Решение по делу № 2-146/2021 от 19.02.2021

    УИД 16RS0010-01-2021-000290-28

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

пгт. Балтаси                                                                                                  07.04.2021

Балтасинский районный суд Республики Татарстан

в составе:

председательствующего судьи Шайдуллина И.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Закировым И.И.,

с участием:

истца Махмутова Р.Р.,

представителя истца ФИО5,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

    Махмутова Рамиля Рашидовича к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о расторжении договора долгосрочной аренды недвижимого имущества, возложении обязанности освободить и возвратить нежилые помещения, оплатить арендные платежи, взыскании неустойки и денежных средств;

установил:

    Махмутов Р.Р. обратился в суд с иском к ПАО «Сбербанк «России» о расторжении договора долгосрочной аренды недвижимого имущества, возложении обязанности освободить и возвратить нежилые помещения, оплатить арендные платежи, взыскании неустойки и денежных средств. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества, согласно которому он передает ответчику за плату во временное владение и пользование часть недвижимого имущества, площадью 197,84 кв.м (1 этаж 167,84 кв.м, 2 этаж – 30,0 кв.), являющуюся частью нежилого здания, общей площадью 354,25 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Балтаси, <адрес>А, на срок 10 лет с даты передачи помещения. ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение передано во временное пользование ответчику согласно акту приема-передачи. Согласно условиям договора аренды, арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной арендных плат. Арендная плата в месяц составляет 35 161 руб. В соответствии с п. 4.6 договора, арендатор уплачивает арендодателю постоянную арендную плату за первый месяц аренды и за период с даты передачи объекта арендатору по акту приема-передачи до даты подписания договора в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора. Однако арендная плата за июнь была оплачена ответчиком лишь ДД.ММ.ГГГГ, а последующие платежи произведены ответчиком в нарушении условий договора: за июль, август 2020 – ДД.ММ.ГГГГ, за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 – ДД.ММ.ГГГГ. Также переменная арендная плата производилась ответчиком с просрочкой платежа ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения 5 рабочих дней с даты получения счета на оплату. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора и возврате денежных средств в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления, а также уплаты договорной неустойки. Однако ответчиком после истечения установленного в уведомлении срока нежилые помещения не переданы, какие-либо ответы или предложения не поступали. Поэтому истец просит расторгнуть договор долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика освободить указанное нежилое помещение, возвратить нежилые помещения и оплатить арендные платежи, из расчета 180 руб. за пользование 1 кв.м нежилого помещения на 1 этаже и 165 руб. за пользование 1 кв.м нежилого помещения на 2 этаже, взыскать с ответчика договорную неустойку в размере 7 448,43 руб., денежные средства в размере 1 500 руб. за каждый день с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения решения суда по день фактического его исполнения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 600 руб.

    Истец и его представитель иск поддержали.

    Представитель ответчика иск не признала.

    Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

    Как видно из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Махмутовым Рамилем Рашидовичем (арендодатель) и ПАО «Сбербанк России» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества №, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование часть недвижимого имущества, площадью 197,84 кв.м (в том числе 167,84 кв.м на 1 этаже, 30,0 кв.м на 2 этаже), являющуюся частью нежилого здания, общей площадью 354,25 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Балтаси, <адрес>А, а арендатор обязуется принять его, вносить арендную плату в размере и порядке, определенным договором и своевременно его возвратить.

    Указанное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

    Срок аренды по договору установлен с даты передачи объекта по акту приема-передачи и составляет 10 лет (п. 2.1 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ объект передан арендатору во временное владение и пользование (п. 3.1 договора аренды).

    Арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной арендных плат (п. 4.1 договора аренды).

    Постоянная арендная плата в месяц за всю площадь объекта выплачивается по настоящему договору арендатором арендодателю в размере 35 161,20 руб. (п. 4.2 договора аренды).

    Арендная плата начисляется со дня передачи объекта арендатору в порядке, указанном в п. 3.1 договора, по день возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи (п. 4.4 договора аренды).

    Арендная плата за любой неполный месяц срока аренды рассчитывается пропорционально фактическому количеству календарных дней такого неполного месяца срока аренды (п. 4.5. договора аренды).

    Арендатор уплачивает арендодателю постоянную арендную плату за первый месяц аренды и за период с даты передачи объекта арендодателю по акту приема-передачи до даты подписания договора в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора (п. 4.6 договора аренды).

    Арендатор уплачивает постоянную арендную плату за последующие месяцы не позднее 10 числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является первый следующий за ним рабочий день (п. 4.7 договора аренды).

    Переменная арендная плата – фактически понесенные арендодателем расходы на оплату коммунальных услуг арендатора (теплоснабжение), увеличенные на сумму НДФЛ (13%) (п. 4.3 договора аренды).

    Переменная арендная плата определяется ежемесячно и рассчитывается на основании показаний узлов (приборов) учета, к которым подключены системы объекта с учетом отношения площади объекта к площади всех помещений, подключенных к данным узлам (приборам) учета, без дополнительных начислений со стороны арендодателя (п. 4.3.1 договора аренды).

    Счет на оплату переменной арендной платы выставляется арендодателем не позднее 20 числа (включительно) месяца, следующего за месяцем, в котором предоставлена услуга, с приложением расчета и заверенных арендодателем копий документов, подтверждающих расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг (копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные арендодателем расходы), а также копий платежных поручений, подтверждающих осуществление арендодателем платежа) (п. 4.3.2 договора аренды).

    Арендатор уплачивает переменную арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты получения счета на оплату (п. 4.3.3 договора аренды).

    Помимо внесения арендной платы, указанной в п. 4.1 договора аренды арендатор возмещает арендодателю фактически понесенные расходы на оплату коммунальных услуг (пользование электроэнергией, водоснабжением и канализацией) (п. 4.9 договора аренды).

    Размер возмещения, указанного в п. 4.9 договора аренды определяется ежемесячно, исходя из количества потребленных арендатором коммунальных услуг, стоимость которых рассчитывается на основании показаний индивидуальных узлов (приборов) учета, и платежных документов на оплату соответствующего вида коммунальных услуг, без дополнительных начислений со стороны арендодателя (п. 4.9.1 договора аренды).

    Арендатор оплачивает возмещение, указанное в п. 4.9 договора аренды, в течение 5 рабочих дней с даты получения счета на оплату (п. 4.9.3 договора аренды).

    Арендатор осуществляет платежи по договору в российских рублях путем безналичного перечисления на счет арендодателя, указанный в разделе 13 договора (п. 4.10 договора аренды).

    Моментом исполнения обязательства арендатора по внесению платежей является день списания денежных средств со счета арендатора (п. 4.11 договора аренды).

    Арендатор обязуется вносить арендную плату и иные платежи в размере и сроки, установленные договором (п. 5.3.3 договора аренды).

    При нарушении арендатором сроков перечисления арендной платы – арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый календарный день просрочки неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы, но не более 10% от этой стоимости (п. 6.2 договора аренды).

    При нарушении арендатором срока внесения иных платежей по договору арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый календарный день просрочки неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы платежа, но не более 10% от этой стоимости (п. 6.3 договора аренды).

    Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (исполнения договора) и досрочно расторгнуть его в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 7.2.3 договора аренды).

    При наличии оснований, установленных п. 7.2 и 7.3 договора, арендодатель обязан в срок не позднее, чем 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения направить арендатору письменное уведомление (п. 7.4 договора аренды).

    Таким образом, сторонами было достигнуто соглашение по всем условиям договора аренды.

    По смыслу исковых требований ответчиком несвоевременно вносилась оплата постоянной арендной платы:

    за июль 2020. оплачена арендная плата ДД.ММ.ГГГГ,

    за август 2020 – ДД.ММ.ГГГГ,

    за октябрь 2020 – ДД.ММ.ГГГГ,

    за ноябрь 2020 – ДД.ММ.ГГГГ,

    за декабрь 2020 – ДД.ММ.ГГГГ.

    Судом установлено, что договор долгосрочной аренды заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, объект передан ответчику ДД.ММ.ГГГГ, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются материалами дела.

    В указанном нежилом помещении находится отделение ПАО «Сбербанк России» в <адрес> Республики Татарстан.

