Решение по делу № 33-21224/2021 от 24.08.2021

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-21224/2021 78RS0016-01-2020-004183-45	Судья: Коваль Н.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Малининой Н.Г.
судей при секретаре	Ничковой С.С., Рябко О.А. М.Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 октября 2021 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе Жилищного комитета Санкт-Петербурга на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 июня 2021 года по иску Жилищного комитета Санкт-Петербурга к Н.Н.Б. о расторжении договора, взыскании неустойки и обязании передать жилые помещения.

Заслушав доклад судьи Малининой С.С., заслушав объяснения представителя Жилищного комитета Санкт-Петербурга – Б.Д.С., подержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Н.Н.Б. – Е.Д.С., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

Жилищный комитет Санкт-Петербурга обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Н.Н.Б. о расторжении договора купли-продажи, обязании передать Жилищному комитету по акту приема-передачи жилые помещение по адресу: <адрес>, в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующий от имени и по поручению Жилищного комитета Санкт-Петербурга, провел конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, расположенного по адресу: <адрес>, с победителем конкурса Н.Н.Б. заключен договор купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга. В качестве условия конкурса определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения МВК Центрального района от <дата> №... о признании жилых помещений непригодным для проживания. В соответствии с п. 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство по выполнению условий конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок не позднее <дата>, при этом обязательство считается выполненным с момента предоставления истцу в соответствии с п. 3.2.7 договора акта МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения в нем ремонтных работ. До момента обращения истца в суд покупателем не выполнены условия конкурса, не проведены работы по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения, а также не предоставлен акт МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ. Таким образом, истец полагает, до настоящего времени покупателем не исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.3 и 3.2.7 договора.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 июня 2021 года исковые требования Жилищного комитета Санкт–Петербурга оставлены без удовлетворения.

Дополнительным решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 09 июля 2021 года с Н.Н.Б. в пользу Жилищного комитета Санкт–Петербурга взыскан штраф в размере <...> рублей.

В апелляционной жалобе представитель Жилищного комитета Санкт–Петербурга просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, ссылается на нарушение норм материального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Н.Н.Б., представитель третьего лица Комитета по государственному контролю, исполнению и охране памятников истории и культуры не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом судебными повестками, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Н.Н.Б. направила в суд апелляционной инстанции представителя. В связи с изложенным, судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы не имеется в силу следующего.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» провело конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, признанных непригодными для проживания, подлежащими продаже в соответствии с распоряжением Жилищного комитета от <дата> №..., расположенных по адресу: <адрес>.

По условиям конкурса было необходимо обеспечить выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом принятого МВК администрации Центрального района от <дата> №... в срок не позднее <дата> со дня объявления победителя конкурса.

Покупатель обязан согласовывать проекты перепланировки с МВК Центрального района Санкт-Петербурга.

<дата> между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Н.Н.Б. был заключен договор №... №... купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга.

Из договора №... АК от <дата> следует, что по итогам рассмотрения предложений участников конкурса победителем признана Н.Н.Б., цена продажи помещений <...> руб. Срок выполнения условий конкурса не позднее <дата>.

Указанный договор, как следует из его вводной части, заключен в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.01.2009 № 12 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на торгах и проведении торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга», на основании распоряжения Жилищного комитета от №... «О продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах», протокола об итогах конкурса по продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от <дата>.

В соответствии с условиями указанного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену продажи жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> а также оплатить расходы продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение, в размере пяти процентов от начальной цены жилого помещения (п.1.1 договора).

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность покупателя по выполнению условий конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключений о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для постоянного проживания от <дата> №... принятого МВК, в срок не позднее <дата>.

Предусмотренные данным пунктом обязательства покупателя, как следует из договора, считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта МВК, предусмотренного п. 3.2.7 договора.

В соответствии с п. 4.5 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет <...> руб. Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца.

При этом стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилые помещения возвращаются в государственную собственность. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

В соответствии с п. 5.2 договора после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, а также договором.

Также судом установлено, что нарушение срока по проведению работ по устранению непригодного для проживания состояния не является существенным для договора купли-продажи с учетом того, что работы выполнены и сданы в предусмотренном договорном порядке.

Согласно возражениям ответчика, Н.Н.Б. официально зарегистрирована и проживает в <адрес>, в связи с чем, заключила договор с ООО «Строительная компания «Ренессанс Петербург» на подготовку необходимой документации и выполнение работ по устранению аварийности квартир, по итогам работ подрядчик представил необходимые документы, однако не согласовал указанный проект перепланировки в МВК Центрального района Санкт-Петербурга, не представил акт приемочной комиссии МВК Центрального района Санкт-Петербурга в установленные сроки.

