Решение по делу № 33-6364/2019 от 07.05.2019

Судья Митина И.А. дело 33-6364/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 июня 2019 г. г.о.Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Акининой О.А., Черкуновой     Л.В.

при секретаре Ивановой О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Гриванова М.А. к Обществу с ограниченной ответственностью КИТ Финанс Капитал о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,

по апелляционной жалобе Гриванова М.А. на решение промышленного районного суда г,о. Самара от 12.03.2019 г., которым постановлено:

« В удовлетворении исковых требований Гриванова М.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Кит Финанс Капитал(ООО) и Гривановым М.А. незаключенным; аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности Гриванова М.А.; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве ООО КИТ Финанс Капитал; взыскании с ООО КИТ Финанс Капитал в пользу истца стоимости квартиры в размере 2 310 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 171 873 рубля, расходов по оплате госпошлины в сумме 20 609 руб. -отказать в полном объеме.»

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя Гриванова М.А.- Буевича С.А.

УСТАНОВИЛА:

Гриванов М.А. обратился в суд с иском к ООО КИТ Финанс Капитал о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан договор купли-продажи жилого помещения, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность жилое помещение - квартиру общей площадью 70,7 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №. Согласно п. 1.3 данного договора стоимость жилого помещения составляет 2 310 000 руб.. которую истец уплатил ответчику в полном объеме в день подписания договора.

Данная квартира находилась в собственности ООО КИТ Финанс Капитал как предмет ипотеки, оставленный взыскателем (залогодержателем) за собой в результате несостоявшихся повторных публичных торгов.

При совершении сделки истец уведомлен продавцом о том, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы Ершова Н.В., Садиков А.А., Холматов З.Х., Холматова А.З. Холматова М.З. (п. 1.5 договора), при этом в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не было указано, что ответчики имеют право пользования жилым помещением после его отчуждения.

В предъявленной истцу до заключения договора купли-продажи выписке из ЕГРН отсутствовали сведения об обременении квартиры правом проживания этих лиц.

После регистрации перехода права собственности истец направил зарегистрированным лицам уведомление о необходимости освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, однако они отказались сделать это, в связи с чем истец обратился в суд с требованием об их выселении и снятии с регистрационного учета.

Решением Промышленного районного суда г.Самары от 20.07.2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии Самарского областного суда от 29.11.2018 г., частично удовлетворены исковые требования Гриванова М.А.: Садиков А.А., Холматов З.Х, Холматова А.З., Неъматжонова М.З. Кизи, Неъматжонова Н.С., признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением с выселением и снятием с регистрационного учета. В части исковых требований к Ершовой Н.В. — отказано; за ней признано право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений об обременении квартиры по адресу: <адрес>, в пользу Ершовой Н.В., правом постоянного (бессрочного) пользования.

Полагает, что обременение жилого помещения правом проживания бывших членов семьи его собственника весьма существенно ограничивает возможности собственника жилого помещения по использованию такого помещения, и в нарушение положений ст.558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не было указано, что Ершова Н.В. бессрочно сохраняет право пользования квартирой, что свидетельствует о незаключенности данного договора.

На основании изложенного, истец с учетом уточнения просил: признать незаключенным договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО КИТ Финанс Капитал и Гривановым М.А., по которому ООО КИТ Финанс Капитал продало, а Гриванов М.А. купил жилое помещение- квартиру общей площадью 70,7 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности Гриванова М.А.; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве ООО КИТ Финанс Капитал; взыскать с ООО КИТ Финанс Капитал в пользу истца стоимость квартиры в размере 2 310 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 171 873 рубля, расходы по госпошлине в сумме 20 609 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Гриванов М.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Гриванова М.А. –Буевич С.А. доводы жалобы поддержал.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №. принадлежало КИТ Финанс Капитал (ООО) (продавец) продавцу на праве собственности на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ №Т и уведомления об оставлении за собой нереализованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между КИТ Финанс Капитал (ООО) (продавец) и Гривановым М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение- квартиру общей площадью 70,7 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №. Стоимость жилого помещения составляет 2 310 000 руб.

Согласно пункту 1.5, договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания Договора в отчуждаемом Жилом помещении зарегистрированы ряд лиц, в том числе и Ершова Н.В.. Покупатель уведомлен, что в Жилом помещении проживают третьи лица, об иных обременениях Жилого помещения Продавцу неизвестно.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи данного жилого помещения, в соответствии с которым каждая из сторон подтвердила, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора ( п.3).

Решением Промышленного районного суда г.Самары от 20.07.2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии Самарского областного суда от 29.11.2018 г., исковые требования Гриванова М.А. удовлетворены частично: Садиков А.А., Холматов З.Х, Холматова А.З., Неъматжонова М.З. Кизи, Неъматжонова Н.С., признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением с выселением и снятием с регистрационного учета.

В части исковых требований к Ершовой Н.В. — отказано; за ней признано право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением, как за лицом отказавшимся от его приватизации, с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений об обременении квартиры по адресу: <адрес>, в пользу Ершовой Н.В., правом постоянного (бессрочного) пользования.

