Решение по делу № 3а-55/2019 от 21.01.2019

Дело №а-55/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 06 марта 2019 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Васильевой Елены Васильевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Васильева Е.В. обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 17 марта 2016 года.

В обоснование требований указала, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога. Ссылаясь на действующее законодательство, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Зверев И.В. просит удовлетворить административное исковое заявление, с учетом представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, а также с учетом пояснений свидетеля.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация муниципального образования Куйвозовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о слушании дела извещено надлежащим образом. В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области Насонов Д.И. просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата постановки земельного участка на учет – 17.03.2016 г. Кадастровая стоимость объекта составляет <данные изъяты> рублей исходя из площади участка – <данные изъяты> кв.м. и удельного показателя кадастровой стоимости 750,83 руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» для группы земельных участков с разрешенным использованием – для ведения дачного хозяйства, в составе земель сельскохозяйственного назначения Всеволожского района Ленинградской области. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006. Кадастровая стоимость внесена в ГКН 17.03.2016 г. по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 16.03.2016 г.

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области Савченко О.А. сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поэтому правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. Требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Яровая И.А. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом. В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности Земцова И.В., указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области». Земельный участок с кадастровым номером № не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены названным постановлением №383. Спорный земельный участок образован путем раздела земельного участка №. Среднее значение УПКС для преобразованного земельного участка определено в размере 750,83 руб./кв.м. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН – 17.03.2016. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб., исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПК- 750,83 руб./кв.м. Поскольку в рассматриваемом случае Управление не имеет самостоятельных возражений по существу заявленных требований, просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и администрация муниципального образования Куйвозовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для группы земельных участков с разрешенным использованием – для ведения дачного хозяйства, в составе земель сельскохозяйственного назначения Всеволожского района Ленинградской области составляет 750, 83 руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.01.2019 г. и свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2016 г., Васильевой Е.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводческие и дачные объединения, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, с кадастровым номером №.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.12.2018 г. следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2018 г. составляет <данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 17.03.2016 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 17.03.2016 г. №б/н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 17.03.2016 г.; дата определения кадастровой стоимости - 17.03.2016.

Отчетом № №Р-ЗУ-35/18 от 13.11.2018 г., составленным оценщиком ФИО10, являющимся членом СРО НП «СМАО» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 17.03.2016 г., определена в размере <данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и внешних факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование под дачное строительство, ведение садоводства и огородничества.

