Решение по делу № 33-45/2024 (33-9098/2023;) от 24.07.2023

Дело № 33-45/2024 (2-1205/2023 (2-5682/2022))

59RS0004-01-2022-007348-35

Судья – Милашевич О.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04.04.2024 город Пермь

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

судей Братчиковой М.П., Мехоношиной Д.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оляку Алены Семеновны к Обольскому Алексею Игоревичу о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости;

с апелляционной жалобой Оляку Алены Семеновны на решение Ленинского районного суда г. Перми от 26.05.2023.

Заслушав доклад судьи Братчиковой М.П., пояснения представителя истца Оляку А.С. – Гасымовой И.И., представителя ответчика Обольского А.И. – Степановой А.Ю., изучив дело, судебная коллегия

установила:

Оляку А.С. обратилась с иском к Обольскому А.И. о соразмерном уменьшении покупной цены на нежилое помещение, расположенное по адресу: **** на 3595073,85 руб., взыскании с ответчика излишне уплаченных по договору купли-продажи от 26.11.2019 денежных средств в размере 3595073,85 руб.

В обоснование требований указано, что 26.11.2019 между сторонами заключен договор купли-продажи здания площадью 91,3 кв.м. и земельного участка площадью 51 кв.м. по адресу: ****. Цена договора составила 4500000 руб. Расчет по договору произведен полностью. В процессе эксплуатации нежилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного здания (нежилого помещения), поскольку в судебном порядке заявлено о сносе самовольной постройки. При рассмотрении требований о сносе самовольной постройки экспертным путем установлено, что здание не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, строительство здания осуществлено без разрешения на строительство, не соответствует проектной документации, эксплуатация здания осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию. В ходе эксплуатации объекта выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи, данные недостатки привели к тому, что заявлен спор о сносе объекта, что в дальнейшем приведет к утрате имущества. Полагает, что в связи с недостатками подлежит соразмерному уменьшению покупная цена здания.

Истец Оляку А.С. в судебное заседание не явилась, ее представитель в судебном заседании иск поддержала. Ответчик Обольский А.И. в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Третьи лица ПАО «Урал ФД», Давтян В.Х. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска в связи с избранием ненадлежащего способа защиты права и предъявления требований к ненадлежащему ответчику.

Не согласившись с таким решением суда, истец Оляку А.С. в апелляционной жалобе просит его отменить и приводит доводы о том, что положения абзаца 4 пункта 24 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 не ограничивают права истца на обращение исключительно к лицу, осуществившему строительство объекта недвижимости, соответственно считает, что обращение к продавцу согласно договору купли-продажи от 26.11.2019 является так же надлежащим способом защиты права, а продавец - надлежащим ответчиком. В дополнениях к апелляционной жалобе истцом Оляку А.С. указано, что суд первой инстанции не вправе ссылаться на нормы права, регулирующие отношения по самовольной постройке, поскольку спорное нежилое помещение не признано самовольной постройкой, соответственно, к спорной ситуации применимы нормы гражданского законодательства в сфере приобретения товара ненадлежащего качества согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что вывод суда о том, что требование о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи нежилого помещения является ненадлежащим способом защиты, поскольку необходимо взыскивать убытки - необоснованно, поскольку в данном случае сумма, на которую уменьшена покупная цена, определена не путем оценки стоимости объекта, а путем определения затрат на устранение выявленных недостатков, что не противоречит смыслу норм, содержащихся в пункте 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает необходимым проведение судебной экспертизы для определения характера недостатков и размера затрат на их восстановление. Кроме того, обращено внимание, что застройщиком данного нежилого помещения является ответчик Обольский А.И., поскольку он приобрел гараж, изменил категорию приобретенного земельного участка и осуществил перестройку из гаража в нежилое помещение, в связи с чем провел регистрацию в Росреестре данного помещения как помещения хозяйственного типа, таким образом, произвел реконструкцию постройки, что является основанием считать его застройщиком.

В отзыве ответчиком Обольским А.И. заявлено об отсутствии оснований для отмены решения суда и указано, что выводы суда правомерны. Также обращено внимание, что в материалах дела содержатся сведения о застройщике спорного объекта; истцом не представлено доказательств того, что недостатки возникли до передачи товара покупателю и за них отвечает продавец. Указывает, что в представленном истцом заключении содержится стоимость восстановительного ремонта, а не реальных затрат, соответственно сумма не является объективной.

