Решение по делу № 2-3644/2022 от 14.07.2022

                                                                                            К делу №

ФИО2 ГОРОДСКОЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ ФИО3

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2022 г.                                                                               <адрес>

ФИО2 городской суд Республики ФИО3 в составе:

председательствующего - судьи Хагундоковой Р.Р.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО5,

         рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания ЖЭУ №» к Комитету по управлению имуществом МО «ФИО2 Майкоп», ООО «Электроспец ЛАИ и К» и ФИО1 о выделе доли в натуре и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Управляющая компания ЖЭУ №» обратилось в ФИО2 городской суд с исковым заявлением об определении размера доли ООО «Управляющей компании ЖЭУ №» в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2119 кв.м с кадастровым номером 01:08:0000000:5292, расположенным по адресу: <адрес>Г, а также признании на нее права собственности. В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ООО «Управляющая компания ЖЭУ №» принадлежит на праве собственности нежилое помещение, площадью 34,5 квадратных метра, с кадастровым номером: 01:08:0513055:283 по адресу: ФИО2 Майкоп, ул. 12 марта, <адрес>, а также нежилое помещение, площадью 404, 8 квадратных метра с кадастровым номером 01:08:0513055:288 по адресу: ФИО2 Майкоп, <адрес>. Данные объекты недвижимости расположены на территории земельного участка с кадастровым номером 01:08:0000000:5292, расположенного по адресу: ФИО2 Майкоп, <адрес> Г, площадью 2 119 кв.м.

В апреле 2022 года ООО «Управляющая компания ЖЭУ №» обратилось в Комитет по управлению имуществом МО «ФИО2 Майкоп» с заявлением о выделе из данного земельного участка самостоятельного участка, площадью 644 кв.м для последующего приобретения его в собственность в связи с необходимостью его использования в целях эксплуатации расположенных    на участке цехов площадью 34, 5 кв.м, и 404, 8 кв.м, принадлежащих ООО «Управляющая компания ЖЭУ №».

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в разделе земельного участка, занятого принадлежащими обществу зданиями и, соответственно, в последующем его выкупе. Поводом для отказа послужило то обстоятельство, что истцом не предоставлены документы, подтверждающие признание нежилых помещений, принадлежащих ООО «Управляющая компания №»    самостоятельными объектами недвижимости. С данным поводом для отказа истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным и подлежащим отмене. Данные нежилые помещения принадлежат истцу на основании Договоров купли – продажи муниципального имущества № от 25.087.2020 года и № от ДД.ММ.ГГГГ. Просил удовлетворить иск.

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представитель ответчика иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

Остальные участники в суд не явились, надлежаще извещены, о причинах не сообщили. С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение представителя ответчика, изучив материалы дела, заключение эксперта, дав им надлежащую оценку суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно Договоров купли – продажи муниципального имущества № от 25.087.2020 г. и № от ДД.ММ.ГГГГ обществом приобретены, соответственно, нежилые помещения площадью 404, 8 кв.м и общей площадью 34,5 кв.м, расположены на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0000000:5292.

Согласно выводам проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, выполненной автономной некоммерческой организацией «Многофункциональный центр экспертиз» « 02-07.11-22 от ДД.ММ.ГГГГ – экспертами проведено исследование земельного участка с кадастровым номером 01:08:0000000:5292 и установлена возможность выдела доли ОО «Управляющей компании ЖЭУ №» в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2 119 кв.м, расположенный по адресу: ФИО2 Майкоп, <адрес> разработаны варианты выдела доли ООО «Управляющей компании ЖЭУ №» в праве общей долевой собственности на данный земельный участок с учетом требований действующего земельного законодательства. Экспертами разработано 2 варианта раздела земельного участка с учетом выдела доли общества, с указанием площади земельных участков и указанием координат.

Суд считает возможным и не противоречащим интересам сторон выделить    в собственность ООО «Управляющей компании ЖЭУ №» земельный участок, расположенный по адресу: ФИО2 Майкоп, <адрес> Г, площадью 644 квадратных метра, согласно варианта № проведенной по делу экспертизы, указывающей на координаты местоположения границ земельного участка проведенной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, в силу закона невозможно, и приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок, независимо от того, оговорено это право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.

Если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Иными словами, приобретая указанные в иске нежилые помещения в собственность, Общество приобрело право общей долевой собственности на общее имущество в здании и земельный участок, на котором расположено здание, в котором находятся принадлежащие Обществу нежилые помещения.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый татой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Возникновение режима общей долевой собственности предусматривает необходимость установления порядка владения и пользования общим имуществом. Законодательством собственникам помещений в нежилом здании предоставлена возможность заключить соглашение, которое определит такой порядок, а при отсутствии согласия обратиться в суд.

