Решение по делу № 33-3171/2020 от 11.09.2020

Дело № 2-245/2020 (№ 33-3171/2020) судья Усанова Л.Е.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 сентября 2020 года город Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,

судей Беляк А.С., Долгинцевой Т.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Львовой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Беляк А.С.

дело по апелляционной жалобе Артюшкина И.А., поданной его представителем по доверенности Вяхиревым И.В.,

на решение Заволжского районного суда г. Твери от 17 июня 2020 года, которым с учетом определения Заволжского районного суда г. Твери от 23 июля 2020 года об исправлении описки постановлено:

«Исковые требования Паршиной Н.А., Бурыкина А.В. к Артюшкину И.А. о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного хозяйства площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный 08.08.2019 года между Паршиной Н.А., Бурыкиным А.В. и Артюшкиным И.А. недействительным.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного хозяйства площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный 08.08.2019г. между Паршиной Н.А., Бурыкиным А.В. и Артюшкиным И.А..

Применить последствия недействительности сделки: взыскать с Артюшкина И.А. в пользу Паршиной Н.А., Бурыкина А.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 1153000 руб., обязать Паршину Н.А., Бурыкина А.В. вернуть Артюшкину И.А. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении исковых требований Артюшкина И.А. к Паршиной Н.А., Бурыкина А.В. о государственной регистрации перехода права - отказать.

Взыскать с Артюшкина И.А. в пользу Паршиной Н.А. расходы по уплате госпошлины в размере 7432 руб. 50 коп.

Взыскать с Артюшкина И.А. в пользу Бурыкина А.В. расходы по уплате госпошлины в размере 7432 руб. 50 коп.».

Судебная коллегия

установила:

Паршина Н.А., Бурыкин А.В. обратились в суд с иском к Артюшкину И.А. о расторжении договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что 08 августа 2019 года между Артюшкиным И.А. (Продавец), и Бурыкиным А.В., Паршиной Н.А. (Покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> и <адрес>, кадастровый номер №.

Условия данного договора сторонами были исполнены.

После подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок истцы узнали о том, что в соответствии с постановлением администрации Тверской области от 12 августа 2008 года № 228-па «Об утверждении границ зон охраны и режимов использования земель объектов культурного наследия города Твери: «Дом жилой, 1-я пол. - сер. XIX вв.» с оградой и воротами, ул.Р.Люксембург, 15-17» данный земельный участок расположен в охранной зоне. В границах указанной охранной зоны в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия в их исторической среде на сопряженной с ними территории, а также в их историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий новое строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение, научную реставрацию и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объектов культурного наследия. Истцами указанный земельный участок приобретался исключительно с целью строительства жилого дома. Однако в связи с нахождением земельного участка в охранной зоне использование его по целевому назначению невозможно.

В связи с наличием ограничений в использовании земельного участка истцы направили в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор и вернуть уплаченные денежные средства. Указанное письмо было оставлено ответчиком без внимания.

С учетом увеличения заявленных требований, истцы просили признать договор купли-продажи земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного хозяйства площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровой номер №, заключенный 08 августа 2019 года между Паршиной Н.А., Бурыкиным А.В. и Артюшкиным И.А. недействительным, расторгнуть данный договор и привести стороны в первоначальное положение, взыскать с Артюшкина И.А. в пользу Паршиной Н.А., Бурыкина А.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 1153 000 рублей, обязать Паршину Н.А., Бурыкина А.В. вернуть Артюшкину И.А. земельный участок.

Артюшкин И.А. обратился в суд с иском к Паршиной Н.А., Бурыкину А.В. о государственной регистрации перехода права.

Требования мотивированы тем, что со стороны продавца были выполнены все условия заключенного договора, однако, ответчики необоснованно уклоняются от государственной регистрации земельного участка.

С учетом изложенного, Артюшкин И.А. просил принять решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 08 августа 2019 года земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между продавцом (Артюшкиным И.А.) и покупателями (Бурыкиным А.В. и Паршиной Н.А.); взыскать с Бурыкина А.В. и Паршиной Н.А. солидарно в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 965 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, вышеуказанные иски объединены в одно производство.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Заволжского района в г. Твери, ООО «Дом Тверь», Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, Управление Росреестра по Тверской области.

Представитель Бурыкина А.В. и Паршиной Н.А. – Семихин М.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений, возражал против удовлетворения исковых требований Артюшкина И.А., просил в удовлетворении данных требований отказать.

Представитель Артюшкина И.А. – Вяхирев И.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражал против удовлетворения требований Бурыкина А.В. и Паршиной Н.А., просил в удовлетворении данных требований отказать по доводам, указанным в возражениях.

