Решение по делу № 11-3226/2023 от 07.02.2023

74RS0006-01-2022-002999-88

судья Панфилова Н.В.

дело № 2-3145/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-3226/2023

10 марта 2023 года                     г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Сакуна Д.Н.

судей            Беломестновой Ж.Н., Белоусовой О.М.

при помощнике судьи Томареве Р.А.

при секретаре            Шалиеве К.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Ердаковой Е.В. на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 18 октября 2022 года, принятое по гражданскому делу по иску Ердаковой Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Трест К-9» (далее по тексту – ООО СЗ «Трест К-9») о признании односторонних отказов застройщика от договоров долевого участия в строительстве недействительными.

Заслушав доклад судьи Беломестновой Ж.Н. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, объяснения истца Ердаковой Е.В. и ее представителя Потапова П.П., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ответчика ООО СЗ «Трест К-9» Сборщик Е.Е. на доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

представитель истца Потапов П.П., действующий на основании доверенности в интересах Ердаковой Е.В., обратился в суд с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Трест К-9» о признании недействительными сделками: одностороннее расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, односторонне расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, одностороннее расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенных между истцом и ответчиком.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что между истцом и ответчиком были заключены договоры на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с условиями договоров, на истца возложена обязанность по внесению денежных средств по уплате цены договоров на открытый в уполномоченном банке (ПАО Сбербанк) счет эскроу. Истец неоднократно пыталась внести денежные средства за оплату договоров участия в долевом строительстве, однако, банк данные денежные средства не принимал, поскольку ответчиком не были предоставлены необходимые документы – индивидуальные условия договора счета эскроу, соответственно, счета эскроу не открыты. Вышеуказанные обстоятельства послужили причиной неисполнения договорных обязательств, поскольку истец была лишена возможности внести денежные средств на счет эскроу и надлежащим образом исполнить договоры на участие в долевом строительстве, в части оплаты цены договоров. ДД.ММ.ГГГГ истцом были получены уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве. Учитывая недобросовестные действия ответчика, в результате которых истец не смог исполнить свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, истец считает односторонние отказы ответчика от исполнения указанных договоров незаконными подлежащими признанию недействительными, что послужило основанием для предъявления вышеуказанных исковых требований.

Истец Ердакова Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца Потапов П.П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Трест К-9» - Калуга И.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. В обоснование возражений на исковые требования указал, что истцом нарушены обязательства в части оплаты цены договоров. Ответчиком в адрес истца были направлены претензии, ответы на которые от истца не поступили. Учитывая, что срок оплаты цена договора истцом был нарушен более чем на два месяца, ответчиком инициирована процедура одностороннего отказа от исполнения договора. Дополнительно указал на то, что истец ведет предпринимательскую деятельность по перепродаже недвижимости, о чем свидетельствует приобретение истцом нескольких объектов недвижимости одновременно. Таким образом, истец, являясь профессиональным участником на рынке недвижимости, знал и понимал последствия нарушения условий договоров в части оплаты. Учитывая, что объекты недвижимости приобретались истцом в коммерческих целях, а не для личных нужд, представитель ответчика просил суд при вынесении решения не применять Закон о защите прав потребителей.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил мнение относительно заявленных исковых требований, в которых указал на необходимость уточнения истцом исковых требований в части восстановления записей о государственной регистрации договоров в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае заключения новых договоров – добавить требования о признании таких договоров недействительными и применении последствий их недействительности.

Суд постановил решение, которым отказал Ердаковой Е.В. в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Ердакова Е.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Указывает, что судом не принято во внимание обязательство ответчика создать условия потребителю для оплаты договоров долевого участия, а именно представить эскроу-агенту необходимые документы для открытия счета эскроу, в соответствии с заключенным соглашением о взаимодействии по эскроу. По причине ненаправления ответчиком документов счет эскроу не был открыт, в связи с чем истица была лишена возможности исполнить обязательства по оплате договоров долевого участия. Ссылается на ошибочность вывода суда о реальной возможности истицы обеспечить оплату по договорам иным способом, поскольку расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец Ердакова Е.В. и ее представитель Потапов П.П. поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика ООО СЗ «Трест К-9» Сборщик Е.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, указав на законность принятого судом первой инстанции решения.

