Решение от 18.03.2019 по делу № 2-278/2019 от 08.11.2018

Дело № 2-278/23-2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2019 г. г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего - судьи Капаниной Н.В.,

с участием представителя истца по доверенности Григорьевой В.А.,

представителя ответчика по доверенности Солодиловой Л.В.,

при секретаре Половнёвой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Наумова Алексея Николаевича к земельному комитету города Курска об обязании заключения договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес Наумова А.Н. от ответчика поступил проект договора купли-продажи земельного участка № предметом которого является земельный участок площадью 15 065 м² из земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - обслуживание автотранспорта, на котором находится гараж-стоянка площадью 160,9 м² с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности. По итогам рассмотрения указанной оферты Наумовым А.Н. в адрес ответчика направлен протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому истцом предложено внести изменения в п. 2.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Цена участка по настоящему договору рассчитывается в соответствии с постановлением Администрации Курской области от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 2551 207 рублей; однако ответа не поступило. На основании указанного, истец просит обязать земельный комитет города Курска заключить с Наумовым А.Н. договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка на условиях протокола разногласий - по выкупной цене участка 2 551 207 рублей.

Истец Наумов А.Н. в судебное заседание не явился, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Суду пояснила, что Наумов А.Н. в 2017 г. приобрел у ООО «Альянс» в собственность гараж-стоянку, расположенную на земельном участке по проспекту Клыкова в г. Курске, после чего обратился к ответчику о выкупе земельного участка без торгов. Земельный комитет города Курска представил истцу на согласование и подписание проект договора купли-продажи спорного земельного участка, но до настоящего время спор о продажной стоимости земельного участка не разрешен. Полагает, что поскольку на испрашиваемом земельном участке располагается индивидуальный гараж, собственником которого является физическое лицо Наумов А.Н., то участок должен быть продан по цене, составляющей 10 % от кадастровой стоимости, что составляет 2 551 207 рублей.

Представитель ответчика исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении требований. Суду пояснила, что земельный участок, являющийся предметом спора, в 2010 г. был предоставлен ООО «Альянс» для строительства многоярусного гаража-стоянки, что соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Курск», поскольку расположен в территориальной зоне Ж-4 с видом разрешенного использования для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка и территориальная зона исключает строительство индивидуальных гаражей. Кроме того, на данный момент на земельном участке находится объект капитального строительства – многоярусный гараж-стоянка. Считает, поскольку Наумов А.Н. является ИП, земельный участок выкупается им для коммерческой деятельности, следовательно, стоимость участка должна быть 50 % от кадастровой стоимости, что составляет 12 756 035 рублей.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. ст. 67, 195 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (п. 2 ч. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па (ред. от 24.07.2018) «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов», продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по цене, определяемой в размере 50 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (п. 4); продажа земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также продажа садового земельного участка гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке, осуществляется по цене, определяемой в размере 10 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Альянс» и гражданином Наумовым А.Н., последним приобретено нежилое здание (многоуровневый гараж-стоянка) с кадастровым номером № общей площадью 160,9 м², расположенное на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 15 065 м² по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на нежилое здание с кадастровым номером № за Наумовым А.Н., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 15065 +/- 44 м², находящийся по адресу: <адрес>, относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - обслуживание автотранспорта, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Наумов А.Н. обратился к земельному комитету города Курска по вопросу выкупа вышеуказанного земельного участка.

Ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка № предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № площадью 15 065 м² из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - обслуживание автотранспорта, стоимостью - 12 756 035 рублей.

Наумов А.Н. подписал данный договор с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому истцом предложено внести изменения в п. 2.1 договора, изложив его в следующей редакции: «цена участка по настоящему договору рассчитывается в соответствии с постановлением Администрации Курской области от ДД.ММ.ГГГГ №-па и составляет 2 551 207 рублей, т.е. в размере 10 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка».

Кадастровая стоимость испрашиваемого в собственность земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 25 512 070 рублей, что подтверждается скриншотом с сайта <данные изъяты>.

Несмотря на то, что в выписке из ЕГРН объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 160,9 м² поименован как многоуровневый гараж-стоянка, суд не может согласиться с указанным.

По мнению суда постановке на кадастровый учет, государственной регистрации прав в ЕГРН должна предшествовать проверка подготовленного к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости.

В ходе судебного заседания установлено, что объект, расположенный на земельном участкепо адресу: <адрес>, не перестраивался, имел такой вид изначально.

Из строительно-технического исследования от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенного ООО «ЭКСПЕРТ», следует, что по результатам обследования нежилое здание площадью 160,9 м², расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, многоярусным гаражом-стоянкой не является, а представляет собой индивидуальный гараж на 4 бокса и соответствует требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений».

По ходатайству представителя истца судом была назначена строительная экспертиза спорного объекта.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭксКом» от ДД.ММ.ГГГГ № нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 160,9 м² имеет 4 бокса для стоянки легкового автотранспорта. В каждом боксе предусмотрен подвал, предназначенный для хранения припасов и сельхозпродукции, смотровая яма отсутствует; заезд легкового автотранспорта через ворота возможен только в гаражный бокс, расположенный на уровне земли; использование помещений подвалов под каждым из боксов для стоянки легкового автотранспорта невозможно. Нежилое здание площадью 160,9 м² не является многоярусным гаражом-стоянкой.

Таким образом, судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: по адресу: <адрес>, находится индивидуальный гараж на 4 бокса для стоянки легкового автотранспорта.

Довод представителя земельного комитета города Курска о том, что земельный участок располагается в зоне Ж-4, поэтому строительство индивидуальных гаражей на нем запрещено суд считает несостоятельным, поскольку он опровергается Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Курск», утвержденным решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 № 388-3-РС, согласно которым, основными и условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны Ж-4 являются, в том числе:

№ п/п	Наименование вида использования земельных участков и объектов капитального строительства	По классификатору	Код
6	Для размещения многоуровневых гаражей автотранспорта	Обслуживание автотранспорта	4.9
7	Для размещения стоянок легкового автотранспорта
20	Для размещения гаражей легкового автотранспорта на земельных участках площадью менее 600 м2
34	Для размещения гаражей легкового автотранспорта на земельных участках площадью от 600 м2 и более

Также в ходе судебного разбирательство представители ответчика неоднократно ссылались на то, что объект с кадастровым номером №, расположенный на спорном земельном участке, является общественно-деловым зданием, однако доказательств заявленного суду предоставлено не было, наоборот данный вывод опровергнут строительно-техническим исследованием ООО «ЭКСПЕРТ» от ДД.ММ.ГГГГ № и заключением эксперта ООО «ЭксКом» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которым нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 160,9 м² представляет собой индивидуальный гараж на 4 бокса для стоянки легкового автотранспорта.

Не нашли своего подтверждения в рамках рассмотрения дела доводы представителя ответчика о том, что Наумов А.Н. является индивидуальным предпринимателем, поскольку из выписки из ЕГРИП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что последний прекратил деятельность ИП с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, статус Наумова А.Н. в рассматриваемом споре не имеет значения, поскольку проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, направлялся Наумову А.Н.

При установленных обстоятельствах суд полагает, что представителем ответчика не представлено доказательств опровергающих требования истца о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, по выкупной цене с учетом положений п. 5 постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов», в связи с чем иск Наумова А.Н. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░ ░░░░ 2551 207 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ 21 ░░░░░ 2019 ░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░

/ ░░░░░░░ /

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>