Решение по делу № 3а-212/2019 от 17.04.2019

Дело № 3а-212/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2019 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Каминской Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 13.11.2017 и 14.07.2015 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца Маликова Л.А., действующая по доверенности, в суд явилась, административный иск уточнила, дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенного административного истца в соответствии со статьёй 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, не заявил возражений против результатов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка. Дело рассмотрено в его отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Представители Администрации г. Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ ФКП Росреестра в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 9911 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; кадастровая стоимость по состоянию на 13 ноября 2017 года - 142 759 332,43 рублей;

2) площадью 10642 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию на 14 июля 2015 года – 153 288 751,46 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемые земельные участки не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой при уплате земельного налога в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование требований административным истцом представлен отчет оценщика, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на указанную дату составляет 29 664 000 рублей, а земельного участка площадью с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 29 205 000 рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1,3, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение №682-Э/2019 от 17 июня 2019 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на указанную дату составляет 72 529 000 рублей, а земельного участка площадью с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 80 847 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны рыночной стоимости.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформированы выборки объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка земельных участков (офисно-торговая застройка).

В качестве объектов-аналогов использовано по 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию.

Расчет рыночной стоимости объектов исследования приведен в таблицах №№22,29. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено. Порядок расчета корректировок показан с приведением математических действий.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода выбранные аналоги; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражений против заключения эксперта не поступило.

Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью обусловлена применением к участкам среднего удельного показателя и разницей в методах проведения массовой оценки и индивидуальной оценки конкретных участков.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, заключение эксперта не приводит к выводу о наличии нарушений методики кадастровой оценки, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ с учетом положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 9911 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2017 года в сумме 72 529 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 10642 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 июля 2015 в сумме 80 847 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 17 апреля 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов