Решение от 23.10.2019 по делу № 2-1683/2019 от 05.08.2019

Дело №***                        23 октября 2019 года

                                  Р Е Ш Е Н И Е

                Именем Российской Федерации

    Дзержинский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Матусяк Т.П.,

с участием адвоката ФИО5,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «КПС» к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «ТЕХНИКА» о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи и поручительства; встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНИКА» к Обществу с ограниченной ответственностью «КПС» о понуждении к заключению договора купли-продажи

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчиков денежных средств в сумме 156 060 041 рубля 67 копеек по предварительному договору купли-продажи и договору поручительства.

В обоснование своих требований истец указал, что **.**.**** между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «КлиматПрофСервис» (после изменения наименования организации - ООО «КПС») был заключен договор поручительства, согласно которому ответчик принял на себя обязательство отвечать перед истцом в полном объеме за исполнение Обществом с ограниченной ответственностью «Техника» всех его обязательств по предварительному договору купли-продажи от **.**.****. В соответствии с предварительным договором купли-продажи от **.**.****, ООО «Техника» приняло на себя обязательство в срок не позднее **.**.**** передать в собственность истца ряд объектов недвижимости, составляющих единый недвижимый комплекс в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором, но свои обязательства не исполнило.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи, в случае если основной договор купли-продажи единого недвижимого комплекса не будет заключен в срок до **.**.****, по вине и по обстоятельствам, зависящим от продавца, последний возмещает покупателю стоимость выполненных по договору подряда №*** от **.**.**** работ в размере 156 060 041 рублей 67 копеек (сто пятьдесят шесть миллионов шестьдесят тысяч сорок один рубль 67 копеек), а также штраф в размере указанной стоимости. При этом, как предусмотрено предварительным договором, все документы, необходимые для заключения основного договора и последующей регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс, должны быть предоставлены продавцом покупателю в срок до **.**.****. С учетом нарушения указанного условия, истец считал обязательство по возмещению понесенных истцом затрат в сумме 156 060 041 рубль 67 копеек, наступившим.

Истец просит суд взыскать с ООО «ТЕХНИКА», ФИО1 солидарно в пользу ООО «КПС» денежные средства в сумме 156 060 041 рубль 67 копеек.

ООО «Техника» обратилось в суд со встречным иском к ООО «КПС» о понуждении к заключению договора купли-продажи, указав, что оснований для наступления ответственности на момент обращения ООО «КПС» в суд не имелось поскольку: ООО «Техника» от заключения основного договора не отказывалось; срок для заключения основного договора, предусмотренный п. 1.1 предварительного договора не наступил; ООО «Техника» исполнило все обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнение которых зависело от воли ООО «Техника». Предусмотренную п. 1.31 предварительного договора обязанность по приобретению в собственность земельного участка, площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, <адрес>, у собственника ООО «ФИО2 компани», не представлялось возможным исполнить по независящим от ООО «Техника» причинам. Положение п. 1.3.предварительного договора в части приобретения вышеуказанного земельного участка к ООО «ФИО2 компани», не являющегося стороной предварительного договора, является недействительным. Препятствий для продажи ООО «КПС» остальных объектов недвижимости, перечисленных в п. 1.2. предварительного договора, принадлежащих ООО «Техника» на праве собственности, не имеется. Все необходимые документы для заключения основного договора и последующей регистрации перехода права собственности на принадлежащие ООО «Техника» объекты недвижимости к ООО «КПС», а также сам договор купли-продажи нижеуказанных объектов недвижимости были направлены к ООО «КПС»: земельный участок площадью 3929+/-22 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, имеющий ограничение прав и обременение объекта недвижимости: охранная зона водопроводных сетей, площадью 484 кв.м.; здание участка комплектации монтажа вентиляции, общей площадью 4449,6 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д; нежилое здание отдельно стоящей котельной, общей площадью 64 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю.

ООО «КПС» от подписания основного договора купли-продажи уклонилось, обращение проигнорировало.

Принадлежащие ООО «Техника» объекты недвижимости представляют собой комплекс неразрывно связанных между собой объектов недвижимости и соответствуют определению единого недвижимого комплекса. Препятствий к заключению с ООО «КПС» договора купли-продажи принадлежащих ООО «Техника» объектов недвижимости и дальнейшей регистрации ООО «КПС» единого недвижимого комплекса в составе приобретенных им объектов недвижимости не имеется.

С учетом изменений, просит обязать ООО «КПС» заключить с ООО «Техника» основной договор купли-продажи единого недвижимого комплекса, включающего в себя здание участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером 78:14:0007610:3035, общей площадью 4449,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника» и нежилое здание отдельно стоящей котельной с кадастровым номером 78:14:0007610:3013, общей площадью 64 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника», находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007610:14 площадью 3929 +/- 22 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: охранная зона водопроводных сетей, площадью 484 кв.м., принадлежащим на праве собственности ООО «Техника» и зарегистрировать переход права собственности в ЕГРП.

Представитель истца адвокат по ордеру ФИО5 судебное заседание явился, поддерживает первоначальный иск в полном объеме, встречный иск не признает, представил суду возражения, из которых следует, что предварительным договором купли-продажи от **.**.**** было установлено, что передаче в собственность ООО «КПС» по основному договору подлежали все объекты недвижимости, перечисленные в данном договоре, а именно: два земельных участка с кадастровыми номерами: 78:14:0007610:14 и 78:14:0007610:18, а также два здания - здание участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером: 78:14:0007610:3035 и нежилое здание отдельно стоящей котельной с кадастровым номером: 78:14:0007610:3013. По мнению истца, только совокупность всех перечисленных объектов составляла единый недвижимый комплекс. При этом невозможность отчуждения одного из земельных участков, а именно - площадью 2 000 квадратных метров с кадастровым номером 78:14:0007610:18, влекла за собой невозможность отнесения всех оставшихся объектов к единому недвижимому комплексу, и заключение соответствующего договора купли-продажи являлось для ООО «КПС» нецелесообразным по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 450 ГК РФ.

В дополнительных возражениях ООО «КПС» полагало невозможным заключение основного договора купли-продажи в силу существенного изменения обстоятельств, послуживших основанием для заключения предварительного договора, а именно - характеристик земельных участков и их рыночной стоимости, а также рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 78:14:0007610:14, площадью 3929+/-22 кв.м., по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, а также в связи с установленным ограничением прав на земельный участок в виде резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Ответчик ООО «Техника» исковые требования не признал, представил в суд встречный иск, в котором, с учетом уточнений, просил обязать ООО «КПС» заключить с ООО «Техника» основной договор купли-продажи единого недвижимого комплекса, включающего в себя здание участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером 78:14:0007610:3035, общей площадью 4449,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника» и нежилое здание отдельно стоящей котельной с кадастровым номером 78:14:0007610:3013, общей площадью 64 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника», находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007610:14 площадью 3929 +/- 22 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: охранная зона водопроводных сетей, площадью 484 кв.м., принадлежащим на праве собственности ООО «Техника» и зарегистрировать переход права собственности в ЕГРП.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил суду отзыв, в котором не отрицал факт заключения им договора поручительства, который был призван обеспечить должное выполнение ООО «Техника» своих обязанностей по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости, как единого недвижимого комплекса. Ответчик просит отказать ООО «КПС» в удовлетворении исковых требований, поскольку полагает, что причиной незаключения основного договора купли-продажи уклонение покупателя ООО «КПС» от заключения основного договора. Ссылался на сохранение на момент рассмотрения данного спора всех условий, позволяющих сторонам по предварительному договору купли-продажи заключить основной договор и зарегистрировать переход права на объекты недвижимости к покупателю ООО «КПС». Просит рассмотреть дело без его личного участия.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу, будучи надлежащим образом уведомленным о судебном заседании, своего представителя в суд не направило, письменной позиции по первоначальному и встречному иску в суд не представило.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, заключения экспертов, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и об удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Между истцом ООО «КПС» и ответчиком ООО «Техника» **.**.**** был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости. В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны принимали на себя обязательство заключить в срок не позднее **.**.**** основной договор купли-продажи объектов недвижимости. Перечень объектов недвижимости, в отношении которых подлежал заключению основной договор купли-продажи, указан в п. 1.2 предварительного договора, там же отмечено, что все отчуждаемые объекты недвижимости составляют единый недвижимый комплекс. Пунктом 1.4 предварительного договора установлена цена отчуждаемого имущества - 551 000 000 рублей, из которых рыночная стоимость здания участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером: 78:14:0007610:3035 составляет 302 000 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания отдельно стоящей котельной с кадастровым номером: 78:14:0007610:3013 составляет 5 000 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 78:14:0007610:14 составляет 161 700 000 рублей и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007610:18 составляет 83 300 000 рублей.

Пунктом 1.5 предварительного договора предусмотрено, что стоимость всех перечисленных выше объектов недвижимости является договорной, составляет 322 300 000 рублей и определена с учетом вклада покупателя ООО «КПС» в улучшения объектов недвижимости. При этом стоимость неотделимых улучшений объектов недвижимости, а именно - земельного участка с кадастровым номером: 78:14:0007610:14 и двух зданий - здания участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером: 78:14:0007610:3035 и нежилого здания отдельно стоящей котельной с кадастровым номером: 78:14:0007610:3013 согласно п. 2.4 предварительного договора купли-продажи составила 156 060 041 рубль 16 копеек. В договоре приводится перечень выполненных работ, их стоимость и имеется ссылка на документы, подтверждающие факт выполнения работ и их приемку. Пунктом 2.5 предварительного договора предусмотрено, что при заключении основного договора покупатель ООО «КПС» оставляет за собой результат выполненных работ по улучшению приобретаемого недвижимого имущества без предъявления требования об оплате таких работ к ООО «Техника». В соответствии с п. 3.5 предварительного договора, в случае незаключения основного договора по вине и обстоятельствам, зависящим от продавца, последний возмещает покупателю стоимость неотделимых улучшений в сумме 156 060 041 рубль 16 копеек, а также штраф в размере указанной суммы.

В обеспечение выполнения продавцом своих обязательств по предварительному договору купли-продажи между ООО «КПС» и ФИО1 **.**.**** заключен договор поручительства, в соответствии с пунктом 2.1.1 которого поручитель ФИО1 обязуется в случае неисполнения должником ООО «Техника» своих обязательств по предварительному договору купли-продажи от **.**.**** уплатить штрафные санкции, предусмотренные п. 3.5 предварительного договора купли-продажи, в течение 5 дней с момента получения требования от кредитора.

**.**.**** ответчиком в адрес истца по первоначальному иску было направлено сопроводительное письмо, содержащее уведомление о готовности ответчика заключить основной договор купли-продажи, получение данного уведомления подтверждается подписью и печатью уполномоченного лица и ООО «КПС» не оспаривается.

Достоверность представленных истцом предварительного договора купли-продажи и договора поручительства ответчиками не оспаривается, условия данных договоров согласованы сторонами, противоречий в толковании сторонами условий договоров судом не выявлено.

Суд приходит к выводу об обоснованности представленного в предварительном договоре расчета стоимости неотделимых улучшений объектов недвижимости, указанных в пунктах 1.2.1, 1.2.2 и 1.2.3 предварительного договора, а именно - земельного участка с кадастровым номером: 78:14:0007610:14 и двух зданий - здания участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером: 78:14:0007610:3035 и нежилого здания отдельно стоящей котельной с кадастровым номером: 78:14:0007610:3013, на сумму 156 060 041 рубль 16 копеек, поскольку такой расчет помимо предварительного договора подтверждается договором подряда №***, заключенным между ООО «Техника» и ООО «КлиматПрофСервис» **.**.**** и актами освидетельствования скрытых работ, которые не оспариваются сторонами.