Невыполнение Н.Н.Б. обязательства по договору было вызвано недобросовестными действиями со стороны подрядчика – ООО «Строительная компания «Ренессанс Петербург», которое не выполнило взятых на себя обязательств в рамках существовавших между ответчиком и подрядчиком договорных отношений.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Н.Н.Б. в материалы дела были представлены проект перепланировки квартир №..., №... по адресу: <адрес>, выполненные О.О.О. согласование данных проектов с Управлением МЧС по Центральному району Санкт-Петербурга; решение администрации Центрального района Санкт-Петербурга о согласовании перепланировки и (или) переустройства помещений от 11 февраля №...,№...; акт МВК Центрального района Санкт-Петербурга о завершении работ по перепланировке (переустройству) жилых помещений и их приемке.

По результатам комиссионного обследования жилых помещений по адресу: <адрес>, состоявшегося <дата>, оформлен акт приемочной комиссии Центрального района от <дата>, подтверждающий соответствие выполненных работ согласно проекту по устранению аварийного состояния.

Таким образом, учитывая установленный договором срок выполнения ремонтных работ по <дата> и фактическое их выполнение с приемкой уполномоченным органом <дата>, районный суд обоснованно усмотрел нарушение договорного условия в данной части.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание, что со стороны ответчика осуществлены все мероприятия по выполнению условий договора, что подтверждается актом о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилых помещений от <дата>. Работы на объекте велись с соблюдением всех регламентов: ввелся журнал производства работ, своевременно составлялись акты на скрытые работы и этапы работ, обеспечивалась научная фиксация объекта в процессе проведения работ, дополнительные обмеры, фотографирование до начала работ, в процессе их проведения и после окончания работ, производились систематические научно-исследовательские работы в процессе проведения работ на объекте.

При таких обстоятельствах, единственным основанием для расторжения договора является его существенное нарушение, выраженное в причинении ответчиком истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Из данной нормы следует, что нарушение должно быть достаточно серьезным, чтобы с точки зрения принципов соразмерности, разумности, справедливости и добросовестности оправдывать такую санкцию, как расторжение договора. Требование существенности нарушения со всей очевидностью вытекает из принципов справедливости, добросовестности, разумности и соразмерности, а также соответствует в большинстве случаев подразумеваемой воле сторон договора.

Условиями договора, пунктом 4.5 сторонами согласовано, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет <...> руб.

Данным договорным условием установлена ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение обязательств по выполнению работ в срок.

Таким образом, в данном случае, исследовав все материалы дела, суд не может прийти к выводу о существенности нарушения ответчиком обязательства и возникновения у истца каких-либо убытков в результате действий ответчика, что он лишился того, на что был вправе рассчитывать при нормальном исполнении обязательства.

Превышение срока выполнения работ по сравнению с теми, которые были установлены договором, с учетом установленного в договоре условия о штрафе, не влекут для него каких-либо существенных убытков, при которых однозначно возможно применение положения ст. 450 ГК РФ о расторжении договора.

Более того, суд установил, что фактически работы по устранению непригодности жилого помещения выполнены в настоящее время ответчиком и истец получил то, на что рассчитывал при заключении договора.

Расторжение договора в данном случае, при полностью выполненных и принятых работах, не соответствует положениям ст. 450 ГК РФ, а также не является соразмерной санкцией за нарушение условия о сроке выполнения работ.

Кроме того, судом первой инстанции учитывалось, что нарушение срока выполнения работ по договору было вызвано не грубым нарушением ответчиком условий обязательства, так как для начала выполнения работ необходимо было провести различные согласования, получить разрешения. Ответчиком предпринимались активные действия по выполнению работ, получению разрешений и согласованию, что также учитывается судом при постановлении решения.

Также судом принят во внимание тот факт, что ответчик не является специалистом в области строительства и у него не было документов, позволяющих установить объем работ, необходимый для приведения жилого помещения в пригодное состояние.

Договором также было обусловлено начало выполнения работ получением необходимых разрешений и согласований, что не находится в его фактическом контроле, в связи с чем, при приложении им активных и разумных усилий по устранению непригодности проживания жилого помещения, суд полагает применение такой санкции, как расторжение договора несоразмерной последствиям нарушения обязательства и не полностью зависело от действий (бездействий) ответчика.

Целью продажи на торгах помещения, включенного в состав жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, являлось, в том числе устранение его аварийного состояния покупателем, признанным победителем конкурса, с которым заключен соответствующий договор купли-продажи, для дальнейшего использования под жилые цели.

Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение срока по проведению работ по устранению непригодного для проживания состояния является существенным для договора купли-продажи, следовательно, достаточным основанием для расторжения договора, судебной коллегией отклоняются в силу следующего.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Все существенные условия договора, определенные действующим гражданским законодательством в отношении сделок с куплей-продажей недвижимого имущества ответчик исполнил, покупную цену оплатил.

На момент рассмотрения дела ответчиком исполнено обязательство, предусмотренное п. 3.2.3 Договора, работы завершены и сданы, о чем свидетельствует акт Межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что ответчик представил доказательства добровольной выплаты штрафа, предусмотренного условиями договора, в сумме 614000 рублей.

При таких обстоятельствах удовлетворение требований истца противоречило бы принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 22 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Жилищного комитета Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий    

Судьи