В судебном заседании представитель истца Оляку А.С. поддержала доводы апелляционной жалобы, также представила заключения специалистов о перечне работ, необходимых для устранения нарушений, выявленных в ходе экспертизы. Заявлено о необходимости назначения экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости здания с учетом годных остатков при сносе (демонтаже) здания без учета стоимости земельного участка на дату проведения экспертизы. Представитель ответчика Обольского А.И. возражала против доводов жалобы, указала на преждевременность предъявления иска, в связи с чем полагала, что решение отмене не подлежит; заявлено об истечении срока, установленного статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заявления покупателем требования о недостатках приобретенного имущества.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Пермского краевого суда в сети Интернет (oblsud.perm.sudrf.ru). Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приняла решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия, с учетом обстоятельств, установленных Арбитражным судом Пермского края в решении от 20.12.2023 по делу №А50-22719/2021 и имеющих преюдициальное значение по настоящему делу, приходит к следующему выводу.

Установлено, что до 2014 года на земельном участке с кадастровым номером ** располагался объект капитального строительства – гаражный бокс, который снесен.

В 2014 году завершено строительство 2-х этажного нежилого здания, площадью 91,3 кв.м. и на основании декларации об объекте недвижимости от 21.10.2014 зарегистрировано право собственности за Давтяном В.Х. При этом разрешенное использование земельного участка оставалось неизменным: под индивидуальный гараж-бокс.

Постановка на кадастровый учёт 2-этажого административного здания (хозяйственного строения) осуществлена 21.10.2014 в упрощённом порядке на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 23.09.2014 как вспомогательного строения. Сведения о каком-либо объекте капитального строительства, являющегося основным по отношению к спорному 2-этажному административному зданию (хозяйственному строению) в реестре недвижимости отсутствуют, соответственно в период постановки данного объекта на государственный кадастровый учёт основного объекта капитального строительства не существовало.

Согласно сведениям из автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми, информация о выданных разрешениях на строительство объектов капитального строительства, о выдаче разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером ** по **** отсутствует, с соответствующим заявлением кто-либо в уполномоченный орган не обращался.

На основании договора купли-продажи от 17.08.2016, заключенного между Давтяном В.Х. и Обольским А.И. собственником нежилого здания с кадастровым номером ** площадью 91,3 кв.м. и земельного участка площадью 51 кв.м. стал Обольский А.И. При заключении договора продавец уведомил покупателя о том, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию, то есть на указанном земельном участке фактически расположено нежилое помещение, а не гараж-бокс. Покупатель также уведомлялся о том, что нежилое помещение частично расположено на смежном участке.

В 2016 году вид разрешённого использования земельного участка был изменён на «административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации».

26.11.2019 между Обольским А.И. (Продавец) и Оляку А.С. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: 2-х этажное здание, нежилое, площадью 91,3 кв.м., кадастровый ** и земельный участок площадью 51кв.м., категория – земли населенных пунктов. Цена договора составляет 4500000 руб. (л.д.14). Согласно разделу 2 договора, продавец заверил, что недвижимое имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям законодательства.

По результатам проведенного в ноябре 2019 технического обследования, в период когда собственником являлся Обольский А.И., специалистами ООО «Безопасность в промышленности» подготовлен технический отчет, где отражены выводы о том, что строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и опасности для лиц, эксплуатирующих и находящихся вблизи здания не представляет, требуется выполнение ремонта отмостки для исключения подмывания фундамента атмосферных осадков. Даны рекомендации о необходимости разработки проекта реконструкции здания с последующим внесением туда конструктивных элементов, не входящих в имеющийся проект и правкой существующих; ремонт отмостки; демонтаж хрупкой части МУ между 2 и 3 плитой перекрытия (т.1 л.д.205-213).

10.09.2021 администрацией Ленинского района г. Перми подан в Арбитражный суд Пермского края иск к Оляку А.С. о сносе самовольной постройки.

В ходе проведения экспертных исследований по делу №А50-22719/2021 по иску администрации Ленинского района г. Перми к Оляку А.С. о сносе самовольной постройки установлено, что 2-этажное нежилое здание по адресу: ****, кадастровый номер ** не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. В частности строительство здания осуществлено без разрешения на строительство, эксплуатация здания осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию; здание не соответствует проектной документации на строительство, местоположение здания не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не соблюдены расстояния от инженерных сетей; здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером ** и частично расположено на соседних земельных участках и на неразграниченных землях и др. В связи с наличием выявленных несоответствий нормативным требованиям, экспертами сделан эксплуатация здания не является безопасной для здоровья и жизни всех граждан, являющихся пользователями здания (в том числе собственника) (л.д.21-139).

