Решение по делу № 33-873/2024 (33-41387/2023;) от 23.11.2023

Судья: Тимохина С.В.	Дело № 33-873/2024 (33-41387/2023)УИД 50RS0035-01-2023-004114-90

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>                         17 января 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Поляковой Ю.В.,

судей Солодовой А.А., Степновой О.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Щегловой Н.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Я. Л. Я. к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонду защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области», ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» в лице конкурсного управляющего Клочкова А. Л. о признании заключенным договора, признании права собственности на жилое помещение

по апелляционной жалобе третьего лица ППК «Фонд развития территорий» на решение Подольского городского суда Московской области от 07 сентября 2023 года,

заслушав доклад судьи Поляковой Ю.В.,

объяснения представителя истца Я. Л.Я. – Безруковой О.Н.,

установила:

Я. Л.Я. обратился в Подольский городской суд <данные изъяты> с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонду защиты прав граждан участников долевого строительства <данные изъяты>», ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» в лице конкурсного управляющего Клочкова А.Л. о признании заключенным договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты>, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, г.о. Подольск, <данные изъяты>.

Свои требования мотивирует тем, <данные изъяты> между ним и ЗАО «Подольский ДСК» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, согласно которому Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства с переменной этажностью 6-7 этажного жилого дома с инженерными сетями и сооружениями, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Участник долевого строительства инвестирует Объект в части жилого помещения – однокомнатная <данные изъяты>, находящаяся на 1 этаже во 2 подъезде, общей площадью с учетом площади лоджии с коэф. 0,5 – ориентировочно 37,26 кв.м., в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу. П. 5.1, п. 5.3 договора установлено, что Участник долевого строительства перечисляет денежные средства за квартиру на расчетный счет Застройщика. Общий размер взноса Участником долевого строительства составляет 2 222 000 рублей, который может быть изменен только в случае изменения площади квартиры по результатам обмеров <данные изъяты> филиала ГУП МО «МОБТИ». Обязательства по договору истец выполнил в полном объеме. Дом сдан в эксплуатацию, квартира передана ему в пользование с 2015 года, он вселился в нее, произвел ремонт и оплачивает коммунальные услуги. Однако, зарегистрировать право собственности он лишен возможности, поскольку произошла смена застройщика Фондром, в связи с чем, вынужден обратиться в суд.

Истец Я. Л.Я. в судебное заседание не явился, извещен, его представитель исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <данные изъяты>» в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв на иск.

Представитель ответчика ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» в лице конкурсного управляющего Клочкова А.Л. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Представители третьих лиц <данные изъяты> Подольск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, Публично-Правовой Компании «Фонд развития территории» в судебное заседание не явились, извещены.

Решением Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен.

Суд постановил:

Признать заключенным договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> между ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» и Я. Л. Я..

Признать за Я. Л. Я. право собственности на <данные изъяты>, расположенную в доме на 1 этаже, общей площадью 37,26 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, Г.о. Подольск, <данные изъяты>.

В апелляционной жалобе третье лицо ППК «Фонд развития территорий» просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Я. Л.Я.- Безрукова О.Н. возражала против отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания, и не представивших доказательств отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, учитывая их надлежащее извещение, в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Выслушав объяснения представителя истца, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, исследовав представленные дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ЗАО «Подольский ДСК» и Я. Л.Я. заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, согласно которому Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства с переменной этажностью 6-7 этажного жилого дома с инженерными сетями и сооружениями, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Участник долевого строительства инвестирует Объект в части жилого помещения – однокомнатная <данные изъяты>, находящаяся на 1 этаже во 2 подъезде, общей площадью с учетом площади лоджии с коэф. 0,5 – ориентировочно 37,26 кв.м., в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу. Застройщик взял на себя обязательства передать квартиру по акту приема-передачи участнику долевого строительства в срок до <данные изъяты>.

П. 5.1, п. 5.3 договора долевого участия установлено, что Участник долевого строительства перечисляет денежные средства за квартиру на расчетный счет Застройщика. Общий размер взноса Участником долевого строительства составляет 2 222 000 рублей, который может быть изменен только в случае изменения площади квартиры по результатам обмеров <данные изъяты> филиала ГУП МО «МОБТИ».

Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что квартира передана в пользование истцу в 2015 году, истец вселился в нее, произвел ремонт и оплачивает коммунальные услуги. Однако, зарегистрировать право собственности истец лишен возможности.

Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> ЗАО «Подольский ДСК» признано несостоятельным (банкротом).

Согласно техническому заключению <данные изъяты> объект по адресу: <данные изъяты>, является жилым помещением (квартирой) и пригоден для постоянного проживания.

Руководствуясь ст. 432, ст. 433 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установив, что договор участия долевого строительства №01924 от 31.12.2013 подписан сторонами, стороны согласовали в нем все существенные условия, суд признал его заключенным.

Применяя ст. 219, ст. 309, ст. 310 ГК РФ, учитывая, что истец приобрел имущественное право на жилое помещение на основании договора, оплата по договору произведена в полном объёме, помещение передано истцу, суд признал за истцом право собственности на жилое помещение.

Доводы ответчика о том, что истцом выбран неверный способ защиты права как подача искового заявления о признании права собственности на квартиру, так как в данном случае проигнорировано наличие специального механизма реализации прав обманутых дольщиков, суд отклонил, указав на следующее.

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в ст. 12 ГК РФ способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.

Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ. С учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы третьего лица, что требования истца должны быть реализованы с учетом п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в силу которого к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также что требования истца не включены в реестр требований участников строительства в деле А41-47794/2015 о банкротстве ЗАО «Подольский ДСК», в связи с чем истец не имеет права требовать передачи спорного объекта недвижимого имущества, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Из представленной ППК Роскадастр копии регистрационного дела следует, что договор участия в долевом строительстве № 01924 от 31.12.2013 зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 23.08.2014.

Законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства, регулирующей отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (ст.ст. 25, 65 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

06.02.2018 застройщик признан банкротом.

07.10.2020 наблюдательный совет ППК Фонд развития территорий принял решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объекта застройщика ЖК «Симферопольский».

21.12.2020 определением Арбитражного суда Московской области удовлетворено заявление некоммерческой организации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ЗАО «Подольский ДСК» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика.

29.03.2023 Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В отношении реестра требований о передаче жилых помещений применяется предусмотренный абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов.

Согласно п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.

До внесения изменений в ст. 201.4 Закона о банкротстве Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ было установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежных требований участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику. Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

При этом двухмесячный срок на предъявление требований участниками строительства начинает течь не ранее, чем со дня направления участнику строительства указанного уведомления конкурсным управляющим.

Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ ст. 201.4 Закона о банкротстве изложена в новой редакции, исключена обязанность управляющего уведомлять всех известных ему участников строительства.

Так, дело о банкротстве возбуждено 03.08.2015, 02.03.2017 в отношении ЗАО «Подольский ДСК» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден Клочков А.Л., 10.05.2017 в отношении общества применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы 9 Федерального закона от 26.10.2005 №127-ФЗ (что подтверждается открытой информацией, размещенной на официальном сайте в картотеке арбитражных дел kad.arbitr.ru), следовательно, подлежит применению статья 201.4 Закона о банкротстве в старой редакции.

В материалы дела не представлены доказательства отсутствия у управляющего сведений относительно всех участников строительства, которым подлежали направлению уведомления.

Сведений о надлежащем уведомлении конкурсным управляющим истца о совершении действий в порядке ст. 201.4 Закона о банкротстве не представлено.

Учитывая изложенное, истец по существу был лишен права на участие в процедуре банкротства ЗАО «Подольский ДСК» в установленном порядке, в том числе по реализации предусмотренных Законом о банкротстве прав, как участника долевого строительства, в связи с банкротством застройщика ЗАО «Подольский ДСК».

Также судебная коллегия учитывает следующее.

Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Как следует из статьи 2 Закона о Фонде, статьи 21.1 Закона о долевом строительстве, указанные фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства.

Как следует из норм, содержащихся в Законе N 151-ФЗ, из пояснительной записки к законопроекту N 681472-7, принятого впоследствии в виде Закона N 151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (N 214-ФЗ, 218-ФЗ и другие), законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства (статья 2 Закона N 218-ФЗ, статья 21.2 Закона N 214-ФЗ).

Согласно п.2 ст. 21.2 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 3 ст. 21.2 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что Фонд субъекта Российской Федерации не позднее, чем за один месяц до даты начала передачи объекта долевого строительства и принятия его участником долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный указанным сообщением срок.

Пунктом 5 ст. 21.2 Закона N 214-ФЗ предусмотрен порядок действия Фонда при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 3 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 4 настоящей статьи) Фонд субъекта Российской Федерации по истечении двух месяцев со дня получения участником долевого строительства указанного в части 3 настоящей статьи сообщения вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства

В соответствии с положениями статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве в случае передачи имущества должника - застройщика (земельного участка, построек и т.п.) новому застройщику, либо фонду (как в рассматриваемом случае), вместе с ним подлежат передаче обязательства должника перед участниками строительства. В этом случае новый правообладатель активов несостоятельного застройщика несет равную ответственность перед участниками строительства, как по денежным требованиям, так и по требованиям об исполнении договора долевого участия в натуре.

Таким образом, «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» как приобретатель имущества и прав застройщика в качестве встречного представления обязан исполнить полученные в порядке перевода долга обязательства общества (банкрота) перед участниками строительства по передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров.

Установив, что требования Я. Л. Я. подтверждены договором участия в долевом строительстве, заявитель исполнил обязанность по оплате объекта долевого строительства, учитывая отсутствие доказательств, объективно исключающих возможность передачи спорной квартиры Я. Л.Я., и правопритязаний третьих лиц на жилое помещение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру.

При этом приобретение Фондом прав на земельные участки и объекты незавершенного строительства не влечет утрату участниками долевого строительства права на удовлетворение их требований в соответствии с положениями Закона о банкротстве.

Вопреки доводам Фонда, из буквального толкования положений пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве не следует, что требования, заявленные после принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, не подлежат включению реестр требований участников строительства. Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), а указанные законоположения определяют способ исполнения обязательств перед участниками строительства.

Материальный интерес истца заключается в установлении объема обязательств, связывающих его и застройщика, касающихся завершения строительства многоквартирного дома и предоставления в этом доме жилого помещения, предусмотренного договором долевого участия, и не соблюдение специальной процедуры по предъявлению требований о передаче квартиры в данном случае не может быть расценена как обстоятельство, препятствующее рассмотрению настоящего обособленного спора по существу и эффективной судебной защите прав Я. Л.Я., которому квартира была фактически передана застройщиком в 2015 году, истец вселился в нее, произвел ремонт и оплачивает коммунальные услуги, с учетом правовой природы требования Я. Л.Я. - непрофессионального инвестора, не извещенного конкурсным управляющим о возможности предъявления своего требования к застройщику.

В силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права ссылка автора жалобы на отсутствие у ответчика обязательств перед истцом, не принимавшим участие в процедуре банкротства ЗАО «Подольский ДСК», не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, вопреки доводам автора жалобы, судебная коллегия считает правильными выводы суда о признании за Я. Л.Я. права собственности на квартиру по вышеуказанному адресу.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Подольского городского суда Московской области от 07 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица ПАО «Фонд развития территорий» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи