Решение по делу № 2-768/2021 от 06.04.2021

Дело № 2-768/2021                                 КОПИЯ

УИД 59RS0040-01-2021-001058-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2021 г. г. Чайковский

Чайковский городской суд в составе:

председательствующего судьи Лищенко Е.Б.,

при помощнике судьи Окуловой С.А.,

с участием представителя истца Карлагиной О.Л., выступающей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лопатина Сергея Вячеславовича к обществу с ограниченной ответственностью «ДомоСтроительная Компания», обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом ПЗСП» о признании права собственности, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности, прекращении обременения, погашении регистрационной записи, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ДомоСтроительная компания» к Лопатину Сергею Вячеславовичу о расторжении договора купли – продажи жилого помещения,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>. При подписании предварительного договора истцом оплачено <данные изъяты> представителю ответчика ФИО14, действующей по доверенности, в офисе ответчика под расписку. При подписании предварительного договора были переданы ключи истцу от спорной квартиры, в квартиру заселилась семья сына истца. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли – продажи жилого помещения №. Договор и акт – приема передачи квартиры со стороны ответчика подписаны генеральным директором ООО «ДСК» ФИО8, цена договора составила <данные изъяты>. Указывает, что поскольку денежные средства им были уже переданы, истец подписал договор и акт, документы были сданы в регистрирующий орган для регистрации права собственности. Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что постановлением судебного пристава – исполнителя <адрес>, регистрирующему органу запрещено совершать какие – либо действия в отношении спорной квартиры. Кроме того, в отношении спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в пользу ООО «Торговый дом ПЗСП» со сроком действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на данное обстоятельство, сведения о продаже квартиры было расположено на сайте ответчика. В настоящее время на основании нескольких постановлений судебного пристава-исполнителя <данные изъяты> в отношении квартиры сохраняется ограничение в виде запрета регистрации права собственности. Отмечает, что истец по договору свои обязательства исполнил.

Решением Чайковского городского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ требования Лопатина С.В. к ООО «ДомоСтроительная Компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании уплаченных денежных средств, неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда оставлены без удовлетворения. Решение вступило в законную силу. При этом, судом установлено заключение как предварительного договора купли-продажи, так и основного договора, где указано, что стоимость квартиры оплачена покупателем в полном объеме, в связи с чем полагает, что право собственности подлежит государственной регистрации. Указывает, что жилое помещение используется по назначению, истец несет расходы, связанные с содержанием квартиры, оплачивает коммунальные платежи, задолженность по оплате которых, отсутствует.

Постановлением следователя истец признан потерпевшим по уголовному делу, возбужденному в отношении ФИО14 по ст. 159 УК РФ, которое рассмотрено Чайковским городским судом Пермского края.

ДД.ММ.ГГГГ определением судьи Арбитражного суда Пермского края Лопатин С.В. привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования по иску ООО «Торговый дом ПЗСП» к ООО «Домостроительная компания» о взыскании денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ определением судьи Арбитражного суда Пермского края производство по делу прекращено, в связи с утверждением мирового соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением суда было принято заявление об увеличении исковых требований, в соответствии с которыми Лопатин С.В. считает, что в связи с вышеуказанным определением Арбитражного суда Пермского края, ответчик перед третьим лицом обязательства выполнил, однако ООО «Торговый дом ПЗСП» уклоняется и ответчик ООО «Домостроительная компания» уклоняются от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры.

В связи с чем, просит суд:

- прекратить обременение (в виде ипотеки) в отношении квартиры расположенной по адресу: <адрес>, погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке.

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ДомоСтроительная Компания» и Лопатиным С.В.

- признать за Лопатиным С.В. право собственности на <адрес> общей площадью 34,7 кв.м. по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением суда было принято встречное исковое заявление. В соответствии с которым, указывает, что Лопатин С.В. по договору купли-продажи квартиры №№ от ДД.ММ.ГГГГ оплату не произвел. Согласно п.2.1 данного договора, стоимость квартиры по адресу: Чайковский, <адрес> составляет <данные изъяты>. Как следует из иска Лопатина С.В., денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. переданы Лопатиным С.В. ФИО14, действующей на основании доверенности № №. Между тем выданные ФИО14 доверенность, а также ее должностные обязанности не позволяют ей получать денежные средства по включенным ООО «ДСК» договорам. На расчетный счет ООО «ДСК» деньги за проданную квартиру не поступали, иным способом в распоряжение продавца не передавались.

