Решение по делу № 3а-16/2020 от 10.12.2019

Дело № 3а-16/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2020 года г. Челябинск

    Челябинский областной суд в составе:

    председательствующего судьи Турковой Г.Л.,

    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нидворягиной Т.М.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Проспект» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной равной рыночной,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Проспект» (далее - ООО «Проспект») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 5 926 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений» равной рыночной стоимости в размере 3 500 000 рублей по состоянию на 27 августа 2011 года.

    В обоснование требований административный истец указал, что общество является собственником данного земельного участка. Кадастровая стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки земель, превышает рыночную стоимость земельного участка, что нарушает права общества как налогоплательщика. Просит также восстановить срок на обращение в суд с данным иском, поскольку земельный участок не был включен в перечень объектов, кадастровая стоимость которых была пересмотрена в рамках очередной кадастровой оценки по состоянию на 01 октября 2014 года.

    Представитель ООО «Проспект» - Богданова Т.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области – Чижова Л.А. не возражала против удовлетворения административного иска.

    Представители административного ответчика - Министерства имущества Челябинской области, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, администрации г. Челябинска в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

    Выслушав представителей административных истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

    Статьей 245 КАС Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Как следует из материалов дела ООО «Проспект» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 5 926 кв.м, местоположение: <адрес>, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для эксплуатации зданий и сооружений».

    Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Учитывая, что административный истец является в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиком земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков, то определением кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора Обществом соблюден. Обращение ООО «Проспект» от 09 октября 2019 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка письмом Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области от 11 октября 2019 года было отклонено в связи с пропуском пятилетнего срока, установленного ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены приказом Министерства имущества и природные ресурсов Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» от 10 ноября 2015 года № 263-П (далее - Приказ №263-П) по состоянию на 01 октября 2014 года.

Спорный земельный участок не вошел в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых определена Приказом №263-П

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 9 046 572,34 рублей, дата определения кадастровой стоимости не указана, имеется только дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 27 августа 2011 года.

В ответ на запрос суда о дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в ответе от 13 января 2020 года указало, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 9 046 572,34 рубля была впервые внесена в ГКН 14 ноября 2007 года и является актуальной на сегодняшний день, сведения о дате, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, отсутствуют, поскольку внесение в ГКН сведений об указанной дате было установлено только приказом Министерства экономического развития РФ от 12 марта 2014 года № 121, вступившим в силу 30 июня 2014 года.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая, что согласно вышеуказанному ответу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области сведения о дате, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, предоставлены быть не могут, имеются лишь сведения о дате внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости, в целях восстановления нарушенных прав истца, суд считает в данному случае возможным определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату, то есть на 27 августа 2011 года.

В силу часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с приказом Министерства имущества и природные ресурсов Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» от 10 ноября 2015 года № 263-П не утверждалась и не определялась, действует кадастровая стоимость, установленная ранее, при этом очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка не внесены в государственный кадастр недвижимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка подлежит восстановлению.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

    Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.         

    В обоснование заявленных требований Общество представило отчет об оценке № 04-0919 от 03 октября 2019 года, выполненный оценщиком ФИО1., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская Общественная организация «Российское общество оценщиков»; ответственность оценщика застрахована полисом, выданным СПАО «ИНГОССТРАХ» и АО «АльфаСтрахование».

    Согласно этому отчету рыночная стоимость спорного земельного участка составила по состоянию на 27 августа 2011 года 3 500 000 рублей.

Принимая указанный отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщиком применен сравнительный подход методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов оценщиком были обоснованы в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 5 земельных участков – аналогов, сведения о которых приведены в таблицах 16, 17 отчета и подтверждены распечатками с интернет-сайтов предложений о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, об их стоимости, а также контактные телефоны продавцов (посредников), что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 11 элементам сравнения, а именно: дата предложения; условия финансирования; условия продажи; объем прав на земельные участки; уторгование; категория земель и вид разрешенного использования; коммуникации; площадь; местоположение; транспортная доступность. Оценщик применил корректировки по таким элементам сравнения, как: уторгование; местоположение; по иным элементам сравнения оценщик от корректировки отказался в виду схожести объектов оценки и объектов – аналогов, приведя мотивы такого отказа (таблица 18 отчета).

Таким образом, выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

При этом со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС Российской Федерации, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельных участков, подтвержденный вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС Российской Федерации о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС Российской Федерации представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 09 октября 2019 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

восстановить Обществу с ограниченной ответственностью «Проспект» срок для обращения в суда с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Проспект» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 5 926 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений», равной рыночной стоимости в размере 3 500 000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 27 августа 2011 года на период до даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 09 октября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

    Судья                                Туркова Г.Л.