В то же время отсутствуют основания для взыскания с ООО «Техника» и поручителя ФИО1 стоимости неотделимых улучшений объектов недвижимости и штрафных санкций, поскольку возможность заключения основного договора не утрачена и законных препятствий для его заключения суд не усматривает.

По ходатайству ответчика определением суда от **.**.**** была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, из заключения которой усматривается следующее.

С технической точки зрения, здание участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером 78:14:0007610:3035, общей площадью 4449,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника» и нежилое здание отдельно стоящей котельной с кадастровым номером 78:14:0007610:3013, общей площадью 64 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника» представляют собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие). С технической точки зрения, нежилое здание отдельно стоящей котельной, кадастровый №***, технологически связано со зданием участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада), кадастровый №***, поскольку во-первых обеспечивает теплоснабжением исключительно здание участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада), кадастровый №***; и во-вторых является единственным источником теплоснабжения здания участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада), кадастровый №***. Таким образом, указанные объекты недвижимости неразрывно связаны физически и технологически.

Здание участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером 78:14:0007610:3035 и нежилое здание отдельно стоящей котельной с кадастровым номером 78:14:0007610:3013, располагаются на одном земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007610:14, площадью 3929+/-22 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащем на праве собственности ООО «Техника». По указанному земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007610:14 проходят все подводящие коммуникации, необходимые для эксплуатации здания участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада), кадастровый №*** и нежилого здания отдельно стоящей котельной, кадастровый №***, общей площадью 64 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю.

С технической точки зрения, здание участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером 78:14:0007610:3035, общей площадью 4449,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника» и нежилое здание отдельно стоящей котельной с кадастровым номером 78:14:0007610:3013, общей площадью 64 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю, принадлежащее на праве собственности ООО «Техника», являются единым недвижимым комплексом. Указанные объекты недвижимости расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007610:14 и неразрывно с ним связаны, как физически, так и технологически. По земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007610:14 проходят все подводящие коммуникации, необходимые для эксплуатации находящихся на указанном земельном участке объектов недвижимости. Вместе с тем, земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, согласно позиции Минэкономразвития России от **.**.**** № <адрес> не является частью единого недвижимого комплекса.

Эксперт также отдельно отметил, что сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен единый недвижимый комплекс, указываются в разделе «Характеристики объекта недвижимости» технического плана, в соответствии с п. 43 Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от **.**.**** №***. Таким образом, неразрывная связь земельного участка и расположенного на нем единого недвижимого комплекса прослеживается при постановке на кадастровый учет и регистрации единого недвижимого комплекса.

С технической точки зрения, земельный участок кадастровый №***, площадью 2 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, (участок 3), принадлежащий на праве собственности ООО «ФИО2 компани» (собственность №***.1 от **.**.****), не имеет физической либо технологической связи с земельным участком кадастровый №*** площадью 3929 +/- 22 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащем на праве собственности ООО «Техника», а также находящимися на нем объектами недвижимости. Отсутствие в составе единого недвижимого комплекса земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007610:18, площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, (участок 3) не приводит к утрачиванию единого недвижимого комплекса.

В соответствии с положениями ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

    Согласно ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

При этом по смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд пришел к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.

При таких обстоятельствах заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Кроме того, суд полагает, что заключение эксперта не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.

Судом отклоняются доводы истца по первоначальному иску относительно невозможности заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, составляющих единый недвижимый комплекс, в силу отсутствия в приобретаемых объектах признаков единого недвижимого комплекса по основаниям, изложенным в заключении эксперта.

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от **.**.**** № 218-ФЗ (ред. от **.**.****) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

При этом суд отмечает, что единый недвижимый комплекс подлежит в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ государственной регистрации, однако отсутствие таковой не может рассматриваться, как обстоятельство, препятствующее заключению договора купли-продажи объектов недвижимости, составляющих единый недвижимый комплекс, поскольку такая регистрация может осуществляться по желанию правообладателя как до заключения договора купли-продажи продавцом, так и после - покупателем.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007610:18, площадью 2 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, (участок 3), не входит в состав единого недвижимого комплекса, а объекты, входящие в состав такого комплекса, не имеют физической либо технологической связи с данным земельным участком, возражения истца о невозможности приобретения единого недвижимого комплекса без указанного участка судом отклоняются, как несостоятельные.