По данному факту возбуждено уголовное дело, где Лопатин С.В. признан потерпевшим. Приговором Чайковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 признана виновной по ст.<данные изъяты> УК РФ, в том числе в хищении денежных средств Лопатина С.В., предназначенных для приобретения спорной квартиры. Таким образом, полагает, что договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения по адресу: <адрес> между ООО «Домостроительная Компания» и Лопатиным С.В. покупателем не исполнен, оплата по нему не произведена, в связи с чем договор подлежит расторжению.

Предварительный досудебный порядок урегулирования спора ООО ДСК» соблюден. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДСК» направило в адрес Лопатина С.В. требование о расторжении договора и освобождению квартиры. Данное требование Лопатиным С.В. проигнорировано, продолжает занимать квартиру и использовать ее для проживания членов своей семьи.

В связи с чем просит, расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Домостроительная Компания» и Лопатиным С.В.

Истец – ответчик Лопатин С.В. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в деле участвовала его представитель по доверенности.

Представитель истца - ответчика Карлагина О.Л. в судебном заседании на исковых требования своего доверителя настаивала, в удовлетворении встречного иска просила отказать, указывая что ответчиком пропущен срок на обращение с данным иском, а также Чайковским городским судом Пермского края такой спор уже был рассмотрен, где инициатором такого иска выступал ее доверитель.

Представитель ответчика – истца Жидкова Е.Н., выступающая на основании доверенности, в судебном заседании ранее на встречных исковых требованиях настаивала, указывая, что срок исковой давности по этим требованиям не пропущен, в случае, если суд признает пропущенным данный срок, просила его восстановить. Также просила в удовлетворении исковых требований Лопатину С.В. отказать. Обратила внимание, что определение Арбитражного Суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ №№, на которое ссылается истец, не содержит оснований для прекращения залога спорной квартиры. По условиям заключенного мирового соглашения ООО «ТД ПЗСМ» отказался от обращения взыскания на заложенное имущество, но вопрос о прекращении обременения в виде обеспечения исполнения обязательства судом не разрешен.

Ответчик – представитель ООО «Торговый дом ПЗСП», о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление (том № л.д. №), мнение по иску не направил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО14, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ИП ФИО21, ФИО10, ФИО11, ФИО22, ФИО12, ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представители Октябрьского РОСП г<адрес>, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, Межрайонной ИФНС № 18 по Пермскому краю, МРИ ФНС № 10 по УР, ЦАФАП ГИБДД МВД по Удмуртской Республике, УФССП России по УР, МУП «Водоканал», Межрайонной ИФНС № 8 России по УР, Инспекции государственного надзора Пермского края, в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем в деле имеются почтовые уведомления, почтовые конверты с уведомлениями.

Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Домостроительная Компания» и Лопатин С.В. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры (том № л.д. №), расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена <данные изъяты>., которая оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ (п. 8). В соответствии с п.1, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры.

Вышеуказанная отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании закона, поскольку, продавец является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (п. 4).

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанная квартира, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо третьих лиц (п. 5).

Договор подписан Лопатиным С.В. и представителем ООО «ДомоСтроительная Компания» ФИО14 на основании доверенности.

В договоре имеется отметка о получении денежных средств ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. ФИО14 по доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомоСтроительная Компания» и Лопатиным С.В. заключен договор купли-продажи № жилого помещения – <адрес> общей площадью 34,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (том № л.д. №).

Продавец гарантирует, что до подписания договора квартира не отчуждена другому лицу, не состоит в споре, под арестом и запретом. Квартира находится в залоге у третьего лица (п. 1.3).

Продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ снять обременение (залог) с указанной квартиры (п. 1.4).

Стоимость квартиры составила <данные изъяты> руб. (п. 2.1). Указанная стоимость квартиры оплачена покупателем в полном объеме (п. 2.2.1).

