Решение по делу № 2-1378/2023 (2-7777/2022;) от 28.12.2022

Дело №2-1378/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нальчик 05 апреля 2023 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алачевой Джульетты Шамиловны к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве о договора уступки прав требований (цессии) договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке, предусмотренном ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации,

установил:

Алачева Д.Ш. обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, признать договор уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020г., заключённый между ФИО2 и Алачевой Джульеттой Шамиловной, договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 21 октября 2019г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» иФИО2 и подлежащим государственной регистрации, возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в этом долевом строительстве от 21 октября 2019 г. и договора уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020г., мотивируя следующим.

21 октября 2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал (далее – ответчик, общество) и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве (далее-договор). Согласно п.2.3 договора срок передачи объекта долевого строительства ФИО2 установлен в 3-4 квартале 2019г.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером <адрес>

В соответствии с письмом ответчика от 21.11.2022 № 21/11 в день подписания договора ФИО2 полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости квартиры, в сумме 1 704 000 (один миллион семьсот четыре тысячи) рублей.

В дальнейшем произошла перемена лиц в обязательстве, так как 26.12.2020 года между ФИО2 и Алачевой Д.Ш. заключен договор уступки права требования (цессия), согласно которому все права и обязанности по договору от 21.10.2019 перешли к Алачевой Д.Ш.

Из существа договора от 06 февраля 2018г. следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1. - 12.10.2 договора.

Также положениями п. 3.2. договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились.

От истца и ее представителя поступило ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Представитель ответчика направил в суд заявление, в котором, указывая на признание иска, просит суд принять его. Последствия признания иска ему понятны.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России» (далее Банк) направил в суд возражения на иск. Считает заявленные требования необоснованными и просит суд отказать в их удовлетворении по следующим основаниям.

Спорный объект долевого строительства находится в залоге у ПАО Сбербанк.

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключен договор залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/ возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

В установленном законом порядке также был зарегистрирован Договор ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении №1 к Договору ипотеки, а именно:

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1 641,00 кв. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429,00 кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Согласно н. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в.т.ч., но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

Помимо этого обращает внимание суда автор возражений на то, что при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, истец не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремений, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что 21 октября 2019 года между обществом и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве. Пунктом 2.3, договора срок передачи объекта долевого строительства ФИО2 установлен в 3-4 квартале 2019г.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 18, общей площадью 53,25 кв.м., расположенная на 6 этаже в 1 корпусе 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>

Таким образом, из текста и содержания самого договора следует, что договор заключен в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и оснований для подтверждения этих обстоятельств решением суда, не имеется. В этой связи истцом избран неверный способ защиты прав.

Отсутствуют доказательства отказа ответчика в совместном обращении в регистрирующий орган для государственной регистрации договора. Более того ответчик признал в ходе производства по делу.

При этих обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению.

Кроме того нельзя не принять во внимание и следующее.

Между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Оператором реестра уведомлений о залогах имущества является Федеральная нотариальная палата. Залогодателем является ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», а залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России».

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключен договор залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п.1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

По Договору ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенному между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении №1 к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1 641,00 кв. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429,00 кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

При таких обстоятельствах, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует незаконности заключения договора участия в долевом строительстве заключенного сторонами.

При этом истец, заключая данный договор при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Договор залога был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино – Балкарской Республике еще 16.08.2019г., то есть до заключения между истцом и ответчиком спорного договора.

Заслуживают внимания также утверждения представителя банка об отсутствии в материалах дела доказательств финансовой возможности истца для приобретения помещения, поскольку согласно акту денежные средства на счет Общества не поступали, в налоговой отчетности не учтены, а передавались лично представителю Общества.

Определением Арбитражного суда КБР от 06.12.2022 г. заявление Банка о признании застройщика ООО «ФСК Потенциал» несостоятельным (банкротом) принято судом, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

При этих обстоятельствах истцу следовало представить суду доказательства о наличии у нее финансовой возможности приобретения коммерческой недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Алачевой Джульетты Шамиловны (паспорт серии №) к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (ИНН:0725021791) о признании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, признании договора уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020г., заключённого между ФИО2 и Алачевой Джульеттой Шамиловной, договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 21 октября 2019г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» иФИО2 и подлежащим государственной регистрации, возложении на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в этом долевом строительстве от 21 октября 2019 г. и договора уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020г., оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 07 апреля 2023г.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Дело №2-1378/2023 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