Решение от 16.09.2024 по делу № 2-1477/2024 от 27.08.2024

Дело № 2-1477/2024                                  УИД: 23RS0013-01-2024-001965-52

РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

г. Гулькевичи                                                                       16 сентября 2024 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

                председательствующего    Бочко И.А.,

                при секретаре                    Чеботаревой В.Н.,

                рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Романовской Ш. Х. к Администрации МО Гулькевичский район о признании права собственности,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просит:

сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии нежилое здание (здание конторы), кадастровый №, назначение: нежилое здание, общей площадью 971,1 кв.м, литер В, по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

признать за Романовской Ш.Х. право собственности на нежилое здание (здание конторы), кадастровый №, назначение: нежилое здание, общей площадью 971,1 кв.м, литер В, по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

указать, что решение по данному иску является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости: нежилое здание, кадастровый №, назначение: нежилое здание, общей площадью 971,1 кв.м, литер В, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в соответствии со следующими техническими характеристиками: назначение - нежилое, наименование - нежилое здание, год постройки -1970, этажность - 2, фундамент - бетонный ленточный, глубиной до 1 м, материал стен - кирпичные, обложенные туфовым камнем; перекрытия: чердачные - деревянные отепленные, межэтажные - железобетонные, общая площадь 971,1 кв.м.

Свои требования истец обосновала тем, что является собственником нежилого здания, (здание конторы), кадастровый №, назначение: нежилое здание, общей площадью 971,1 кв.м, литер В, и земельного участка площадью 3765 кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ею проведены строительные работы по реконструкции нежилого здания. Согласно техническому заключению строительные работы в ходе реконструкции и дополнительных строительных работ выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных при строительстве работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформации, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные строительные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Нежилое здание представляет собой самостоятельное отдельное нежилое здание с различным текущим и потенциальным использованием, с автономной системой коммуникаций (электричество, водоснабжение, канализация, отопление) и является объектом капитального строительства. В результате реконструкции уменьшился объем на 11 куб.м и площадь здания на 49,3 кв.м. Истец обратилась с заявлением в Администрацию МО <адрес> о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, в чем ей отказано, Полагает, что за ней может быть признано право собственности на указанный объект, так как он соответствует условиям п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В судебное заседание стороны, третьи лица, надлежаще уведомленные, не явились, в своих заявлениях просили дело рассматривать в их отсутствие.

Представитель ответчика представил в суд письменное возражение, в котором указал, что строительные работы должны вестись при наличии разрешения на строительство. Иск о признании права на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Материалы дела не свидетельствуют, что истцом предпринимались меры во внесудебном порядке легализовать постройки. Строительство произведено с нарушением градостроительных норм, без получения разрешения. При вынесения решения полагается на усмотрение суда.

В отзыве, направленном представителем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра м картографии (Росреестр) указано, что в соответствии со статьей 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости необходимо представление технического плана на реконструированный объект недвижимости, подготавливаемый кадастровым инженером.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ Романовской Ш. Х. принадлежат на праве собственности нежилое здание, (здание конторы), кадастровый №, назначение: нежилое здание, общей площадью 1020,4 кв.м, литер В, и земельный участок площадью 3765 кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается самим договором и выписками из ЕГРН.

Указанное нежилое здание подверглось реконструкции и перепланировке:

по помещениям первого этажа: демонтированы перегородки между помещениями №№, 9, 10; переоборудованы (заложены кирпичной кладкой) дверные проемы в помещениях №, 9 и помещением №; переоборудован в дверной проем оконный проем в западной наружной стене помещения №; в помещении № возведены (построены) две перегородки без дверных проемов; демонтированы перегородки между помещениями №,15; оборудован дверной проем между помещением № и помещением №; в помещении № возведена (построена) перегородка с дверным проемом; демонтированы перегородки с дверными проемами между помещениями №№, 5; в помещении № возведена одна перегородка с дверным проемом перед площадкой с лестничным маршем; в помещении № возведены четыре перегородки, в том числе одна с дверным проемом, в результате чего образовано помещение № площадью 4 кв.м; переоборудован в дверной проем оконный проем в восточной наружной стене помещения №; переоборудован (заложен кирпичной клакой) оконный проем в восточной наружной стене помещения №;

по помещениям второго этажа: демонтированы перегородки, в том числе одна с дверным проемом между помещениями №№,14; в помещении № возведены (построены) три перегородки без дверных проемов; в помещении № возведена одна перегородка без дверного проема; переоборудован (заложен кирпичной клакой) дверной проем между помещениями №№, 9; оборудован дверной проем между помещениями №, 11; оборудованы дверные проемы между помещениями №№, 33, 34 и помещением №; оборудован дверной проем между помещениями № и №; в помещении № возведена (построена) одна перегородка с дверным проемом; в помещении№ возведена (построена) одна перегородка с дверным проемом; в помещении № возведена (построена) одна перегородка без дверного проема; переоборудован (заложен кирпичной кладкой) дверной проем между помещениями № и 18; оборудованы дверные проемы между помещениями №, 40, 41 и помещением №; в помещении № возведена одна перегородка с дверным проемом; переоборудован (заложен кирпичной кладкой) дверной проем между помещениями №, 19; демонтирована перегородка между помещениями №№, 2; в помещении № возведены (построены) из легковозводимых металлических и пластиковых конструкций 7 кабин для установки санитарно-технических приборов; в помещении № установлены санитарно-технические приборы (раковины, унитазы, душевое оборудование) в семи кабинах и незастроенных свободных местах.

Истец обратилась в Администрацию МО <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ей было отказано в связи с тем, что не представлены разрешение на строительство; акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении норм о самовольной постройке» собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 39 Постановления № право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно техническому заключению, выполненному экспертом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», строительные работы, выполненные в ходе реконструкции и дополнительных строительных работ в нежилом здании - здание конторы - выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформации, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные строительные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Нежилое здание представляет собой самостоятельное отдельное нежилое здание с различным текущим и потенциальным использованием, с автономной системой коммуникаций (электричество, водоснабжение, канализация, отопление) и является объектом капитального строительства. Расположение здания соответствует условиям п. 3 ст. 222 ГК РФ. Согласно анализу нормативных требований и технических и объемно-планировочных характеристик, образованные помещения нежилого здания по основным нормативным требованиям - планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (освещению, электроснабжени., вентиляции, отоплению), противопожарным (площади противопожарного этажа) соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к нежилым зданиям и помещениям сервисного обслуживания населения, в частности, зданиям и помещениям торгового назначения, к административным помещениям социального обслуживания работающих, а также к помещениям специализированного жилищного фонда. Выполненные работы не предусматривают решения, затрагивающие несущие конструкции нежилого здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, а также произведенные строительные работы с изменением объемно-планировочных и конструктивных решений помещений нежилого здания не являются реконструкцией.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 43 Постановления №).

Данное положение не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

Учитывая, что здание расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, суд считает возможным признать за истцом право собственности на указанный объект.

Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении помещения и в признании за истцом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления реконструкции, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.

Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░ ░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 971,1 ░░.░, ░░░░░ ░, ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░ ░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 971,1 ░░.░, ░░░░░ ░, ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░>.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 971,1 ░░.░, ░░░░░ ░, ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ - 1970, ░░░░░░░░░ - 2, ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ 1 ░, ░░░░░░░░ ░░░░ - ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░; ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ -░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ 971, 1 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░                                               ░.░.░░░░░