Данный договор подписан Лопатиным С.В. и генеральным директором ООО «ДомоСтроительная Компания» ФИО8

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана продавцом покупателю. Также указано, что денежные расчеты произведены в сумме <данные изъяты> руб. в полном объеме (том № л.д. №).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, квартира площадью 34,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> кадастровым номером № на праве собственности принадлежит ООО «ДомоСтроительная Компания». ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в пользу ООО «Торговый дом ПЗСП» (л.д. №).

В соответствии с решением Чайковского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования Лопатина С.В. к ООО «ДомоСтроительная Компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> руб., неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере <данные изъяты>., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб., оставлены без удовлетворения. Решение суда не обжаловано, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д. №). Кроме того, данным решением суда установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик продает, а истец покупает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В дальнейшем между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры. В договоре указано, что стоимость квартиры оплачена покупателем в полном объеме. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана истцу, в которой в дальнейшем проживал сын истца.

Указанные обстоятельства установлены на основании письменных доказательств, представленных сторонами в материалы дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Он заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами. Закон требует соблюдения сторонами обязательной письменной формы договора, но не определяет вид документа и не запрещает заключение договора путем подписания нескольких взаимосвязанных документов. Стороны вправе заключать дополнительные соглашения к договорам, изложенным в письменной форме, причем как в форме документа подписанного сторонами, так и путем обмена документами.

Таким образом, несколько подписанных сторонами документов, объединенных единым предметом и волей сторон, направленных на достижение определенной цели, могут свидетельствовать о заключении одного договора, если эти документы взаимно дополняют друг друга и содержат условия, существенные для данного вида договоров.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как усматривается из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предварительного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ на стороне продавца отчуждаемого имущества выступал ответчик - ООО «ДомоСтроительная Компания».

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости в соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является условие о цене.

Стоимость имущества, как следует из раздела 2 договора купли-продажи, сторонами согласована.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из буквального толкования условий договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного директором ООО «ДомоСтроительная Компания» ФИО8 стоимость квартиры, указанная в п. 2.1 договора оплачена покупателем в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, то же следует и из акта приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д. №). Договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписаны директором ООО «ДомоСтроительная Компания» ФИО8 лично, каких – либо замечаний, в части оплаты данные документы сведений не содержат. На момент подписания договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, как следует из их буквального толкования, стоимость квартиры согласована сторонами и оплачена Лопатиным С.В. в полном объеме. При этом, иных слов либо выражений, позволяющих прийти к выводу о том, что указанное условие в договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акте приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, является иным обязательством, из его текста не следует. Наличие отдельной расписки о получении денежных средств, действующее законодательство не требует.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами директором ООО «ДомоСтроительная Компания» ФИО8 и Лопатиным С.В., в совокупности с предварительным договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о направленности воли указанных в них лиц, на достижение определенной цели в виде отчуждения спорного имущества, и выражающих согласие всех сторон сделки на ее совершение.

Кроме того, никем из сторон не оспаривался факт исполнения договора сторонами в части передачи квартиры во владение покупателя.

Более того, данное обстоятельство установлено и решением Чайковского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д. №).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация права носит правоподтверждающий характер.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Заключение договора купли – продажи от 20.04.2019 сторонами не оспаривается. В судебном заседании установлено, что условия данного договора в части передачи квартиры Лопатину С.В. и оплаты Лопатиным С.В. стоимости квартиры, сторонами исполнены. Обстоятельства оплаты стоимости квартиры, также установлены и решением Чайковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №. Лопатин С.В. добросовестно пользуется и владеет данным имуществом с момента заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписания акта приема – передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Уведомление ООО «ДомоСтроительная Компания» направленное в адрес Лопатина С.В. об освобождении спорной квартиры, передачи ее ООО «ДомоСтроительная Компания», не исполнено, с таким заявлением в суд ООО «ДомоСтроительная Компания» не обращалась.