Указанное обстоятельство явилось основанием к обращению Гриванова М.А. в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что договор купли- продажи и акт приема-передачи подписаны истцом собственноручно, что свидетельствует об ознакомлении истца со всеми условиями Договора, в том числе и с отсутствием у Общества информации относительно наличия либо отсутствия обременения Жилого помещения, и выразил свое согласие на его заключение на указанных в договоре условиях. Доказательства того, что при регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, имелось обременение, отсутствуют. Переход права собственности в отношении указанной квартиры зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области за истцом без каких-либо препятствий. Доказательств тому, что между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ при заключении сделки и ее исполнении имелась неопределенность по поводу предмета договора, отсутствуют. Истец не отрицал, что на момент совершения сделки был уведомлен о правах третьих лиц в спорном жилом помещении, ему было известно, что торговался объект, бывший в залоге, из-за наличия обременения в спорном жилом помещении, цена квартиры была существенно снижена. Таким образом, истец заведомо приобретал жилое помещение с обременением, о чем прямо указано в договоре купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Доводы, приведенные истцом в обоснование иска об установленных решением суда правах Ершовой Н.В. на спорное жилое помещение, как и довод о том, что проверкой чистоты сделки занимались риелторы ООО «Камертон» не имеют правового значения при разрешении требований по заявленному истцом правовому основанию. Каких- либо претензий к Продавцу истец не предъявляет. Требований о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ не заявлено. Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, исходя из содержания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что существенные условия указанной сделки, в частности о предмете, сторонами согласованы. Поскольку взаимное волеизъявление сторон выражает согласие по всем условиям, которые считаются существенными применительно к договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, правовые основания для признания договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным отсутствуют.

Однако, указанные выводы суда нельзя признать обоснованными.

Согласно с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы, направленной на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиту законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В данном случае договор купли-продажи, заключенный между сторонами, не содержит указание на наличие бессрочного права пользования в отношении спорной квартиры кого-либо из зарегистрированных там лиц. В ЕГРН сведений об обременении чьими-либо правами не имелось. Продавец о таких обременениях также не был осведомлен ( п..1.5).

При этом сама по себе регистрация прежних собственников и членов их семьи в спорной квартире не свидетельствует об обременении спорного жилого помещения их правами пользования данным имуществом.

Указанное обстоятельство подтверждено решением Промышленного районного суда г.о. Самара от 20.07.2018 г., которым Садиков А.А., Холматов З.Х, Холматова А.З., Неъматжонова М.З. Кизи, Неъматжонова Н.С., признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением с выселением и снятием с регистрационного учета.

Этим же судебным актом установлено бессрочное право пользования спорной квартирой Ершовой     Н.В. с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

Из материалов данного гражданского дела ( 2-1653/18) следует, что с ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира неоднократно служила предметом купли-продажи, в том числе и с привлечением кредитных средств, и ни один из договоров не содержал указание на наличие прав Ершовой Н.В. либо иных лиц в отношении данного жилого помещения.

Соответственно, Гриванов М.А., проявляя должную осмотрительность и осторожность при заключении оспариваемого договора купли-продажи, не мог получить сведения об обременениях спорного жилого помещения в виду отсутствия документального оформления таковых, а указание в п.1.5. договора на лиц, проживающих в приобретаемой квартире, не свидетельствует о сохранении такого права за ними и в последующем, поскольку по общему правилу при переходе права собственности на жилое помещение к иному лицу права пользования прежних собственников и членов их семьи прекращается ( ст. 292 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, когда оспариваемый договор не содержит перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, как того требует ст. 558 ГК РФ, и доказательств того, что Гриванов М.А. знал о наличии таких прав и приобрел жилое помещение с установленным обременением не имеется, то выводы суда о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и оснований для признания его незаключенным не имеется, нельзя признать обоснованными, в связи с чем решение подлежит отмене, а исковые требования Гриванова М.А. о признании указанного договора купли-продажи незаключенным- удовлетворению.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Если основание приобретения имущества отпало впоследствии, также имеет место неосновательное обогащение.

Поскольку договор купли-продажи спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ признан незаключенным, то основания для удержания КИТ Финанс Капитал (ООО) денежных средств, полученных от Гриванова М.А., отпали, и данные денежные средства в размере 2 310 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Соответственно подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования ( с момента получения до момента обращения истца в суд) в размере 171 873 руб.

Расчет указанных процентов, произведенный истцом, ответчиком не оспорен и судебной коллегией признается правильным.

Кроме того, в силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 10 000 руб в счет возмещения расходов по оплате госпошлины, а в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 10 609, 36 руб.

Руководствуясь ст. ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Промышленного районного суда г.о. Самара от 12.03.2019 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Гриванова М.А. к Обществу с ограниченной ответственностью КИТ Финанс Капитал о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между Кит Финанс Капитал(ООО) и Гривановым М.А. в отношении квартиры общей площадью 70,7 кв.м., расположенной на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, незаключенным.

Взыскать с Кит Финанс Капитал(ООО) в пользу Гриванова М.А. денежные средства в размере 2 310 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 171 873 руб, возврат госпошлины 10 000 руб.

Взыскать с Кит Финанс Капитал(ООО) в доход государства госпошлину в размере 10 609, 36 руб.

Данное определение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности Гриванова М.А. и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности в отношении указанного жилого помещения ООО КИТ Финанс Капитал.

Председательствующий

Судьи