Решение по делу № 2-89/2022 (2-3366/2021;) от 22.07.2021

Дело № 2-89/2022

23 RS 0006-01-2021-009299-04

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Армавир                                     24 мая 2022 года

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Николаенко И.В.

при секретаре Даллакян Р.А.,

с участием:

истицы по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Т.,

представителя истицы по первоначальному иску, ответчика по встречному иску К., действующей на основании доверенности от 08.09.2021,

представителя ответчика, истца по встречному иску Г. - О., действующей на основании доверенности от 12.11.2021,

представителя ответчика по встречному иску П. М., действующего на основании доверенности от 10.01.2022,

третьего лица, ответчика по встречному иску Л.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т. к Т., П., Г. о признании договора ипотеки недействительным и снятии обременения на недвижимое имущество по договору ипотеки, встречному исковому заявлению Г. к Т., Л., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Обществу с ограниченной ответственностью П. о признании недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства,

УСТАНОВИЛ:

Т. обратилась в суд с исковым заявлением к Т., П., Г. о признании договора ипотеки недействительным и снятии обременения на недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, по договору залога недвижимого имущества от 23 июля 2018 г. Требования мотивированы тем, что 23.07.2018 между Т. и П. был заключен договор займа денежных средств, по условиям которого П. передал Т. 1 500 000 рублей, а Т. обязалась возвратить указанную сумму и уплатить проценты за пользование займом. Вышеуказанный договор был удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа М. В обеспечение договора займа от 23.07.2018, Т. (залогодатель) 23.07.2018 заключила с П. (залогодержатель) договор залога недвижимого имущества. Согласно условиям договора залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Т. из стоимости предмета ипотеки. Предметом ипотеки являлся двухэтажный жилой дом, площадью 123,8 кв.м. и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, принадлежащие Т. Договор залога недвижимости от 23.07.2018 был удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа М. и зарегистрирован в реестре <...> и зарегистрирован установленном законом порядке. Впоследствии, согласно соглашению об уступке прав требований (цессии) от 07.08.2018 П. уступил, а Т. принял право требования по договору займа денежных средств от 23.07.2018 и по договору залога недвижимого имущества от 23.07.2018. Определением Ленинского районного суда <...> от 26.03.2021 по гражданскому делу <...> была произведена замена истца (взыскателя) с Т. на его правопреемника Г. в связи с заключением между ними 29.01.2021 соглашения об уступке прав требований (цессии). Истица Т. полагает, что поскольку П., предоставивший ей заем, является физическим лицом, он не относится к субъектам, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам, соответственно, обеспечение указанного займа противоречит закону и данная сделка является недействительной, а наложенные обременения на недвижимое имущество сняты.

Г. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Т., Л., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Обществу с ограниченной ответственностью П. о признании недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства. Требования мотивированы тем, что торги 21.09.2021 были проведены с существенными нарушениями требований закона, в связи с чем они подлежат признанию недействительными, соответственно, недействительным также является договор купли-продажи от 27.09.2021, заключенный между продавцом Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и покупателем Л. по итогам торгов от 21.09.2021.

    Истец по первоначальному иску Т. (ответчик по встречному исковому заявлению) и её представитель, действующая по доверенности К., в судебном заседании на удовлетворении первоначального иска настаивали в полном объеме, встречный иск Г. признали в полном объеме.

    Ответчик Г. (истец по встречному исковому заявлению) надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, но с участием представителя по доверенности О., на удовлетворении заявленных требований настаивал.

    Представитель истца по встречному исковому заявлению (ответчика по первоначальному исковому заявлению Г.), действующая на основании доверенности О., первоначальный иск Т. не признала, встречный иск просила удовлетворить по основаниям, в нем изложенным.

Ответчики по первоначальному исковому заявлению Т., П. надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительности причин с неявки суду не предоставили, из письменных возражений следует, что против первоначального иска Т. возражали, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

    Третье лицо по первоначальному иску,    ответчик по встречному исковому заявлению Л. в судебном заседании первоначальный и встречный иски не признал в полном объеме, полагал, что торги проведены в полном соответствии с требованиями закона.

Представитель ответчика по встречному иску П. действующий на основании доверенности М., в судебном заседании первоначальный и встречный иски не признал в полном объеме, мотивируя тем, что торги проведены в соответствии с требованиями закона, иск Г. не восстановит его нарушенное право.

Представитель ответчика – Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

    Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся сторон по делу.

    Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

судом установлено, что 23.07.2018 между Т. и П. был заключен договор займа, по условиям которого П. передал Т. <...> рублей, а Т. обязалась возвратить указанную сумму и уплатить проценты за пользование займом. Вышеуказанный договор был удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа М.

    В обеспечение договора займа от 23.07.2018, Т. (залогодатель) 23.07.2018 заключила с П. (залогодержатель) договор залога недвижимого имущества, по условиям которого залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Т. из стоимости предмета ипотеки.

    Предметом ипотеки являлся двухэтажный жилой дом, площадью 123,8 кв.м. и земельный участок, площадью 332 кв.м., расположенные по адресу: <...>, принадлежащие Т. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 07.08.2015 и соглашения собственников о разделе земельного участка и прекращение права общей долевой собственности от 11.04.2018.

    Договор залога недвижимости от 23.07.2018 был удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа М. и зарегистрирован в реестре <...>

    Договор залога недвижимости от 23.07.2018 и обременение на принадлежавший Т. жилой дом и земельный участок, были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Из материалов дела следует, что согласно соглашению об уступки прав требований (цессии) от 07.08.2018 П. уступил, а Т. принял право требования по договору займа денежных средств от 23.07.2018 и по договору залога недвижимого имущества от 23.07.2018.

    Определением Ленинского районного суда <...> от 30.07.2019 по гражданскому делу <...> между Т. и Т. было заключено мировое соглашение, сумма задолженности была определена судом в размере <...> руб.

    Определением Ленинского районного суда <...> от 26.03.2021 по гражданскому делу <...> была произведена замена истца (взыскателя) с Т. на его правопреемника Г. в связи с заключением между ими 29.01.2021 соглашения об уступке прав требований (цессии).

Из представленного в распоряжение суда постановления судебного пристава-исполнителя Армавирского ГОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю К. от 18.09.2020, принятого в рамках исполнительного производства <...>-ИП, следует, что в результате индексации определена задолженность Т. в сумме <...> рубля, в постановлении о возбуждении исполнительного производства от 18.09.2020 исправлена сумма долга на <...> рубля.

    Таким образом, сумма требований Г. как взыскателя по исполнительному производству от 18.09.2020 <...>-ИП составляет <...> рублей.        

Разрешая первоначальные требования Т. к Т., П., Г. о признании договора ипотеки недействительным и снятии обременений на недвижимое имущество, суд руководствуется следующим:

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в пункте 1 статьи 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.

Таким образом, доводы истицы Т. о том, что П., являясь физическим лицом, предоставивший заем денежных средств под залог недвижимого имущества для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не относится к субъектам, перечисленным в ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)», противоречат положениям вышеуказанным положениям норм права, являются не обоснованными и не законными, в связи с чем заявленное требование Т. о признании договора ипотеки недействительным не подлежит удовлетворению. Поскольку оснований для удовлетворения требований Т. о признании договора ипотеки недействительным судом не установлено, соответственно, требование о снятии обременения на недвижимое имущество также удовлетворению не подлежит.

Разрешая встречные требования Г. к Т., П. Л., Территориальному Управлению Федерального агентства по государственному имуществу в Краснодарском крае о признании торгов недействительными, суд руководствуется следующим:

В судебном заседании установлено, что П. действуя в соответствии с Государственным контрактом от 27.05.2021 <...>, заключенным с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея организовало и провело торги по реализации имущества должника - Т.: Лот <...> (залог повт.) Жилой дом, пл. 123,8 кв.м., с КН <...>, з\у, пл. 332 кв.м., с КН <...>, по адресу: <...>. Д-к Т.

По результатам данных электронных торгов победителем, заявившим наибольшую цену за продаваемое имущество по лоту, был признан Л.

Сроки и порядок проведения торгов по реализации арестованного имущества должника в рамках исполнительного производства регламентирован ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно п 2. данной статьи порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене и ч. 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Согласно постановлению Правительства РФ от 10 сентября 2012 № 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" информация о предстоящих торгах П. опубликовало на сайте <...>

Исходя из положений п. 4.4.10 Государственного контракта от 27.05.2021 № <...> продажа имущества, реализация которого должна осуществляться посредством проведения торгов, осуществляется исключительно в электронной форме (на электронных торгах) с использованием электронных торговых площадок в соответствии с законодательством Российской Федерации.

20.06.2020 П. заключило с П. договор об организации проведения электронных торговых процедур на электронной торговой площадке. По условиям заключенного договора Оператор ЭТИ обязуется оказать комплекс услуг по созданию и проведению электронных торговых процедур на электронной торговой площадке Э. размещенной в глобальной сети Интернет на сайте <...>

Сведения об аукционе были размещены в сети «Интернет» на сайте www.torgi.gov.ru, извещение о проведении первых торгов <...>, в газете «Кубанские Новости» <...> (7069) от 26.06.2021, на сайтах УФССП по КК и организатора аукциона.

Информация о повторных торгах была размещена в сети «Интернет» на сайте <...> в публикациях <...> и <...>, газетах «Кубанские Новости» <...> (7095) от 07.08.2021, <...> (7120) от 18.09.2021.

Приостановка вторых торгов по продаже арестованного спорного имущества была связана с тем, что из Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю поступило Уведомление о приостановке в том числе и данных торгов до рассмотрения жалобы по существу. После рассмотрения жалобы по существу, реализация имущества была продолжена.

Кроме того, судом установлено, что организатор торгов допустил существенные нарушения требований закона, которые повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца по встречному иску, в связи с чем суд приходит к выводу о признании вышеуказанных торгов недействительными, по следующим основаниям:

    Порядок реализации имущества на торгах урегулирован гл. 9 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве). Порядок проведения торгов урегулирован ст. ст. 447 — 449.1 ГК РФ. При реализации указанных норм учитываются правовые позиции, выраженные в п. п. 70 — 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

    Согласно статье 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    В силу п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

    Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим. Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 2016 г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.).

    Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

    Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

    В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (часть 3 статьи 57 Закона об ипотеке).

    Основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и, если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

    Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на её достижение.

    Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.

    Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (часть 3 статьи 57 Закона об ипотеке).

    Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - <...> утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года № 909).

    Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

    Смысл извещения о проведении торгов по реализации имущества состоит в том, чтобы проинформировать наибольшее количество потенциальных покупателей и обеспечить реализацию имущества по наиболее высокой цене.

    В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

К доводам П. о соблюдении всех требований законодательства, предъявляемых к торгам, суд относится критически, поскольку Обществом были нарушены сроки и порядок приема заявок на участие в торгах.

    Так, судом установлено, что согласно информационному извещению, опубликованному в газете «Кубанские новости» <...> (7095) от 07.08.2021 на торги выставлено следующее имущество: Жилой дом, площадью 123,8 кв.м., кадастровый <...>, земельный участок, площадью 332 кв.м., кадастровый <...> по адресу: <...>. Дата проведения электронного аукциона: 03.09.2021 (лот <...>).

    Аналогичные сведения о торгах по извещению 248 опубликованы на странице электронной торговой площадки адрес страницы в сети Интернет: <...>

    Дата начала представления заявок на участие в торгах 16.08.2021, дата окончания представления заявок на участие в торгах 30.08.2021.

    Судом установлено, что согласно протоколу об определении участников торгов: от первого участника торгов - Л., заявка поступила 27.08.2021 в 18 ч. 21 мин, от второго участника торгов - Д., заявка поступила 30.08.2021 в 10 ч. 57 мин.

    Однако, 26.08.2021 на сайте ФАС по Краснодарскому краю зарегистрирована жалоба на действия оператора электронной площадки П. при организации и проведении аукциона по реализации имущества должника (извещения <...> опубликованы на сайте <...>

    27.08.2021 УФАС по Краснодарскому краю возбуждено Дело <...> (информация содержится на странице <...>

    27.08.2021 УФАС по Краснодарскому краю опубликовано на своем сайте в сети Интернет уведомление о поступлении жалобы и приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу, в том числе по оспариваемым торгам - извещению 248.

    Данное уведомление от 27.08.2021 <...>, УФАС по Краснодарскому краю 30.08.2021 направило в адрес организатора торгов П. согласно сведениям Национальной почтовой службы, имеющимися в материалах дела.

    Частями 18, 19 статьи 18.1 ФЗ РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что со дня направления уведомления, предусмотренного частью 11 названной статьи, торги приостанавливаются до рассмотрения жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии по существу. В случае принятия жалобы к рассмотрению организатор торгов, которому в порядке, установленном частью 11 названной статьи, направлено уведомление, не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе. Договор, заключенный с нарушением данного требования, является ничтожным.

    В нарушении ФЗ РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», П. как организатор торгов не приостановило торги и продолжило прием заявок. Исходя из чего, заявка участника торгов Д., поступившая 30.08.2021 в 10 ч. 57 мин., является незаконной.

    Более того, на официальном сайте УФАС в сети Интернет в открытом доступе с 26.08.2021 имелись сведения о поступлении жалобы, а с 27.08.2021 о приостановке торгов, соответственно, организатор торгов - ответчик П. как добросовестный организатор торгов, должно было с указанной даты приостановить свои действия по торгам, в том числе, и прием заявок.

    Суд учитывает при разрешении настоящего спора, что процедура возобновления торгов не урегулирована действующим законодательством, однако, принимая во внимание, что срок подачи заявок был определен до 30.08.2021, а 27.08.2021 УФАС по Краснодарскому краю опубликовало на своем сайте в сети Интернет уведомление о поступлении жалобы и приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу, суд считает обоснованным ссылки истца Г. на то, что потенциальные участники могли воспринять указанную информацию как обстоятельство, исключающее возможность подачи заявки, в связи с чем, последние могли рассчитывать на опубликование нового сообщения о продлении срока подачи заявок и проведении торгов в сроки, регламентированные законом на подачу заявки.

    Таким образом, суд приходит к мнению, что незаконно приняв 30.08.2021 заявку на участие в торгах от Д. и не продлив срок приема заявок после возобновления торгов, опубликовав извещение о предстоящих торгах 18.09.2021, т.е. за 2 дня до проведения аукциона 21.09.2021, организатор торгов незаконно воспрепятствовал участию в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализованного имущества, и массовости торгов, искусственно сузил круг потенциальных покупателей реализуемого имущества, и как результат необоснованно занизил цену продаваемого лота, что в свою очередь напрямую нарушило права Г. как взыскателя и залогодержателя спорного недвижимого имущества, и права Т. как должника.

    При этом, суд принимает во внимание, что спорные торги являются публичными торгами, целью проведения которых является реализация имущества с наивысшей ценой, наибольшее же количество участвующих в торгах лиц, проявивших интерес к реализуемому имуществу, способно увеличить как уровень конкуренции между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество, что в конечном счете повышает степень удовлетворяемости требований взыскателя.

    Суд полагает, что действуя разумно и добросовестно в целях обеспечения равных прав и соблюдения законных интересов всех потенциальных покупателей, организатор торгов должен способствовать формированию наибольшего по количеству состава участников торгов. При этом, отсечение же претендентов на стадии определения участников торгов, на стадии подачи заявок, по рассматриваемому основанию, не соответствует ни целям реализации имущества должника, ни антимонопольным требованиям к торгам.

    Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ"), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

    Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

    В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В пункте 5 той же статьи установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

    Учитывая установленные судом обстоятельства, и указанные нормы права, суд приходит к мнению, что действия П. как организатора торгов данным принципам не соответствовали.

    Несмотря на то, что с 30.08.2021 торги были приостановлены и прием заявок не мог осуществляться, организатор торгов ответчик П. после возобновления торгов не продлило срок приёма заявок, чем искусственно сузило число потенциальных покупателей, что привело к необоснованной продаже имущества ниже его первоначальной и рыночной стоимости.

    Судом достоверно установлено, что торгами, проведенными 21.09.2021, нарушены права взыскателя - Г., поскольку победителем торгов был признан Л., который предложил цену больше начальной цены <...> рублей на один шаг в размере <...> руб., т.е. цену <...> руб.

    В связи с нарушениями при правоведении торгов, которые привели к тому, что в них не смогло принять участие наибольшее число участников, которые могли предложить адекватную реальную, соответствующую рыночной и кадастровой, цену за продаваемое с торгов недвижимое имущество, Г. лишился возможности за счет продажи по заниженной цене заложенного имущества получить в полном объеме удовлетворение своих требований в размере <...> рублей, а должник Т. лишилась возможности погасить задолженность в полном объеме за счет реализации предмета залога.

    При этом судом учтена актуальная информация с сайта ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что кадастровая стоимость продаваемого с аукциона недвижимого имущества составляет <...> рублей (кадастровая стоимость земельного участка <...> рублей + жилого дома <...> рублей), что на <...> рубля больше чем цена продажи этого имущества на торгах.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что заложенное имущество, ввиду нарушений при организации и проведении торгов было продано на торгах Л. за цену значительно меньше его кадастровой (и соответственно рыночной) стоимости, дешевле кадастровой стоимости, вследствие отсутствия потенциальных покупателей (участников аукциона) по причине указанных нарушений организатором при проведении торгов, ввиду чего потенциальные покупатели, которые могли предложить реальную рыночную цену за выставленное на торги недвижимое имущество были искусственно лишены возможности участвовать в торгах.