Иные участники процесса, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились.

Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области направлен отзыв, в котором указано, что в границах земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, расположен объект культурного наследия «Затверецкий посад г.Твери» (объект археологического наследия - достопримечательное место), в связи с чем, использование указанного земельного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями п. 5 ст. 5.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии с постановлением администрации Тверской области от 12 августа 2008 года № 228-па «Об утверждении границ зон охраны и режимов использования земель объектов культурного наследия города Твери: «Дом жилой, 1-я пол. -сер. ХIХ вв.», Пожарная площадь, 3/10; «Дом жилой, кон. XVIII в.», Затверецкая набережная, 32; «Дом жилой, кон. XVIII в. - нач. XIX вв.» с оградой и воротами, улица Розы Люксембург, 15-17» данный земельный участок расположен в охранной зоне Р-2. Следовательно, осуществление хозяйственной деятельности на нем должно соответствовать режимам и регламентам, установленным для охранной зоны Р-2 Постановлением № 228-па.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Артюшкина И.А. поставлен вопрос об отмене решения и принятии по делу нового решения об удовлетворении его исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указано, что земельный участок, являющийся предметом сделки, действительно находится в охранной зоне Р-2. Однако, довод покупателей о том, что там невозможно строительство, противоречит постановлению Администрации Тверской области № 228-па от 12 августа 2008 года «Об утверждении границ зоны охраны и режимов использования земель объектов культурного наследия г. Твери» и нормам Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ, из которых следует, что на спорном участке строительство, в том числе, жилое, вовсе не запрещено, а просто имеет определенные требования к такому строительству.

Утверждение о том, что продавцом была предоставлена заведомо ложная информация об отсутствии обременения на земельной участок, не соответствует действительности. В оспариваемый договор купли-продажи был включен п. 5.4, согласно которому ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) является неотъемлемой частью самого договора купли-продажи. Покупатели перед подписанием договора ознакомились с его условиями, а так же с ГПЗУ, в котором отражено, что данный земельный участок находится в зоне охраны объектов культурного наследия; в границах земельного участка расположен объект культурного наследия федерального значения «Затверецкий посад г. Твери».

Охранное обязательство, имеющееся в материалах дела, выдано не на земельный участок с кадастровым номером №, являющийся предметом спора, а на иной объект недвижимости – жилой дом по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов жалобы ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, выслушав пояснения представителя Арюшкина И.А. – Вяхирева И.В., поддержавшего доводы жалобы, пояснения представителя Бурыкина А.В. и Паршиной Н.А. – Семихина М.В., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 08 августа 2019 года между Артюшкиным И.А. (продавец) и Бурыкиным А.В., Паршиной Н.А. (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного хозяйства, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с Постановлением администрации Тверской области от 12 августа 2008 года № 228-па «Об утверждении границ зон охраны и режимов использования земель объектов культурного наследия города Твери: «Дом жилой, 1-я пол.-сер.ХIХ вв.», Пожарная площадь, 3/10; «Дом жилой, кон. XVIII в.», Затверецкая набережная, 32; «Дом жилой, кон. XVIII в. - нач. XIX вв.» с оградой и воротами, улицы Розы Люксембург, 15-17» данный земельный участок расположен в охранной зоне Р-2.

Согласно сообщению Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, в границах земельного участка по адресу: г. Тверь, ул. Пленкина и ул. Розы Люксембург, д. 21/21а, с кадастровым номером №, расположен объект культурного наследия «Затверецкий посад г. Твери» (объект археологического наследия - достопримечательное место). В соответствии с постановлением администрации Тверской области от 12 августа 2008 года № 228-па «Об утверждении границ зон охраны и режимов использования земель объектов культурного наследия города Твери: «Дом жилой, 1-я пол. -сер. ХIХ вв.», Пожарная площадь, 3/10; «Дом жилой, кон. XVIII в.», Затверецкая набережная, 32; «Дом жилой, кон. XVIII в. - нач. XIX вв.» с оградой и воротами, улица Розы Люксембург, 15-17» данный земельный участок расположен в охранной зоне Р-2.

В материалах дела имеется Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, в котором содержится информация о том, что в соответствии с Генеральным планом города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы 25 декабря 2012 года № 193 (394), земельный участок находится в зоне охраны объектов культурного наследия; в границах земельного участка расположен объект культурного наследия федерального значения «Затверецкий посад г. Твери» (объект археологического наследия).

Таким образом, материалами дела достоверно подтверждено, что спорный земельный участок площадью 527 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, расположен в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Затверецкий посад г. Твери».

