных норм и правил, технологии выполнения работ по замене венцов в стенах жилого дома и требований безопасности при работе на высоте. Определить стоимость восстановительных работ по замене гнилых венцов в стенах жилого дома и замене половых балок на момент осмотра затруднительно, так как отсутствует возможность детально определить объемы работ.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Оценивая представленные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и ФИО3 ФИО2

Имеющиеся в <адрес> года постройки дефекты, не являются неустранимыми, несоразмерности расходов по сравнению со стоимостью дома, стороной истца по встречному иску не представлено, принимая во внимание и тот факт, что дом приобретался вместе с земельным участком, стоимость которого также входила оплата по Договору.

Суд учитывает, что в соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В судебном заседании установлено, что при заключении сделки стороны действовали добровольно, без какого-либо понуждения к заключению договора, имели возможность проверить и оценить все условия договора и объекты совершаемой сделки. Как следует из материалов дела, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор купли – продажи жилого дама и земельного участка был исполнен сторонами, спорный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> были переданы истцом ФИО4 ФИО2 по акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого продавец передал ФИО3 земельный участок вместе с жилым домом. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Ответчик ФИО2 непосредственно после заключения договора купли – продажи вместе с семьей начала проживать в спорном жилом доме, начали делать ремонт, что подтвердил в судебном заседании ее представитель.

При таком положении, до обращения истца в суд с настоящим иском ФИО2 никаких претензий о том, что цена за товар завышена не предъявляла, в суд не обращалась, претензий не направляла, так как изначально при заключении договора купли – продажи дома и земельного участка ФИО4 уменьшил стоимость продаваемого им имущества с № рублей до № рублей.

В судебном заседании свидетель ФИО9 пояснил, что является сыном истцу. ФИО8 по объявлению о продаже дома и земельного участка, с каким - то специалистом приезжал и осматривали дом, никаких препятствий при осмотре дома, он не чинил, они все осмотрели, при этом ФИО8 дважды осматривал дом. Они с отцом ничего ни от кого не скрывали, в доме не жили, решили его продать после смерти матери и поделить между тремя наследниками. Дом старый и естественно есть проблемы, который ФИО3 может устранить. Ранее они хотели продавать дом и земельный участок еще дороже, но решили продать за № рублей на троих родственников по № рублей каждому. ФИО8 после осмотра дома попросил снизить цену, он посоветовался с родственниками, и они согласились уменьшить цену на № рублей, в результате договорились о цене в размере № рублей по частям. Если бы ФИО8 захотел еще снизить цену, то они бы не согласились, поскольку земля в Карелии подорожала, нашелся бы другой ФИО3.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля, которые ответчик не оспаривал.

С учетом п. 4 ст. 453 ГК РФ, регулирующей последствия изменения и расторжения договора, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО4 о возложении обязанности по исполнению договора купли-продажи, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 300 000 руб., при этом встречный иск ФИО2 удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч.1 ст. 98 и ст. 103 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО4 подлежат расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в суд, а в пользу ООО АСМ «Мир» расходы по оплате судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере №, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере №.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу № расходы по оплате судебной экспертизы в размере №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.А. Сущевская

Мотивированное решение принято 12.03.2021