    Поскольку ч. 18, 19 статьи 18.1 ФЗ РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что торги приостанавливаются со дня направления уведомления,    а уведомление о приостановлении оспариваемых торгов было направлено П. 30.08.2021, таким образом, прием 30.08.2021 заявки на участие в торгах от участника <...> произведен организатором торгов П. незаконно, поскольку на тот момент торги уже были приостановлены.

    В судебном заседании ответчиком П. также не оспорен довод Г. о том, что на странице с адресом <...> опубликована информация только об одном участнике торгов под <...> Л., информация о том, что имелся участник аукциона <...> отсутствует.

    Из материалов дела следует, что на торгах спорное имущество реализовано по цене ниже её кадастровой (реальной рыночной) стоимости, из опубликованных сведений в сети Интернет не следует, что участие в торгах, кроме Л., принимали другие лица и на торгах имелась реальная конкуренция.    

    Таким образом, суд приходит к мнению, что регистрация второго участка торгов Д. проведена незаконно, и в соответствии с пунктом 5 статьи 447 ГК РФ, аукцион, проведенный 21.09.2021, не мог состояться с участием одного участника Л.

    Ответчиком П. в судебном заседании указанные обстоятельства не оспорены, довод его представителя о направлении им уведомления о приостановке торгов посредством электронной почты 31.08.2021 г. правового значения не имеет, поскольку из материалов дела и сведений Национальной почтовой службы РФ достоверно усматривается, что почтовое отправление в адрес П. о приостановке торгов Национальной почтовой службы было направлено 30.08.2021.

    В судебном заседании также установлено, что первоначальные торги по продаже заложенного имущества проведены 20.07.2021, и были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия участников.

    В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)», не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.

    Учитывая данную норму закона, суд критически относится к позиции представителя П. в судебном заседании о том, что торги должны быть назначены в течение месяца, а проведены в любое время.

    Таким образом, в силу вышеуказанной нормы права, повторные торги должны были быть проведены не позднее чем 20.08.2021.

    Между тем, как установлено судом, данный месячный срок организатором торгов П. был нарушен, поскольку повторные торги были назначены сначала на 03.09.2021, а с учетом приостановки торги были проведены 21.09.2021.

    Суд полагает, что данное нарушение установленного законом месячного срока для проведения повторных публичных торгов, также лишило возможности потенциальных покупателей принять участие в торгах и предложить за реализуемое с аукциона недвижимое имущество реальную рыночную цену, за счет которой должник Т. могла бы полностью погасить имевшуюся задолженность, а взыскатель Г. получить полное удовлетворение своих требования по исполнительному производству.

    Вышеуказанные обстоятельства, установленные в судебном заседании, свидетельствуют о том, что организатор торгов П. допустил нарушения порядка проведения спорных торгов, влекущие нарушение принципа открытости, конкурентности торгов, такие нарушения воспрепятствовали привлечению к участию в торгах потенциальных участников, заинтересованных в приобретении предмета торгов и способных повлиять на конкурентное ценообразование продажной стоимости реализуемого на торгах имущества.

Анализируя в совокупности фактически установленные обстоятельства по делу, а также нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу, что исковые требования Т. к Т., П., Г. о признании договора ипотеки недействительным и снятии обременения на недвижимое имущество удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования Г. к Т., П. Л., Территориальному Управлению Федерального агентства по государственному имуществу в Краснодарском крае о признании торгов недействительными подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Т. к Т., П., Г. о признании договора ипотеки недействительным и снятии обременения на недвижимое имущество по договору ипотеки отказать.

Встречное исковое заявление Г. к Т., Л., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Обществу с ограниченной ответственностью П. о признании недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства удовлетворить.

Признать недействительными торги по Лоту <...>: Жилой дом, площадью 123,8 кв.м., кадастровый <...>, земельный участок, площадью 332 кв.м., кадастровый <...> по адресу: <...>, проведенные 21.09.2021 г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в лице П.

Признать недействительным договор купли-продажи от 27.09.2021, заключенный между продавцом Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и покупателем Л., по итогам торгов от 21.09.2021.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Судья     

Армавирского городского суда      И.В. Николаенко