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ, зоны охраны объектов культурного наследия являются одним из видов зон с особыми условиями использования.

На земельных участках, расположенных в границах зоны с особыми условиями использования, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории (п. 1 ст. 107 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры» (далее по тексту - Федеральный закон № 73-ФЗ) охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Согласно п. 7 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Установлено, что 23 января 2008 года Артюшкин И.А. выдал Комитету по охране историко-культурного наследия Тверской области Охранное обязательство № на памятник археологии - Затверецкий посад г. Твери, в границах земельного участка размерами <данные изъяты> доли в праве от общей площади <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и <адрес>, кадастровый номер №.

С учетом того, что спорный земельный участок с кадастровым номером № был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, на часть которого было выдано Охранное обязательство на памятник археологии - Затверецкий посад г. Твери, то в договоре купли-продажи, заключенном между сторонами по делу 08 августа 2019 года, должно было содержаться условие об обязательстве покупателей по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательствам, порядок и условия их выполнения.

Однако, как следует из договора купли-продажи, такое условие в нем отсутствует, что в силу вышеприведенной нормы Федерального закона № 73-ФЗ делает данный договор ничтожным.

Кроме того, согласно п. 1.3 Охранного обязательства № от 23 января 2008 года, Артюшкин И.А. принял на себя обязательство не продавать территорию памятника и его охранную зону без письменного уведомления Комитета по охране историко-культурного наследия Тверской области.

Между тем, как установлено в судебном заседании, Артюшкин И.А. ни при разделе земельного участка с кадастровым номером №, ни при отчуждении спорного земельного участка Бурыкину А.В. и Паршиной Н.А. соответствующий орган не уведомлял.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 167 ГК РФ, правомерно признал договор купли-продажи недействительным и применил последствия недействительной сделки в виде двусторонней реституции, возвратив стороны в первоначальное положение, обязав их вернуть друг другу всё полученное по сделке.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи, полагая их соответствующими нормам действующего законодательства и основанными на собранных по делу доказательствах, которым в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка.

Доводов, влияющих на правильность принятого судом решения в названной части и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда о признании договора купли-продажи недействительным, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, решение суда в указанной части подлежит оставлению без изменения.

В то же время, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку суд ошибочно руководствовался взаимоисключающими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации - статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделки и статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения и расторжения договора.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд первой инстанции не учел, что договор, признанный недействительным, не мог быть изменен или расторгнут. Изменение или расторжение договора допускается в отношении договора, являющегося действительным.

Учитывая, что договор купли-продажи, заключенный между сторонами по делу, признан недействительным, то требование о его расторжении удовлетворению не подлежит, в связи с чем решение суда в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении данного требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов (ч. 3 ст. 98 ГПК РФ).

С учетом заявленных истцами требований размер государственной пошлины, исходя из положений ст. 333.19 НК РФ, составляет 14565 рублей: 13965 рублей (по требованию о взыскании уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере 1153000 рублей) + 300 рублей (по требованию о расторжении договора купли-продажи) + 300 рублей (по требованию о признании договора купли-продажи недействительным).

Как следует из материалов дела, государственная пошлина в указанном размере истцами была уплачена.

Учитывая, что требование о расторжении договора купли-продажи оставлено без удовлетворения, то возмещение расходов по уплате государственной пошлины по указанному требованию в размере 300 рублей с ответчика в пользу истцов не подлежат.

Следовательно, с Арюшкина И.А. в пользу истцов подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 14265 рублей (14565 рублей – 300 рублей), то есть по 7132 рублей 50 копеек в пользу каждого из них, в связи с чем решение суда следует изменить в указанной части, снизив подлежащие взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда г. Твери от 17 июня 2020 года в части удовлетворения исковых требований Паршиной Н.А., Бурыкина А.В. к Артюшкину И.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного 08.08.2019г. между Паршиной Н.А., Бурыкиным А.В. и Артюшкиным И.А., отменить.

Принять по делу в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении данного требования.

То же решение в части взыскания с Артюшкина И.А. в пользу Паршиной Н.А. расходов по уплате государственной пошлины изменить, уменьшив сумму взыскания с 7 432 рублей 50 копеек до 7132 рублей 50 копеек.

То же решение в части взыскания с Артюшкина И.А. в пользу Бурыкина А.В. расходов по уплате государственной пошлины изменить, уменьшив сумму взыскания с 7 432 рублей 50 копеек до 7132 рублей 50 копеек.

В остальной части решение Заволжского районного суда г. Твери от 17 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Артюшкина И.А., поданную его представителем – адвокатом Вяхиревым И.В., – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи