Решение по делу № 2-1116/2022 от 27.09.2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Братск                                         14 декабря 2022 года

Братский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи                         Громовой Е.Н.,

при секретаре судебного заседания                    Векшиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1116/2022 по исковому заявлению Артемьевой мд, Артемьева АА к Плеханову СС, Плехановой СС о прекращении обременения права в виде ипотеки в силу закона,

У С Т А Н О В И Л:

Артемьева М.Д., Артемьев А.А. обратились в Братский районный суд Иркутской области с иском к Плеханову С.С. о прекращении обременения права в виде ипотеки нежилого здания, расположенного по адресу: ..., в силу закона от **.**.****, номер государственной регистрации ***; прекращении обременения права в виде ипотеки земельного участка, расположенного по адресу: ..., в силу закона от **.**.****, номер государственной регистрации ***3.

В обоснование исковых требований истцы указали, что **.**.**** по договору купли-продажи продавец Плеханов С.В., покупатели Артемьева М.Д. и Артемьев А.А., приобрели в совместную собственность нежилое здание и земельный участок, расположенный по адресу: .... Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, стоимость нежилого здания составляет 3 800 000 руб., стоимость земельного участка 200 000 руб. Согласно условиям договора купли-продажи п. 3 был установлен порядок расчета – п.п. 3.1 обеспечительный платеж, включаемый в цену договора 200 00 руб. **.**.****; п.п. 3.2 1 800 000 руб. одна тысяча рублей выплачена наличными в день подписания договора **.**.****; п. 3.2 оставшаяся сумма 2 000 000 руб. выплачивается ежемесячно по 60 000 руб. в течении 33 месяцев, в 34 месяц – 20 000 руб., в срок до **.**.****. В связи с рассрочкой оплаты имущества в силу закона зарегистрирована ипотека на приобретенный земельный участок и нежилое помещение. Расчет между сторонами произведен полностью, претензий по оплате у сторон нет. **.**.**** продавец Плеханов С.В. умер. В связи со смертью продавца Плеханова С.В. во внесудебном порядке погасить регистрационную запись об ипотеке невозможно. Наследником, принявшим наследство Плеханова С.В. является его сын – Плеханов С.С., наследственное дело заведено нотариусом Братского нотариального округа Закусиловым О.Н.

Просят суд прекратить обременение права в виде ипотеки нежилого здания, расположенного по адресу: ..., в силу закона от **.**.****, номер государственной регистрации ***; прекратить обременение права в виде ипотеки земельного участка, расположенного по адресу: ..., в силу закона от **.**.****, номер государственной регистрации ***.

Определением Братского районного суда ... от **.**.****, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечена Плеханова С.С.

Истцы Артемьева М.Д., Артемьев А.А. в судебное заседание не явились, извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Представитель истцов Ровковская О.Г., действующая на основании доверенности ...2 от **.**.****, выданной сроком на один год, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицами, доверенности ...7 от **.**.****, выданной сроком на один год, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицами, в судебное заседание не явилась, извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии истцов и их представителя, исковые требования поддержала, о рассмотрении дела в порядке заочного производства не возражает.

Ответчики Плеханов С.С., Плеханова С.С. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, конверты возвращены в адрес суда с отметками «Истек срок хранения».

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истцов, представителя истца, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания в порядке ст. 167 ГПК РФ и не явившихся ответчика, соответчика, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, в порядке заочного судопроизводства, предусмотренного ст. ст. 233-237 ГПК РФ.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Основаниями приобретения права собственности другим лицом на имущество, которое имеет собственника, в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, являются договоры купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности.

При этом п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК ПФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Таким образом, из системного толкования п. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

В судебном заседании установлено, что **.**.**** между Плехановым СВ (продавец) и Артемьевой МД, Артемьевым АА (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: отдельно стоящее двухэтажное кирпичное нежилое здание – Бар Триумф, обей площадью 213,2 кв.м., в том числе площадь 119,1 кв.м., находящееся по адресу: 665740, ..., имеющее кадастровый ***; земельный участок, находящийся по адресу: 665740, ..., площадью 3372,0 кв.м., имеющее кадастровый ***. Общая цена имущества установлена в размере 4 000 000 руб., из них: нежилое здание – 3 800 000 руб., земельный участок – 200 000 руб.