Третьи лица ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не принимало.

Руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения истца и ее представителя, возражения представителя ответчика по доводам жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене обжалуемого решения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее по тексту- ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом – многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером земельного участка: № (5017,00 кв.м.), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) – двухкомнатную квартиру № (стр.), общей площадью (проектная) 49,82 кв.м. (без площади лоджии) расположенную на 10 этаже, входящую в состав дома, а также общее имущество дома, дольщику в собственность, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет <данные изъяты> рублей.

При этом стороны согласовали следующий порядок оплаты объекта долевого строительства: сумма в размере <данные изъяты> рубля подлежит оплате дольщиком за счет собственных средств в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России». Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей за счет собственных средств до ДД.ММ.ГГГГ путем внесения денежных средств в открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (п.2.2 договора).

Из п. 3.3 договора следует, что застройщик обязуется обеспечить исполнение обязательств по данному договору путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области) ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом – многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером земельного участка: № (5017,00 кв.м.), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) – двухкомнатную квартиру № (стр.), общей площадью (проектная) 49,82 кв.м. (без площади лоджии) расположенную на 8 этаже, входящую в состав дома, а также общее имущество дома, дольщику в собственность, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет <данные изъяты> рублей.

При этом стороны согласовали следующий порядок оплаты объекта долевого строительства: сумма в размере <данные изъяты> рубля подлежит оплате дольщиком за счет собственных средств в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России». Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей за счет собственных средств до ДД.ММ.ГГГГ путем внесения денежных средств в открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (п.2.2 договора).

Из п. 3.3 договора следует, что застройщик обязуется обеспечить исполнение обязательств по данному договору путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом – многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером земельного участка: № (5017,00 кв.м.), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) – двухкомнатную квартиру № (стр.), общей площадью (проектная) 49,82 кв.м. (без площади лоджии) расположенную на 12 этаже, входящую в состав дома, а также общее имущество дома, дольщику в собственность, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет <данные изъяты> рублей.

При этом стороны согласовали следующий порядок оплаты объекта долевого строительства: сумма в размере <данные изъяты> рубля подлежит оплате дольщиком за счет собственных средств в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России». Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей за счет собственных средств до ДД.ММ.ГГГГ путем внесения денежных средств в открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (п.2.2 договора).

Из п. 3.3 договора следует, что застройщик обязуется обеспечить исполнение обязательств по данному договору путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Ердакова Е.В. ссылалась на то, что на нее была возложена обязанность по внесению денежных средств по уплате цены договоров на открытый в уполномоченном банке (ПАО «Сбербанк России») счет эскроу. Истец неоднократно пыталась внести денежные средства за оплату договоров участия в долевом строительстве, однако, банк данные денежные средства не принимал, поскольку ответчиком не были предоставлены необходимые документы – индивидуальные условия договора счета эскроу, соответственно, счета эскроу не открыты. Вышеуказанные обстоятельства послужили причиной неисполнения договорных обязательств, поскольку истец была лишена возможности внести денежные средств на счет эскроу и надлежащим образом исполнить договоры на участие в долевом строительстве, в части оплаты цены договоров.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей ч.3, ч.4 ст. 5, ч.3, ч.4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции, установив факт неисполнения истцом до настоящего времени обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты стоимости цены договоров в долевом строительстве, соблюдения застройщиком порядка одностороннего отказа от исполнения договора в связи с неисполнением истцом финансовых обязательств, пришел к выводу об отсутствии основания для признания недействительными односторонних расторжений застройщиком договоров участия в долевом строительстве.

Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 2 и п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Обжалуемый судебный акт не отвечает данным требованиям процессуального законодательства.

Исходя из анализа приведенных в иске обстоятельств, судебная коллегия не может согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу положений ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ, по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 - 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

В целях осуществления расчетов по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу между ПАО «Сбербанк России» и ООО СЗ «Трест К-9» заключено соглашение о взаимодействии по эскроу от ДД.ММ.ГГГГ №, которым определен порядок взаимодействия и обмена документами между банком и застройщиком.