Сформулированная Верховным Судом в определении СКЭС ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-5707 позиция такова, что обязательный переход права на долю в праве общей собственности на земельный участок происходит независимо от даты договора и его условий, а также фактических взаимоотношений сторон в момент заключения договора купли-продажи помещения.

Таким образом, собственники помещений в здании приобрели право общей долевой собственности на общее имущество, в которое входит, в том числе, земельный участок, на котором расположено здание.

В настоящий момент одним из способов регулирования отношений по проведению общего собрания собственников помещений в нежилом здании является применении норм ЖК РФ по аналогии закона.

Вместе с тем, применение по аналогии жилищного законодательства к отношениям между собственниками помещений в нежилых зданиях не учитывает особенности, именно, нежилых помещений и зданий, как правило, сопряженные с ведением коммерческой деятельности. Экономические интересы собственников помещений в нежилом здании влекут необходимость дополнительного, нестандартного использования общего имущества, что не всегда возможно посредством применения норм жилищного законодательства (по аналогии ст. 44, 46 ЖК РФ).

Например, нормы ЖК РФ не применимы в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав.

При оценке возможности существования общего имущества, как объекта гражданских прав в качестве критерия его самостоятельности (делимости земельного участка) должен подразумеваться критерий гражданского оборота, а не физических признаков вещи. Делимость земельного участка в физическом смысле не может рассматриваться, как его порча, а лишь влечет возникновение нового объекта права.

Потенциальная коммерческая ценность общего имущества (земельного участка) играет существенную роль для его квалификации в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Запрет на возможность выделения отдельных элементов общего имущества в законодательстве отсутствует.

Отсутствие самостоятельного регулирования долевой собственности на общее имущество в нежилых зданиях фактически приводит к игнорированию коммерческих интересов сособственников помещений.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В связи с отсутствием соглашения между собственниками помещений в спорном здании об условиях выдела доли в праве на земельный участок, в интересах Общества и тех целей, которые предусмотрены его Уставом, Общество вынуждено обратиться в суд с настоящим требованием.

По общему правилу выдел доли из общего имущества представляет собой переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).

Согласно п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения (ч. 1 ст. 37)

Абзац 3 пункта 4 статьи 28 Закона о приватизации содержит порядок определения размера доли в праве собственности на земельный участок в виде пропорции площади соответствующей части здания, строения или сооружения и площади здания, строения или сооружения. В гражданском законодательстве отсутствует такой самостоятельный объект гражданских прав, как часть здания; в данной ситуации возможно вести речь о помещении в здании, так как выделенная в натуре часть здания представляет собой помещение, определенное в границах в соответствии с законодательством о кадастровом учете.

С учетом указанных обстоятельств, площадь выделяемого земельного участка пропорциональна площади нежилых помещений, расположенных в этом здании и принадлежащих Обществу на праве собственности.

Сведения о наличии препятствий к выделу и образованию самостоятельного земельного участка, лишенного оборотоспособности, в дело не представлены, также, как и не согласия остальных сособственников, что дает суду основание для удовлетворения иска в полном объеме.

           На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

          Исковое заявление ООО «Управляющая компания ЖЭУ №» к Комитету по управлению имуществом МО «ФИО2 Майкоп», ООО «Электроспец ЛАИ и К», ФИО1 о выделе доли в натуре и признании права собственности удовлетворить.

          Признать право собственности за ООО «Управляющая компания ЖЭУ №» на земельный участок, расположенный по адресу: ФИО2 Майкоп, <адрес> Г, площадью 644 квадратных метра, согласно варианта №, указывающего на координаты местоположения границ земельного участка проведенной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ следующим образом: - по фасадной меже в сторону правой межи (<адрес>) - 36,89 м; по правой меже в сторону тыльной межи - 11,49 м; по правой меже в сторону тыльной межи - 9,52 м; по тыльной меже в сторону левой межи - 13,93 м; по тыльной меже в сторону левой межи - 5,20 м; по тыльной меже в сторону фасадной межи - 1,69 м; по тыльной меже в сторону левой межи - 6,65 м; по тыльной меже в сторону фасадной межи - 6,45 м; по тыльной меже в сторону левой межи - 6,95 м; по левой меже в сторону фасадной межи - 11,41 м.

        На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики ФИО3 через ФИО2 городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                    подпись                 Хагундокова Р.Р.

Уникальный идентификатор дела 01RS0№-42

Подлинник решения находится в материалах дела №

в ФИО2 городском суде Республики ФИО3