Также, согласно судебному решению эксперты пришли к выводу о возможности приведения 2-этажного административного здания в соответствие с установленными требованиями градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки города Перми, Генеральному плану города Перми, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах без его полного сноса. Проведение мероприятий по приведению 2-этажного административного здания (хозяйственного строения) площадью 91,3 кв.м. (кадастровый номер **), расположенного по **** в соответствие с установленными требованиями не исключает (то есть допускает/ позволяет) дальнейшую его безопасную эксплуатацию собственником и третьими лицами (без угрозы жизни и здоровью граждан. Мероприятия, необходимые для приведения 2-этажного административного здания (хозяйственного строения) площадью 91,3 кв.м. (кадастровый номер **), расположенного по **** в соответствие с установленными требованиями, приведены экспертами. Также экспертам даны пояснения суду о том, что по вопросу расположения сетей вблизи или под объектом (недостатки 19-21), эксперты указали на то, что вскрытия для фактического освидетельствования подземных сетей вблизи и под объектом экспертами не выполнялись, местоположение сетей определено по сведениям, содержащимся в ЕРГН, а также по данным дополнительно предоставленных документов (Выкопировка из Проекта межевания территории по ул. **** в жилом районе Центр Ленинского района; Топографическая съёмка «Корректура топоосновы для межевания по ул. Луначарского/Пушкина в Ленинском районе», шифр Ш-А- 02-04, 08; Исполнительная съёмка сетей от 01.11.2016 ).

После проведенных экспертных исследований, в январе 2023 года Оляку А.С. заключены договоры об оказании услуг по перераспределению смежных земельных участков и разработке проекта по реконструкции здания (т. 1 л.д.214-217). Также в 2023 году произведено исправление реестровой ошибки в описании местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером **, в результате данных работ площадь земельного участка увеличилась с 51 кв.м. до 61 кв.м.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2023 на Оляку А.С. возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки: 2-этажного административного здания (хозяйственное строение) площадью 91,3 кв.м. (кадастровый номер (**), расположенного по **** или произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, строительными нормами и правилами.

Согласно заключению специалистов ООО «Проспект» рыночная стоимость устранения недостатков здания в соответствии с выводами судебной экспертизы составляет 1397000 рублей (т. 2 л.д.56-98).

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истцом заявлялось ходатайство назначении экспертизы о соответствии здания обязательным требованиям, о наличии дефектов и в чем причина выявленных дефектов, а также стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов. В ходе судебного разбирательства истец принимала меры уточнить исковые требования и заявить иск о взыскании убытков, необходимых для устранения недостатков здания; судом в принятии уточненного иска отказано в связи с отсутствием сведений о его направлении участникам процесса.

Отказывая в удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости и взыскании денежных средств, суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права и требование заявлено к ненадлежащему ответчику.

Судебная коллегия, принимая во внимание предмет и основания иска, а также установленные по делу обстоятельства, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Данный вывод судебной коллегии основан на том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из анализа данной нормы, при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, покупателю должна быть выплачена денежная сумма, на которую снизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не учтено снижение его качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Таким образом, в течение не более двух лет после приобретения товара покупатель вправе предъявить одно из требований продавцу, установленное пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом приобретенный товар может быть в дальнейшем может использоваться по назначению с учетом снижения его цены, либо устранения недостатков продавцом, либо возмещения расходов на устранение недостатков.

Согласно материалам дела и условиям договора, Оляку А.С. передан объект в декабре 2019 года, не позднее 10.12.2019. Иск о сносе самовольной постройки подан 10.09.2021 и до истечения двухлетнего срока со дня передачи объекта, а также после подачи иска, Оляку А.С. с требованием, основанном на выявленных недостатках товара, не обратилась. Настоящий иск подан 25.11.2022, то есть по истечении двухлетнего срока. Обстоятельств, препятствующих своевременному обращению в суд, не установлено. При этом вопреки позиции ответчика, такой срок начал течь не с момента обращения с иском о сносе постройки и установлении факта того, что постройка является самовольной, а как следует из буквального толкования закона – с момента передачи товара.

Учитывая правовую позицию сторон, а также заявленные предмет и основания иска, а также заявление ответчика о истечении срока для предъявления требований, с учетом тех вопросов, которые сформулированы истцом, судебная коллегия не усмотрела оснований для назначения по делу экспертизы.