Отклоняются судом и возражения истца по первоначальному иску относительно невозможности заключения основного договора купли-продажи в силу существенного изменения характеристик земельных участков и их рыночной стоимости, а также рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 78:14:0007610:14, площадью 3929+/-22 кв.м., по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, в связи с установленным ограничением прав на земельный участок в виде резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Само по себе резервирование земельного участка не ограничивает право собственника данного участка по владению, пользованию и распоряжению данным имуществом, поскольку согласно подп. «в» п. 5 и п. 9 Положения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от **.**.**** №***, решение о резервировании земель должно содержать сведения об ограничениях прав на зарезервированные земельные участки, и данные ограничения подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Представленные в деле документы о праве собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007610:14 таких ограничений не содержат.

Для определения изменения рыночной стоимости приобретаемых объектов недвижимого имущества, составляющих единый недвижимый комплекс, а также земельных участков, являющихся предметом предварительного договора купли-продажи, по ходатайству ответчика, определением суда от **.**.**** назначена оценочная экспертиза.

Из заключения эксперта от **.**.**** № АК-19-2709 следует, что рыночная стоимость земельного участка кадастровый №***, площадью 3929 +/- 22 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащего на праве собственности ООО «Техника», составляет 178 000 000 рублей; рыночная стоимость здания участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) кадастровый №***, общей площадью 4449.6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащего на праве собственности ООО «Техника», составляет 300 000 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания отдельно стоящей котельной кадастровый №***, общей площадью 64 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю, принадлежащего на праве собственности ООО «Техника», составляет 17 000 000 рублей. Общая рыночная стоимость вышеперечисленных объектов недвижимости в комплексе на дату проведения экспертизы составляет 495 000 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка кадастровый №***, площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, (участок 3) и принадлежащего на праве собственности ООО «ФИО2 Компани», на дату проведения экспертизы составляет 93 000 000 рублей.

Отвечая на вопрос о размере возмещения за указанные объекты недвижимости и об их выкупной стоимости в случае изъятия земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007610:14 для государственных или муниципальных нужд, эксперт пришел к выводу о том, что в случае изъятия данного участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения или выкупная стоимость объектов недвижимости будет составлять для земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007610:14, площадью 3929 +/- 22 кв.м., который располагается по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д и принадлежит на праве собственности ООО «Техника» - 178 000 000 рублей, для земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007610:18, площадью 2 000 кв.м., который располагается по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, (участок 3) и принадлежит на праве собственности ООО «ФИО2 Компани» - 93 000 000 рублей, для здания участка комплектации монтажа вентиляции (здание бывшего химического склада) с кадастровым номером 78:14:0007610:3035, общей площадью 4449.6 кв.м., которое располагается по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д и принадлежит на праве собственности ООО «Техника» - 300 000 000 рублей и для нежилого здания отдельно стоящей котельной с кадастровым номером 78:14:0007610:3013, общей площадью 64 кв.м., которое располагается по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Ю и принадлежит на праве собственности ООО «Техника» - 17 000 000 рублей.

Указанное экспертное заключение основано на материалах дела, представленных сторонами документах и проведенном экспертом исследовании. Выводы эксперта являются категоричными и вероятностного толкования не допускают.

