Решение от 30.05.2022 по делу № 2-437/2022 от 27.04.2022

Гражданское дело № 2-437/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Крыловская

Крыловского района Краснодарского края          «30» мая 2022 года

Крыловской районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Береза Т.Н.,

при секретаре Боровик И.Д.,

с участием представителя истца ИП главы КФХ Юрченко М.М. – действующей на основании удостоверения № ордера № от ДД.ММ.ГГГГ Лымарь Н.А., ответчика Хмельницкой Т.И., представителя действующей на основании доверенности <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ Ралко А.А.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя главы КФХ «Юрченко М.М.» к Хмельницкой Т.И. о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

установил:

    В суд ДД.ММ.ГГГГ обратился истец - индивидуальный предприниматель глава КФХ Юрченко М.М. с иском к Хмельницкой Т.И. о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в обоснование указывает.

    ДД.ММ.ГГГГ году между ИП главой КФХ Юрченко М.М. и ответчиком Хмельницкой Т.И. был заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного в <адрес> <адрес> с кадастровым №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды № земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного в <адрес> кадастровым №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно п. 4.1 указанных договоров аренды Арендатор имеет право : -по истечении срока Договора аренды земельного участка имеет преимущественное право на заключении нового договора аренды земельного участка на новый срок; - имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

    Действие указанных договоров было прекращено за истечением срока аренды.

    До истечения срока указанных договоров аренды, а именно ДД.ММ.ГГГГ в адрес ИП Главы КФХ Юрченко М.М., Хмельницкая Т.И. направила уведомления об отказе в продлении договора аренды земельных участков на новый срок.

    ДД.ММ.ГГГГ году КФХ Юрченко М.М. были получены извещения от Хмельницкой Т.И. о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения за цену 3 000 000 рублей за каждый, поскольку КФХ Юрченко М.М., как арендатор имеет преимущественное право покупки. Так же предложено не позднее одного месяца со дня вручения настоящего извещения сообщить о своем намерении приобрести или об отказе приобрести указанные земельные участки за требуемую сумму.     В случае отказа или неполучения ответа по истечении указанного срока, земельные участки, имеет намерения продать другому лицу.

    Свидетельством о намерении продажи земельных участков является реестр уведомлений об отказе от реализации <адрес>м преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на извещения о намерении продать земельные участки, поступившие в администрацию <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, а так же в период с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ под №.

    На данное предложение, в адрес Хмельницкой Т.И., КФХ Юрченко М.М., направил обращение с согласием о приобретении указанных земельных участков по предложенной цене, а так же проекты договоров купли-продажи, с предложением сообщить о дате посещения ГАУ МФЦ КК в <адрес>; предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств за приобретаемое имущество; предоставить уведомления об отказе от реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

    Хмельницкая Т.И. не предприняла активных действий направленных на заключение договора купли-продажи с КФХ Юрченко М.М.

    По истечении срока действия договоров аренды и начала сезона сельскохозяйственных работ, а так же в связи с бездействием ответчицы, в отношении заключения договора купли-продажи, главой КФХ Юрченко М.М. было принято решение о направлении в адрес Хмельницкой Т.И. предложения о заключении новых договоров аренды с более выгодными для нее условиями по арендной плате, которая выплачивается в натуральной форме и устанавливается в размере: 10 000 (десять тысяч) килограммов фуражного зерна; 80 (восемьдесят) литров масла семян подсолнечника; 100 (сто) килограмм сахара; 100 (сто) килограмм муки пшеничной первого сорта. Также арендатор обеспечивает вспашку земельного участка ЛПХ (огород) принадлежащего Арендодателю по месту его жительства.     По взаимному согласию сторон арендная плата может быть выдана Арендодателю в денежном выражении. Стоимость сельскохозяйственной продукции передаваемой Арендатором Арендодателю в качестве арендных платежей, определяется исходя из рыночных цен на нее, сложившихся в Крыловском районе Краснодарского края на период выплаты. Срок действия договора 7 лет.

    Так ДД.ММ.ГГГГ году в адрес Хмельницкой Т.И. направлены предложения о заключении договоров аренды на выгодных условиях и проекты данных договоров.

