Решение по делу № 3а-2411/2021 от 18.11.2021

Дело № 3а-2411/2021

22OS0000-01-2021-002387-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Сазыкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

установил:

ООО «Созидатель плюс» обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилых зданий:

- с кадастровым номером *** площадью 595,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером ***, площадью 493,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога на имущество организаций. Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ООО «Созидатель плюс» просило установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца Дрозд Н.В. поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края Фефелова О.А. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленных отчетов об оценке.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю Пеньков А.А. в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Выслушав представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с абзацем 1статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 14 и пунктом 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Объектами налогообложения для российских организаций, согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации, признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 и пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 12 и пунктом 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

На территории Алтайского края принят Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года № 58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края», который определяет в отношении отдельных видов недвижимого имущества налоговую базу как кадастровую стоимость имущества, утвержденную в установленном порядке.

При рассмотрении административного дела на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости, судом установлено, что ООО «Созидатель плюс» является собственником спорных нежилых зданий с кадастровыми номерами 22:*** (т.1 л.д.13-14, 15).

Данные нежилые здания включены в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, 2021 год, утвержденные приказами управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от 21 ноября 2019 года №43/Пр/110, от 23 ноября 2020 года №43/Пр/83 (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** позиции № 3479, № 3706), (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** позиции № 3471, № 3698).

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года № 97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость нежилых зданий:

- с кадастровым номером *** установлена в размере 11 634 035 руб.;

- с кадастровым номером *** установлена в размере 5 400 521 руб.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 июня 2021 года датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости –21 января 2020 года (т.1 л.д.11, 12).

Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлены оценке отчеты об оценке №21-11-383 от 18 октября 2021 года, №21-06-203 от 13 октября 2021 года, составленные оценщиком ИП Сетейкиной А.Б., согласно которым рыночная стоимость нежилых зданий, по состоянию на 01 января 2019 года составляет:

- с кадастровым номером *** в размере 9 089 634 руб. 88 коп.;

- с кадастровым номером *** в размере 3 105 542 руб. 31 коп. (т.1 л.д.16-125, т.2 л.д.1-135).

Из отчетов следует, что оценщик провела анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследований в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки зданий согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7.

В качестве аналогов для оценки нежилых зданий оценщиком выбраны аналоги сегмента рынка «офисно-торговые и торговые свободного назначения, универсальная производственно-складская недвижимость». Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчеты прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключениям.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки земельного участка согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7. Довод административного ответчика о необоснованном отказе от применения доходного подхода противоречит материалам дела.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Сетейкина А.Б. выводы отчетов об оценке подтвердила. Дополнительные письменные пояснения оценщика приобщены к материалам дела.

На замечания административного ответчика к отчету № 21-06-203 от 13 октября 2021 года в части неверного применения корректировки на доступ к объекту Сетейкина А.Б. пояснила, что не смотря на то, что объект аналог №3 находится на территории бывшего Мясокомбината, данный объект не относится к охраняемым объектам, доступ туда свободный, ограждение именно для данного объекта отсутствует, что хорошо видно в представленных в отчетах фотографиях, в связи с чем применение повышающей корректировки не требовалось.

Площадь застройки объектов аналогов оценщик рассчитала с учетом данных Публичной кадастровой карты, а также данными БТИ. Размер корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости рассчитан на основе Справочника оценщика недвижимости - 2018 под редакцией Лейфера Л.А. для оценки зданий доходным подходом, что не запрещено законодательством об оценочной деятельности, в том числе п.5 ФСО №3.

Суд соглашается с данным мнением, при этом отмечая, что земельный участок принимает на себя все преимущества и риски, вязанные с улучшениями, а именно: с объектами недвижимости, находящимися на нем. Данная корректировка связана с тем, что свободный земельный участок и участок с улучшениями могут иметь отличия в стоимости, по этой причине оценка земельного участка как условно-свободного имеет большую погрешность, нежели распределение стоимости между улучшениями и земельным участком в едином объекте недвижимости через доли. А распределение доли дохода, данные о которой необходимы для конвертации в стоимость, и распределение доли в стоимости сопоставимые понятия.

Относительно доводов административного ответчика к отчету № 21-06-203 от 13 октября 2021 года о расположении объекта аналога №1 за пределами городской черты г.Бийска, пояснила, что объект аналог №1 расположен в г.Бийске, отнесение объекта – аналога №2 (ул.Солтонская 7 г.Бийска) к пос.Пригорордный, не основано на фактических данных, так как данный земельный участок отнесен именно к г.Бийску, а не к пос. Пригородный, что отражено на карте населенного пункта. Указание в объявлении о продаже этого участка о том, что он относится к пос. Пригородный, означает лишь его близость к этому поселку. Таким образом, оценщик учла такой элемент сравнения как статус населенного пункта, что не нарушает требования подп.«б» п.22 ФСО №7.

Отметила, что то обстоятельство, что объект аналог №2 ( отчет № 21-11-383) был реализован в рамках дела о банкротстве, не свидетельствует, что сделка заключена не на рыночных условиях, поскольку начальная цена аукциона определяется по рыночным ценам. Кроме того, данный аналог для расчета был принят по цене 50 000 000 руб., в то время как залоговый кредитор оставил за собой данное имущество по цене 41 450 688 руб., что подтверждается данными открытого аукциона.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

На основании изложенного суд находит представленные административным истцом отчеты об оценке достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в равном их рыночной стоимости размере.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - 17 ноября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 245 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года, в равном его рыночной стоимости размере 9 089 634 руб. 88 коп.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года, в равном его рыночной стоимости размере 3 105 542 руб. 31 коп.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий считать 17 ноября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2021 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>