Для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщиком отобрано четыре объекта-аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки, проведены корректировки по следующим элементам сравнения: поправка на условия сделки, местоположение, площадь, подъездные пути. По результатам экспертного опроса была получена корректировка стоимости объектов-аналогов на торг в размере -5%. Также оценщиком были проанализированы исследования специализированных аналитических центров, где рекомендуемое значение скидки на торг в отношении земельных участков для дачного строительства составляет -11%. Для дальнейших расчетов оценщиком принято среднее значение скидки на торг, которое составляет 8% и соответствует рыночным данным. На фактор «местоположение» при расстановке кодов для объекта оценки и объектов-аналогов оказывали влияние такие параметры как: престижность района расположение объекта (сосредоточение в микрорайоне с высоким статусом объектов, заповедных зон и других достопримечательностей); удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, источников снабжения ресурсами; транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к остановкам общественного транспорта и ж/д станциям; качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки (элитная или эконом-класса), близость к рекреационной зоне (живописным паркам, озерам и рекам). Критерий «отличное местоположение» присваивался объекту, обладающему такими характеристиками как расположение в местах, имеющих высокую престижность и хорошую социальную обеспеченность; близость к транспортным магистралям районного значения, а также близость к остановкам общественного транспорта; расположение в сформировавшейся жилой зоне, вблизи с рекреационными зонами; достаточное количество маршрутов общественного транспорта, проходящего в непосредственной близости от объекта оценки. Характеристики «хорошее местоположение» и «удовлетворительное местоположение» присваивались объектам в соответствии с перечнем для объектов с «отличным местоположением» при отсутствии одного признака из списка или его ухудшении у объекта, местоположение объекта характеризовалось как хорошее. Соответственно при отсутствии двух и более признаков и из списка или их ухудшении у объекта, местоположение объекта характеризовалось как удовлетворительное. Объектам сравнения и объекту оценки присвоены следующие коды: хорошее – код 2, удовлетворительное – код 1. При проведении корректировки на площадь оценщиком сделан вывод о том, что согласно анализу рынка наиболее востребованными участками являются участки площадью до 15 га, меньшим спросом пользуются участки площадью свыше 15 га. Объектам сравнения присвоены следующие коды: участок площадью до 15га – код 2, площадью свыше 15га – код 1. Оцениваемому участку присвоен код 1. При проведении корректировки на подъездные пути оценщиком выявлен перечень признаков, при наличии которых условие подъезда к объекту можно считать как отличное, это: наличие несколько дорог; въезд с крупной магистрали или развитой сети; хорошее качество дорог. Такие характеристики как «хорошие условия подъезда» и «удовлетворительные условия подъезда» присваивались объектам в связке с перечнем для объектов с «отличным условием подъезда». То есть при отсутствии одного признака из списка или его ухудшении у объекта, условия подъезда к объекту характеризовались как хорошие. Соответственно, при отсутствии двух и более признаков из списка или их ухудшении у объекта, условия подъезда к объекту характеризовались как удовлетворительные. Полученные результаты приведены в таблице на стр. 37 Отчета. Объекту сравнения и объектам-аналогам присвоены следующие коды: хорошие –код 2, удовлетворительные– код 1. После кодирования оценщиком произведено приведение кодов к относительным величинам определена относительная величина кода по каждому фактору для каждого объекта-аналога). Результаты приведения представлены в табл. 10.3.5 на стр. 38 Отчета. По результатам кодирования и приведения оценщиком рассчитан суммарный коэффициент качества как сумма приведенных кодов для каждого объекта. Далее оценщиком проведен анализ зависимости удельной стоимости общей площади от суммарного коэффициента качестве. На стр. 39 Отчета приведен график линейной и нелинейной регрессии. Из приведенного графика установлена линейная зависимость удельной стоимости общей площади для данного типа недвижимости от коэффициента качества (линейная модель имеет самый высокий коэффициент). По результатам сравнения полученного значения оценщиком сделан вывод о том, что регрессионная модель является статистически значимой. При подстановке суммарного весового фактора объекта линейной регрессии было получено значение величины удельной стоимости общей площади объекта оценки, которое составило 150 рублей. Заключительным элементов аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных подходов оценки. Согласование стоимости, полученной в отношении оцениваемого объекта не производилось. Рыночная стоимость оцениваемого объекта составила <данные изъяты> рубля.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО10 дал пояснения относительно замечаний, приведенных в отзыве правительства Ленинградской области, указав об отсутствии противоречий в информации, содержащейся на стр.4,6,7,15,30 Отчета об оценке. В ходе оценки уточнял информацию об объектах-аналогах, отраженную в объявлениях. Рыночная стоимость земельных участков, предназначенных под дачное строительство, садоводство и огородничество не имеет существенных различий. Так как объект-аналог №3 расположен в пос.Стеклянный, но окружен лесом, удален от транспортных магистралей районного значения, при этом, количество маршрутов общественного транспорта, проходящего в непосредственной близости, является недостаточным, то по фактору «местоположение» ОА №3 был присвоен код 1(удовлетв.). При построении шкалы по фактору «подъездные пути» исходил из наличия следующих признаков: несколько дорог; наличие въезда с крупной магистрали или развитой сети; наличие хорошего качества дорог. Обоснование присвоения кодов по фактору «подъездные пути» изложено в таблице на стр.37 Отчета. Определенная сложность была вызвана тем, что оценка являлась ретроспективной. С учетом уточнения, было выяснено, что изначально объект-аналог №4 был выставлен на продажу в 06.03.2016.Поэтому данный аналог был учтен при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 17.03.2016 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № №Р-ЗУ-35/18 от 13.11.2018 г. определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № №Р-ЗУ-35/18 от 13.11.2018 г. как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Показания свидетеля являются последовательными, обоснованными и мотивированными.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размере по состоянию на 17 марта 2016 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление Васильевой Е.В. подано в суд 15 января 2019 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Васильевой Елены Васильевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводческие и дачные объединения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рубль, по состоянию на 17 марта 2016 года, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления Васильевой Елены Васильевны о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 15 января 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                  Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 марта 2019 года.