По условиям данного договора, оплата приобретаемого имущества произведена следующим образом: часть обеспечительного платежа в сумме 200 000 руб., перечисленная **.**.**** покупателями на счет продавца в качестве залога по предварительному договору купли-продажи от **.**.**** засчитывается в сумму цены имущества по настоящему договору (п. 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества); покупатели оплачивают стоимость стоимость имущества в сумме 1 800 000 руб. в момент заключения настоящего договора наличным платежом путем передачи денежных средств продавцу, о чем составляется расписка в получении денежных средств (п. 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества); оставшуюся сумму цены имущества в размере 2 000 000 руб. покупатели обязуются оплатить продавцу в период времени с **.**.**** по **.**.**** ежемесячными платежами исходя из расчета: по 60 000 руб. – ежемесячно первые 33 месяца, в последний 34 месяц 20 000 руб., перечисляемый на расчетный счет продавца (п. 3.3 договора купли-продажи недвижимого имущества); обязательства покупателей по оплате имущества считается выполненными с даты поступления денежных средств в полном размере на расчетный счет продавца (п. 3.4 договора купли-продажи недвижимого имущества).

Из приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** следует, что в соответствии с графиком платежей покупатели обязуются ежемесячно в течении 34 месяцев оплатить продавцу оставшуюся сумму цены имущества в размере 2 000 000 руб. следующим образом: в период с апреля 2019 года по декабрь 2021 года (33 месяца) - в размере 60 000 руб., в январе 2022 года (последний 34 месяц) – 20 000 руб. Данный график никем не оспорен, стороны с графиком платежей ознакомлены, о чем имеются подписи сторон.

Как следует расписки от **.**.****, Плеханов С.В. получил от Артемьевой М.Д. сумму в размере 1 800 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от **.**.****, Плеханов С.В. передал, а Артемьева М.Д., Артемьев А.А. приняли недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи. Продавец получил сумму в размере 2 000 000 руб. в соответствии с п. 3.1 и 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****. Покупателям каких-либо претензий нет.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от **.**.**** следует, что двухэтажное кирпичное нежилое здание – Бар Триумф, расположенное по адресу: ..., принадлежит на праве общей совместной собственности Артемьевой М.Д., Артемьеву А.А.; ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: **.**.****; срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** по **.**.****.

Как следует Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от **.**.****, земельный участок, находящийся по адресу: ..., принадлежит на праве общей совместной собственности Артемьевой М.Д., Артемьеву А.А.; ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: **.**.****; срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с **.**.**** по **.**.****.

За период с **.**.**** по **.**.**** на расчетный счет Плеханова СВ произведена оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** в общей сумме 2 000 000 руб., что подтверждается чеками по операциям ПАО Сбербанк об осуществлении безналичного перевода средств.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****, были перечислены продавцу Плеханову С.В. в полном объеме.

**.**.**** Плеханов СВ, **.**.**** года рождения, умер в ..., что подтверждается копией свидетельства о смерти серии I-PE *** от **.**.****.

Из имеющейся в материалах гражданского дела копии наследственного дела *** следует, что к имуществу умершего **.**.**** Плеханова С.В. нотариусом нотариальной палаты ... Братского нотариального округа Иркутской области Закусиловым О.Н. заведено наследственное дело. Наследниками по закону являются: дочь – Плеханова С.С., сын – Плеханов С.С., которые вступили в права наследования.

Оценивая в совокупности установленные по делу обстоятельства и перечисленные нормы закона, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****, заключенный между Плехановым С.В. и Артемьевой М.Д., Артемьевым А.А., исполнен в полном объеме, однако обременение в отношении объектов недвижимого имущества в пользу истцов до настоящего времени не отменено, что нарушает их права. Поскольку продавец Плеханов С.В. умер, прекращение ограничения права (обременения) в виде ипотеки в силу закона и погашение регистрационной записи о ней следует произвести по судебному решению.

При таких обстоятельствах исковые требования Артемьевой М.Д., Артемьева А.А. о прекращении обременения права в виде ипотеки нежилого здания, расположенного по адресу: ...; прекращении обременения права в виде ипотеки земельного участка, расположенного по адресу: ..., законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Артемьевой МД, Артемьева АА удовлетворить.

Прекратить обременение права в виде ипотеки в силу закона от **.**.****, нежилого здания, расположенного по адресу: ..., номер государственной регистрации ***.

Прекратить обременение права в виде ипотеки в силу закона от **.**.****, земельного участка, расположенного по адресу: ..., номер государственной регистрации ***.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                        Е.Н. Громова

Дата изготовления мотивированного решения – 21.12.2022.