Но ДД.ММ.ГГГГ в адрес Юрченко М.М. посредствам мессенджера WhatsApp, было получено сообщение от Хмельницкой Т.И. в виде изображения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о его государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации № и договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о его государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации №

    Условием по арендной плате стала стоимость за пользование 1 га в размере 12 000 рублей, что составляет за весь земельный участок 187 200 рублей. Срок действия договора три года.

    С момента возникновения арендных отношений арендодатель Хмельницкая Т.И. не обращалась к главе КФХ Юрченко М.М., с какими либо претензиями в отношении договорных обязательств, так же и по окончании таковых, что свидетельствует о надлежащем и добросовестном их исполнении со стороны Арендатора. В виду этого КФХ Юрченко М.М. вынужден обратиться за защитой своих прав с требованием о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

    В судебном заседании представитель истца Лымарь Н.А. просила перевести на ИП главу КФХ Юрченко М.М. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации №, перевести на КФХ Юрченко М.М. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации №.

    В судебном заседании ответчик Хмельницкая Т.И. по иску возражала, пояснила, что она действительно намеревалась продать земельный участок, так не имеет жилья и хотела решить свой жилищный вопрос, в этой связи она уведомила Юрченко М. в письменной форме заблаговременно о не намерении далее заключать договор аренды с ним, а также сообщила намерение о продаже. Также были устные переговоры с ФИО7 он точного ответа не дал, сказал, что пока нет денег, но потом нужно будет вернуть к этому вопросу, при этом у нее были претензии по поводу оплаты налогов за земельные участки, которые по устной договоренности оплачивал арендатор. Она выдала доверенность своему сыну на куплю-продажу земельных участков, однако через время юрист Голубцова М.М. направила проект договора купли- продажи не с Юрченко М.М., а с ФИО12 которую она не знала, и в устной форме отказались от продажи третьему лицу, поскольку изменились резко изменились цены на жилье, она передумала продавать земельный участок, договор аренды был уже прекращен, она нашла арендатора на более выгодных для себя условиях: краткий срок договора аренды, при этом арендную плату ей выплатили на перед за три года.

    В судебном заседании представитель ответчика – Ралко А. пояснила, что в соответствии с условиями договоров, а именно пунктов 2.1 разделов 2 договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ., срок аренды составляет 4 (четыре) года, с момента государственной регистрации, следовательно, срок аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. истекает ДД.ММ.ГГГГ., а срок аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. истекает ДД.ММ.ГГГГ Более того в пунктах 2.2. разделов 2 договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ, указан точный срок возврата вышеуказанных участков собственнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ., при этом Арендатор - Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Юрченко М.М. не выполнил данное обязательство, чем нарушил условие договора. В свою очередь Арендатор в установленный законом срок в пределах действия договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ. не изъявил ни устного, ни письменного желания в продлении вышеуказанных договоров на новый срок.

    Более того даже после получения ДД.ММ.ГГГГ. уведомлений об отказе в продлении договоров аренды земельных участков на новый срок от Хмельницкой Т.И., арендатор не предпринял не единой попытки в продлении договоров аренды, не предложил более выгодные условия арендной платы для Хмельницкой Т.И.

    Хмельницкая Т.И. уведомила ИП главу КФХ Юрченко М.М. о том, что она не намерена продлевать договора аренды на новый срок еще при действующих договорах, тем самым не нарушив законодательства и оставила возможность арендатору для реализации своих интересов в отношении земельных участков.

    Свидетель ФИО9 показал суду, что его мать Хмельницкая Т.И., действительно планировала продать земельные участки, предложила их арендатору Юрченко М., он пообещал, но сказал позже, что у него нет денег, так как мама проживает не в Крыловском районе, она оставила ему доверенность, после ее отъезда он получил по почте предложение о покупке от незнакомого фермера ФИО10, поэтому посоветовавшись с мамой он отказался от продажи, так как это вызвало у него подозрение, более ни каких предложений, а именно от Юрченко М.М, не получал.

    Третье лицо ООО «Дубрава» в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом, предоставив суду, письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица, по иску представлены возражения согласно которых общество является добросовестным арендатором спорных земельных участков на основании заключенных в отсутствие каких либо препятствий и зарегистрированных в установленном порядке договоров аренды (даты регистрации ДД.ММ.ГГГГ).

    Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

    Там судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Хмельницкой Т.И., именуемой «Арендодатель» и ИП главой КФХ Юрченко М.М., именуемым «Арендатор» были заключены договоры аренды:

Договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Крыловский отдел) о чем свидетельствует запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Предметом данного договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м. принадлежащий Хмельницкой Т.И. на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Крыловский отдел) о чем свидетельствует запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Предметом данного договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м. принадлежащий Хмельницкой Т.И. на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

    В соответствии с условиями договоров, а именно пунктов 2.1 разделов 2 договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ., срок аренды составляет 4 (четыре) года, с момента государственной регистрации, следовательно, срок аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. истекает ДД.ММ.ГГГГ., а срок аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. истекает ДД.ММ.ГГГГ.

    В пунктах 2.2. разделов 2 договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ, указан точный срок возврата вышеуказанных участков собственнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ..

    Как установлено судом истец (арендатор) не выполнил данное обязательство, чем нарушил условие договора.

    Также им в установленный законом срок в пределах действия договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ. не было изъявлено ни устное, ни письменное желание о продлении вышеуказанных договоров на новый срок, в том числе и после получения ДД.ММ.ГГГГ. уведомления ответчика Хмельницкой Т.И. об отказе в продлении договоров аренды земельных участков на новый срок.

    Погашение записей регистрации аренды на вышеуказанные участки произошло ДД.ММ.ГГГГ

    Согласно акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ комиссии в составе трех человек представителей ООО «Дубрава» были осмотрены вышеуказанные земельные участки, выявлено, что имеются пожнивные остатки после подсолнечника на земельном участке №, на земельном участке № имеются пожнивные остатки после озимой пшеницы, произрастает сорная растительность.

    Данное обстоятельство подтверждает тот факт, что арендатор в лице ИП глава КФХ Юрченко М.М. не намеривался в будущем продолжать пользоваться земельными участками.

    Между Хмельницкой Т.И. и ООО «Дубрава» заключены договоры аренды земельных участков на более выгодных для нее условиях ЗУ №, договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, и ЗУ № договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

    Новым арендатором на земельных участках с кадастровыми номерами: № и № были проведены сельскохозяйственные, агротехнические работы для улучшения качества почвы, повышения урожайности, а именно дискование, посев подсолнечника и прикатывание.

    В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Согласно ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

    Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим основанные начала гражданского законодательства, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

    При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

    Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    Как следует из положений п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

     В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

    Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

    Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.

    Учитывая, в том числе положения пункта 2 статьи 621 ГК, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендодателем арендатору в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

    Ответчиком данные положения нарушены не были, Хмельницкая Т.И. обратилась в ГАУ МФЦ КК в <адрес> с заявлением о погашении записей регистрации аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: №; №; с приложением следующих документов: Уведомление об отказе в продлении договора аренды на новый срок земельного участка с кн: №; Уведомление об отказе в продлении договора аренды на новый срок земельного участка с кн: №, опись уведомлений во вложении письма, уведомление о вручении, отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

    То, что в последующем Хмельницкая Т.И. принимает решение повременить с продажей земельных участков и их сдать в аренду, не свидетельствует о нарушении прав истца.

     При этом судом учитывается, что ИП глава крестьянского (фермерского) хозяйства Юрченко М.М. не выполнил процедуру уведомления арендодателя о заключение договора аренды на новый срок и не выполнил как арендатор свои обязательства перед Хмельницкой Т.И. (в части возврата земельных участков в срок и в части возмещения денежной компенсации земельного налога).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды.

    В соответствии с приведенным выше пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием для реализации преимущественного права аренды является надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору.

    Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 56,57,67 ГПК РФ, проанализировав условия договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ между Хмельницкой Т.И., именуемой «Арендодатель» и ИП главой КФХ Юрченко М.М., суд установил, что стороны предусмотрели условие о преимущественном праве арендатора по истечении срока договоров на заключение их на новый срок; глава КФХ в установленный срок не обратился к арендодателю о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами №; № на новый срок; ответчик с соблюдением положений Гражданского кодекса Российской Федерации при надлежащем уведомлении арендатора, фактически прекратившего использование земельных участков, по истечении сельскохозяйственного года, не в полной мере выполнившего перед арендодателем обязательства, оценивая исполнение обязательств арендатора как надлежащее, заключила договоры аренды в отношении указанного недвижимого имущества с иным лицом на более выгодных условиях.

            Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░ ░.░.» ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.