    Принимая во внимание условия договора долгосрочной аренды, ответчик как арендатор указанного помещения уплачивает постоянную арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора (п. 4.6 договора аренды), следовательно, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

    Учитывая оплату ответчиком постоянной арендной платы ДД.ММ.ГГГГ за июль и август 2020, суд не находит нарушений со стороны ответчика в несвоевременной уплате арендных платежей за названный период.

    По условиям п. 4.7 договора аренды за октябрь 2020. постоянная арендная плата должна была быть уплачена ответчиком не позднее ДД.ММ.ГГГГ, за ноябрь 2020. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, за декабрь 2020. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

    Между тем, постоянная арендная плата за последующие месяцы (октябрь, ноябрь, декабрь 2020.) уплачены ответчиком по истечении 10 числа текущего месяца, а именно ДД.ММ.ГГГГ, что является нарушением п. 4.7 договора аренды.

    Однако произведенный истцом расчет неустойки за просрочку ответчиком уплаты арендных платежей исчислен неправильно. Учитывая отсутствие просрочки по уплате арендной платы за август, сентябрь 2020., расчет неустойки за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 составляет всего 3 691,93 руб.:

    за октябрь 2 285,48 руб. = 35 161,20 х 65 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 0,1%,

    за ноябрь 1 230,64 руб. = 35 161,20 х 35 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 0,1%,

    за декабрь 175,81 руб. = 35 161,20 х 5 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 0,1%.

    Кроме того, на арендатора возложены обязанности по уплате переменных арендных платежей, к которым относятся расходы на оплату коммунальных услуг.

    Согласно исковым требованиям, переменная арендная плата по счету № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ была внесена ответчиком с просрочкой ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

    До подачи иска в суд истец уведомлением обратился к ответчику о расторжении договора долгосрочной аренды помещения и взыскании неустойки в размере 7 448,43 руб. за просрочку уплаты ежемесячных арендных платежей в соответствии с п. 6.2 договора аренды.

    По пояснениям представителя ответчика следует, что истец направил им для оплаты коммунальных услуг только счет, тогда как согласно п. 4.2.3 договора аренды к счету необходимо приложить расчеты и подтверждающие расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг. Указанные причины явились основанием для просрочки данных платежей.

    Истцом доказательства, опровергающие указанные доводы представителя ответчика, представлено не было. В связи с этим, суд приходит к выводу, что истцом при отправке счета ответчику на оплату коммунальных услуг не были соблюдены требования п. 4.3.2 договора аренды, которая предусматривает, что к счету на оплату переменной арендной платы прилагается расчет и заверенные арендодателем копий документов, подтверждающих расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг (копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные арендодателем расходы), а также копий платежных поручений, подтверждающих осуществление арендодателем платежа).

На основании абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

    2) существенно ухудшает имущество;

    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, по смыслу ст. 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В данном случае допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в суд, в разумные сроки были устранены, в частности по оспариваемым периодам ответчиком полностью оплачены постоянные и переменные арендные платежи, неустойка за просрочку платежей. Поэтому оснований для расторжения договора аренды суд не находит и считает просрочки указанных платежей ответчиком несущественным нарушением условий договора.

Доводы истца о несвоевременной оплате ответчиком платежей за другие месяцы, не указанные в исковом заявлении, суд считает необоснованными, поскольку данные требования предметом иска не являются.

Согласно пояснениям представителя ответчика, в <адрес> ПАО «Сбербанк» является единственным отделением банка и удовлетворение исковых требований истца приведет к существенным нарушениям прав граждан для получения социальных и пенсионных денежных средств.

Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства, учитывая отсутствие задолженности ответчика перед истцом на момент рассмотрения дела, а также права и законные интересы населения <адрес>, суд находит исковые требования необоснованными и подлежащими отказу в удовлетворении.

В связи с отказом в удовлетворении иска оснований для взыскания с ответчика в пользу истца иных денежных средств, а также расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

    в удовлетворении исковых требований Махмутова Рамиля Рашидовича к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о расторжении договора долгосрочной аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; возложении обязанности: освободить и возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, пгт. Балтаси, <адрес>, оплатить арендные платежи по день передачи нежилых помещений Махмутову Р.Р.; взыскании договорной неустойки в размере 7 448,43 руб. и денежных средств в размере 1 500 руб. в день до фактического исполнения решения суда, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через районный суд в течение одного месяца.

Председательствующий