Учитывая вышеизложенное и процессуальное поведение ООО «Торговый дом ПЗСП» как ответчика, возражений против иска не заявившего, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Лопатина С.В. в части о признании за ним права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, что является основанием для регистрации за Лопатиным С.В. права собственности на вышеуказанную квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование своих требований о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении спорной квартиры, Лопатин С.В. указал, что заключил ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ДомоСтроительная Компания» договор купли-продажи, в котором предусмотрено, что квартира находится в залоге у третьего лица. Согласно пункту 1.4 договора ООО «ДомоСтроительная Компания» обязуется снять обременение с отчуждаемой квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Лопатин С.В. выполнил свои обязательства полностью, оплатив стоимость недвижимого имущества, принял у ООО «ДомоСтроительная Компания» квартиру по акту приема-передачи. Кроме того, определением Арбитражного суда Пермского края производство по делу по иску ООО «Торговый дом ПЗСП», в связи с утверждением мирового соглашения, где ООО «Торговый дом ПЗСП» отказался от исковых требований. Однако ответчики ООО «ДомоСтроительная Компания», ООО «Торговый дом ПЗСП» уклоняются от действий, направленных на снятие обременения с квартиры и регистрации прекращения залога, а также от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый дом ПЗСП» (залогодержатель) и ООО «ДомоСтроительная Компания» (залогодатель) заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества (том № л.д№). В соответствии с которым, указано, что данный договор заключен для обеспечения договора поставки, заключенного между этими же сторонами ДД.ММ.ГГГГ №№ Согласно п. 2 договора ООО «ДомоСтроительная Компания» заложило, а ООО «Торговый дом ПЗСП» приняло в залог, в том числе и на <адрес>, в г. Чайковский Пермского края, стоимостью <данные изъяты>.

В соответствии с п.9 договора, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования п.п.3-5 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (том № оборот л.д.№) к договору поставки № № от ДД.ММ.ГГГГ обязательству за счет указанного в настоящем договоре предмета ипотеки и в полном объеме, причитающиеся в качестве возмещения убытки и неустойку (штраф, пени), причитающиеся залогодержателю вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства залогодателем.

В соответствии с п. 10 договора, определено, что обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> (том № л.д.№) утверждено мировое соглашение, по которому ООО «Торговый дом ПЗСП» отказался от исковых требований к «ДомоСтроительная Компания» о взыскании задолженности по договору поставки №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., процентов за пользование коммерческим кредитом в размере <данные изъяты>., неустойки по договору поставки №№ от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., в счет погашении задолженности по договору поставки №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. <данные изъяты>., процентов за пользование коммерческим кредитом в размере <данные изъяты>., а также неустойки по договору поставки №№ от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., обращении взыскания на квартиру по адресу: <адрес>, залоговая стоимость которой <данные изъяты> (том № л.д. №).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, квартира площадью 34,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> кадастровым номером № на праве собственности принадлежит ООО «ДомоСтроительная Компания». ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в пользу ООО «Торговый дом ПЗСП» (л.д. №).

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п.п. 1,2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии со ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

При принятии вышеуказанного определения Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ задолженность ООО «ДомоСтроительная Компания» перед ООО «Торговый дом ПЗСП» в части неустойки была определена за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в судебном заседании представитель ООО «ДомоСтроительная Компания» пояснила, что, в связи с тяжелым материальны положением, фактически данное определение Арбитражного суда Пермского края на сегодняшний день не исполнено, в подтверждение данных доводов представила соответствующую справку (том № л.д. №).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с вышеизложенным и учитывая, условия договора ипотеки (залога) недвижимого имущества в пункте 9, согласно которому залогодержатель вправе удовлетворить свои требования п.п.3-5 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (том № оборот л.д.№) к договору поставки № № от ДД.ММ.ГГГГ обязательству за счет указанного в этом договоре предмета ипотеки и в полном объеме, причитающиеся в качестве возмещения убытки и неустойку (штраф, пени), причитающиеся залогодержателю вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства залогодателем. А также учитывая, что определение Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ на день рассмотрения спора в суде не исполнено, а право на взыскание убытков и неустойки за иной период ответчик ООО «Торговый дом ПЗСП» не утратил, доказательств обратного суду не представлено, то суд приходит к выводу, что требования о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении спорной квартиры, погашении регистрационной записи удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом ООО «ДомоСтроительная Компания» были заявлены встречные исковые требования мотивированные тем, что Лопатиным С.В. расчет по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ не произведен, поскольку денежных средств Лопатин С.В. не имеет, просит расторгнуть договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ввиду неисполнения Лопатиным С.В. взятых на себя обязательств.