Оценивая заключение эксперта применительно к представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от **.**.****, выполненному специалистом ГУП ГУИОН, суд основывает решение на выводах, изложенных в заключении эксперта от **.**.****, поскольку эксперт перед началом производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является профильным специалистом в области оценочной деятельности со стажем экспертной работы более 5 лет, внесен в реестр СРО «СМАО» **.**.**** за №***, обладает необходимыми для проведения соответствующей экспертизы специальными знаниями, что подтверждается дипломом о профессиональной подготовке по оценочной деятельности ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» от **.**.**** и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от **.**.**** по направлению «Оценка недвижимости». Кроме того, суд отмечает, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков методом сравнительного исследования наиболее близких аналогов экспертом выбран перечень объектов исследования более корректно, нежели в представленном истцом отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от **.**.****, выполненном специалистом ГУП ГУИОН, как по функциональному назначению аналогичных оцениваемым объектам зданий и помещений, так и по местоположению объектов исследования и аналогичных земельных участков и нежилых зданий (сооружений). Данные обстоятельства и результаты оценки подробно отражены экспертом в заключении эксперта и в приложениях №*** и №*** к заключению эксперта № АК-19-2709 от **.**.**** и принимаются судом в качестве доказательств необоснованности утверждения истца относительно существенного изменения в сторону уменьшения рыночной стоимости выкупаемых объектов.

Выводы о рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества и земельного участка, изложенные в представленном истцом отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от **.**.**** рег. №***, не могут быть признаны судом достоверными и обоснованными, поскольку данные выводы противоречат заключению эксперта № АК-19-2709 от **.**.****.

Сопоставление рыночной стоимости земельных участков и нежилых зданий, являющихся предметом предварительного договора купли-продажи, позволяет сделать вывод об отсутствии существенного изменения условий, указанных в предварительном договоре в части рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007610:14, здания участка комплектации монтажа вентиляции (здания бывшего химического склада) с кадастровым номером 78:14:0007610:3035 и нежилого здания отдельно стоящей котельной с кадастровым номером 78:14:0007610:3013, а также общей стоимости объектов недвижимого имущества, составляющего единый недвижимый комплекс. При этом суд учитывает, что в соответствии с п. 1.5 предварительного договора стоимость всех указанных в данном договоре объектов недвижимости является договорной и составляет 322 300 000 рублей, а истцом не доказано существенное изменение рыночной стоимости, влекущее для него несоразмерные убытки при заключении основного договора купли-продажи. Не доказаны истцом и возможность наступления иных неблагоприятных последствий в результате заключения и исполнения основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3 и 5 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 225 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что истец по первоначальному иску был своевременно уведомлен ответчиком ООО «Техника» о необходимости заключить основной договор купли-продажи, однако от заключения такого договора уклонился

При таких обстоятельствах встречный иск о понуждении заключить основной договор купли-продажи единого недвижимого комплекса, включающего в себя вышеперечисленные объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007610:14 площадью 3929 +/- 22 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, Варшавская улица, <адрес>, корпус 1, литера Д, принадлежащие на праве собственности ООО «Техника» на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи объектов недвижимости от **.**.**** и зарегистрировать переход права собственности в ЕГРП подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание установленные пунктами 2.5 и 3.5 предварительного договора условия об оставлении за ООО «КПС» результатов выполненных работ по улучшению приобретаемого недвижимого имущества без предъявления требования об оплате таких работ к ООО «Техника» при заключении основного договора покупатель ООО «КПС» и о возмещении стоимости неотделимых улучшений в сумме 156 060 041 рубль 16 копеек и штрафа в размере указанной суммы только в случае незаключения основного договора по вине и обстоятельствам, зависящим от ООО «Техника», суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначально заявленных исковых требований как к ООО «Техника», так и к поручителю ФИО1

Уплаченная при подаче встречного иска государственная пошлина в размере 60 000 рублей подлежит взысканию с ООО «КПС» в пользу ООО «Техника».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░» ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░», ░░░1 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 156 060 041 ░░░░░░ 67 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ **.**.****, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 78:14:0007610:3035, ░░░░░ ░░░░░░░░ 4449,6 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░ 1, ░░░░░░ ░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 78:14:0007610:3013, ░░░░░ ░░░░░░░░ 64 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░ 1, ░░░░░░ ░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░», ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 78:14:0007610:14 ░░░░░░░░ 3929 +/- 22 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░ 1, ░░░░░░ ░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ 484 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 60000 (░░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                                                   ░.░. ░░░░░░░