Согласно п. 1.1 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № в целях заключения договора счета эскроу между застройщиком (бенефициаром), банком и участником долевого строительства (депонентом), застройщик направляет в банк следующие документы и информацию:

- данные уполномоченного лица, которое будет подписывать от имени застройщика договор счета эскроу, а также документ(ы), подтверждающий(ие) его полномочия на подписание договора счета эскроу;

- заполненные застройщиком и подписанные уполномоченным лицом застройщика индивидуальные условия договора счета эскроу.

Пунктом 1.3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик направляет в банк копию договора участия в долевом строительстве с отметками о регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав / в случае электронной регистрации договора участия в долевом строительстве – архив электронных файлов с УКЭП регистратора.

В соответствии с п. 1.8 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № застройщик уведомляет депонента о необходимости посещения банка по истечении срока, указанного в п. 1.6 соглашения, которым установлено, что посещение депонентом структурного подразделения банка для открытия счета эскроу возможно не ранее окончания срока обработки, установленного настоящим пунктом.

Из сведений, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в ответ на обращение представителя истца, следует, что на имя депонента Ердаковой Е.В. индивидуальные условия договора счета эскроу застройщиком ООО СЗ «Трест К-9» не направлялись, в связи с чем произвести открытие счета эскроу при обращении клиента в банк не представилось возможным (л.д. 93 оборот).

Представитель ответчика ООО СЗ «Трест К-9» в суде апелляционной инстанции подтвердила, что застройщиком необходимые документы в отношении Ердаковой Е.В. в ПАО «Сбербанк России» не направлялись.

Учитывая, что обязательство ответчика создать условия для оплаты договоров долевого участия, а именно представить эскроу-агенту необходимые документы для открытия счета эскроу в соответствии с заключенным соглашением о взаимодействии по эскроу, не было исполнено, в связи с чем у истца объективно отсутствовала возможность исполнить свои обязательства по оплате договоров участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при указанных обстоятельствах вывод суда о правомерном одностороннем отказе ответчика от расторжения договоров нельзя признать обоснованным, поскольку условия договора первоначально нарушены застройщиком.

При этом судебная коллегия признает обоснованными доводы апелляционной жалобы истца о том, что у нее отсутствовала реальная возможность обеспечить оплату по договорам участия в долевом строительстве иным способом, поскольку в соответствии с ч. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Учитывая, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные между истцом и ответчиком, представлены на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, у истца отсутствовала возможность исполнения обязательств по оплате договоров участия в долевом строительстве иным способом, кроме как с использованием счета эскроу, вопреки доводам представителя ответчика.

При указанных выше обстоятельствах вывод суда о правомерном одностороннем отказе застройщика от исполнения договоров нельзя признать обоснованным, поскольку условия договоров первоначально нарушены застройщиком, допустившим нарушение обязательства по созданию условий для оплаты договоров долевого участия, при этом законодательное регулирование, которое позволяло бы истцу обеспечить оплату по договорам, не будучи поставленной при этом в зависимость от представления ответчиком эскроу-агенту необходимых документов для открытия счета эскроу, отсутствовало.

Доводы ответчика о неприменении к возникшим правоотношениям сторон Закона о защите прав потребителей не могут быть приняты во внимание, поскольку заключая договоры участия в долевом строительстве, истец действовал как физическое лицо.

Разрешая спор, суд апелляционный инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Ердаковой Е.В. и признания недействительными одностороннее расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, одностороннее расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, одностороннее расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенных между истцом и ответчиком.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г. Челябинска от 18 октября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение:

«Исковые требования Ердаковой Е.В. удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее расторжение обществом с ограниченной ответственностью Специализированным застройщиком «Трест К-9» договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Специализированным застройщиком «Трест К-9» и Ердаковой Е.В..

Признать недействительным одностороннее расторжение обществом с ограниченной ответственностью Специализированным застройщиком «Трест К-9» договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Специализированным застройщиком «Трест К-9» и Ердаковой Е.В..

Признать недействительным одностороннее расторжение обществом с ограниченной ответственностью Специализированным застройщиком «Трест К-9» договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Специализированным застройщиком «Трест К-9» и Ердаковой Е.В.».

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 марта 2023 года