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ, во требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ пунктом 2 определена стоимость квартиры <данные изъяты> руб., которые оплачены покупателем в полном объеме. Кроме того, в этот же день сторонами подписан акт приема – передачи квартиры, где в п. 4 указано, что денежные расчеты произведены в сумме <данные изъяты> руб. в полном объеме полностью. В соответствии с п. 3 акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель принимает указанную квартиру в собственность в техническом состоянии, в каком она была день подписания договора купли – продажи и настоящего акта, и распоряжается ею по своему усмотрению после государственной регистрации сделки и перехода права собственности к нему. Ключи от квартиры № переданы продавцом покупателю.

Из буквального толкования содержания условий данного договора следует, что договором определена единая цена на объект недвижимости, и она уплачена до подписания договора.

Договор содержит существенные условия о предмете договора, цене, порядке произведения расчета за недвижимое имущество, подписан сторонами, что свидетельствует об исполнении сторонами договора купли-продажи и передаче денежных средств по оплате.

Суд отмечает, что с ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора купли-продажи) по ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи встречного иска в суд), с настоящими требованиями ООО «ДомоСтроительная Компания» в суд не обращалась.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, поведение сторон, позволяет суду сделать вывод об исполнении Лопатиным С.В. условий договора по оплате.

ООО «ДомоСтроительная Компания» относимых и достаточных доказательств в подтверждение доводов об отсутствии оплаты за квартиру не предоставлено.

Доводы стороны ООО «ДомоСтроительная Компания» о том, что денежные средства по договору купли-продажи за указанную квартиры на расчетный счет ответчика - истца не поступали, отклоняются судом, поскольку в договоре не предусмотрена конкретная форма расчетов, в том числе не указано, что оплата производится путем перевода денежных средств на расчетный счет ООО «ДомоСтроительная Компания», то есть безналичный расчет.

Не поступление денежных средств на расчетный счет или в кассу ООО «ДомоСтроительная Компания» не свидетельствует о неисполнении Лопатиным С.В. условий договора по оплате, поскольку лицом ответственным за ведение бухгалтерского учета в организации ООО «ДомоСтроительная Компания» он не является.

Доводы стороны ООО «ДомоСтроительная Компания» о том, что предварительный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен ФИО14 не имеющей на то полномочий, а директором при заключении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ признаны ООО «ДомоСтроительная Компания» в части, отклоняются судом, так как не соответствуют установленным обстоятельствам при рассмотрении дела, опровергаются имеющимися в деле доказательствами, в том числе договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя заявленное ходатайство стороной истца – ответчика о пропуске годичного срока исковой давности, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку к данным правоотношениям подлежит применению общий срок исковой давности (три года), который ООО «ДомоСтроительная Компания» не пропущен, поскольку договор купли – продажи заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Анализируя ходатайство стороны истца – ответчика о прекращении производства по встречному иску, в соответствии со ст. 220 ГПК РФ, в связи с тождественностью исков по гражданскому делу № и встречным иском, суд не усматривает оснований для его удовлетворения. Поскольку как усматривается из содержания решения суда по гражданскому делу №, и рассматриваемого встречного иска, основания исков различны. Так основаниями по рассматриваемому судом встречному иску являются: отсутствие оплаты по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как в иске по гражданскому делу № истец ссылался на невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу в связи с наличием обременения в виде ипотеки, а потому и просил расторгнуть договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, заявленные встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194, 197-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Лопатина С.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ДомоСтроительная Компания», обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом ПЗСП» о признании права собственности, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности, прекращении обременения, погашении регистрационной записи, - удовлетворить частично.

Признать за Лопатиным С.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для регистрации за Лопатиным С.В. права собственности на объект недвижимости в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ДомоСтроительная компания» к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи жилого помещения, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья:     подпись        Е.Б. Лищенко

"КОПИЯ ВЕРНА"    

подпись судьи __________________________

секретарь судебного заседания отдела обеспечения судопроизводства по гражданским делам Борисова Е.В.

_____________________

"__" _____________ 20__ г

Решение (определение) ____ вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле № 2-768/2021

Дело находится в производстве

Чайковского городского суда Пермского края