Также коллегия считает, что истцу следует учесть, что согласно пунктам 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Из совокупности установленных обстоятельств следует, что Давтяном В.Х. на месте ранее существовавшего здания гаража, которое им снесено, осуществлено строительство объекта, который не только возведен без необходимого разрешения на строительство и не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, но и данный объект не соответствует обязательным строительным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, выходит за границы земельного участка и более того, эксплуатация здания не является безопасной для здоровья и жизни всех граждан, являющихся пользователями здания (в том числе собственника).

Таким образом, вновь возведенное здание являлось самовольной постройкой, и, следовательно не могло являться предметом купли-продажи. Факт того, что объект является самовольной постройкой, установлен решением суда от 20.12.2023, до этого периода времени интересанты полагались на сведения Единого государственного реестра недвижимости.

При таких обстоятельствах, поскольку объект является самовольной постройкой и в связи с выявленными нарушениями не может являться объектом эксплуатации, а также выступать объектом сделки, суд обоснованно указал об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку спорный объект не может быть использован в силу норм гражданского права, регулирующих правовое положение самовольных построек.

Вопреки позиции истца, наличие недостатков, возможность их устранения, стоимость устранения недостатков и принимаемые меры к этому, при подтвержденном факте самовольности строительства, не свидетельствуют о возможности участия объекта в обороте.

В рамках заявленного иска о соразмерном уменьшении цены объекта, который, как следует из обстоятельств дела, является самовольной постройкой, суд не вправе самостоятельно изменить предмет и основания иска и квалифицировать иск, как требование о возмещении убытков, поскольку из общих правил следует, что способы защиты гражданских прав - предусмотренные законом меры, посредством которых происходит восстановление положения, существовавшего до нарушения права, или компенсация потерь лица, чье право нарушено, признание оспариваемых прав. Способы защиты отражают те принудительные меры воздействия, которые могут быть применены к нарушителю. Таким образом, при обращении в суд способы защиты находят выражение через предмет иска.

Результатом избрания ненадлежащего способа защиты является отсутствие достижение цели, которую преследует заявитель, обращаясь в суд. При этом, поскольку только истцу предоставлено право выбора способа защиты и соответственно предмета иска, суд не обладает полномочиями по своему усмотрению изменять предмет иска с целью обеспечения использования надлежащего способа защиты. При вынесении решения в исковом производстве суд действует только в пределах заявленных требований (ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ) и рассматривает их по существу исходя из выбранного истцом способа защиты нарушенного права.

При изложенных обстоятельствах, в том числе установленных вступившим в законную силу решением суда, доводы о том, что суд первой инстанции не вправе ссылаться на нормы права, регулирующие отношения по самовольной постройке, не состоятельны.

Установленные факты, свидетельствующие о том, что при приобретении Обольским А.И. здания, продавец поставил покупателя в известность о том, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию, то есть на указанном земельном участке фактически расположено нежилое помещение, а не гараж-бокс; покупатель также уведомлялся о том, что нежилое помещение частично расположено на смежном участке; впоследствии Обольский А.И. произвел изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также подготовил технический отчет о работоспособном состоянии здания и возможности его безопасности эксплуатации; при заключении договора купли-продажи Обольский А.И. заверил покупателя, что недвижимое имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям законодательства – не указывают на незаконность обжалуемого решения. Между тем данные обстоятельства, при избрании истцом надлежащего способа защиты, будут являться юридически значимыми для определения обстоятельств добросовестности поведения продавца при заключении договора и даче заверений о предмете договора (статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также для разрешения в связи с этими фактами вопроса об убытках; при этом вопросы исчисления срока для защиты нарушенного права также могут входить в перечень обсуждаемых вопросов.

Иные доводы апеллянта о порядке исчисления стоимости объекта и необходимости назначения по делу экспертизы, о праве истца заявить иску к продавцу объекта и отсутствие ограничений этого права, не влияют на правильность постановленного судом решения. Исходя из изложенного, основываясь на оценке всех обстоятельств и собранных доказательств, судебная коллегия не находит оснований для иных выводов, чем сделал суд первой инстанции, соглашаясь с вынесенным решением.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, и, по существу свидетельствует об ином толковании норм права без учета фактических обстоятельств, в связи с чем, признаются коллегией несостоятельными.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 26.05.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Оляку Алены Семеновны – без удовлетворения.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 05.04.2024