Решение по делу № 2-526/2020 от 31.03.2020

11RS0003-01-2020-000586-08 Дело № 2-526/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Интинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Махневой Л.В.

при секретаре Мартьяновой С.С.

с участием представителя истца Базиной Н.В., представителя ответчика Белоножко И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Инте Республики Коми 29 мая 2020 года гражданское дело по иску ООО «Эдельвейс» к Мамаеву Н. М. о возложении обязанности подписать акт возврата нежилого помещения, признать договор о передаче в аренду недвижимого имущества расторгнутым с 15.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Эдельвейс» обратилось в суд с иском к Мамаеву Н.М. о возложении обязанности подписать акт возврата нежилого помещения по адресу: Республика Коми, г. Инта, ул. Воркутинская 8 общей площадью 149,8 кв.м от 15.07.2019, признать договор о передаче в аренду недвижимого имущества от 12.05.2014 расторгнутым с 15.07.2019. В обоснование требований истец указал, что 12.05.2014 между ООО «Кант» и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Инта, ул. Воркутинская 8 площадью 149,8 кв.м на срок с 12.05.2014 по 12.05.2017. 02.06.2014 ООО «Кант» продал помещение Мамаеву Н.М. Дополнительным соглашением от 01.07.2016 между ответчиком и истцом установлен новый срок аренды с 12.05.2014 по 31.12.2017. По истечении срока истец продолжал пользоваться помещением, в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенный на неопределенный срок. 15.04.2019 истец получил от ответчика требование об освобождении помещения и расторжении договора аренды. Письмом от 17.04.2019 истец сообщил ответчику, что освободит помещение в течение трех месяцев в соответствии со ст. 610 ГК РФ. Письмом от 06.07.2019 истец сообщил ответчику об освобождении помещения и готовности передать его по акту 15.07.2019 в 14-00. В указанное время арендодатель или его представитель не явились для принятия помещения. Истец подписал акт возврата помещения в одностороннем порядке и направил его ответчику 03.09.2019. До настоящего момента акт возврата помещения ответчиком не подписан.

В судебном заседании представитель истца настаивала на заявленных требованиях, пояснила, что ответчик от приемки помещения уклонился, в связи с чем акт возврата был подписан истцом в одностороннем порядке. Требования заявлены истцом в связи с тем, что ПАО "Т Плюс" и ООО «Ухтажилфонд» продолжают начислять истцу плату за отопление и вывоз ТБО, так как у истца отсутствует акт приема-передачи помещения. Также в ЕГРН до настоящего момента зарегистрировано обременение помещения в виде аренды. То, что помещение было освобождено 15.07.2019, подтверждается отключением электроэнергии, без которой использование помещения невозможно. Запасной выход по требованиям пожарной безопасности закрывается только изнутри. Ключ от основного входа находится у собственника помещения Базиной Н.В., которая не обязана передавать ключи ответчику, к которому никакого отношения не имеет. Базина Н.В. стала директором ООО «Эдельвейс» в 2016 г., до указанного момента директором была Белоножко И.Н., представитель ответчика. Базиной Н.В. при назначении ее директором никакая документация за предыдущий период деятельности организации не была передана, что подтверждается вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Почему ООО «Эдельвейс» не оплачивало арендную плату за период, когда директором была Белоножко И.Н., ей неизвестно. Арендная плата за 2017, 2018 г. оплачена, как только истцу удалось получить реквизиты для перечисления арендной платы у ответчика. Доводы ответчика о том, что он согласен принять помещение – это голословные утверждения, так как сам ответчик находится за пределами г. Инты, в г. Инте отсутствует представитель, имеющий доверенность на приемку помещения.

Представитель ответчика исковые требования не признала, пояснила, что ответчику акт приема-передачи в подлиннике не направлялся, только в сентябре 2019 г., спустя два месяца была направлена не заверенная светокопия акта возврата. Договор аренды расторгнут еще в 2017 г. по требованию арендодателя в связи с невнесением арендатором арендной платы, что подтверждается уведомлениями о расторжении договора и доказательствами их получения истцом. Договор аренды не является заключенным на неопределенный срок. Помещение не может считаться переданным ответчику, ответчик указанное помещение не осматривал, неизвестно, в каком состоянии оно находится, может быть, указанное помещение, до сих пор используется истцом. Ответчик не возражает против принятия помещения, однако истец сам уклоняется от передачи помещения, не обеспечивает ответчику доступ в помещение, отказывается передать ключи.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Судом установлено, что 12.05.2014 между ООО «Кант» и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Инта, ул. Воркутинская 8 площадью 149,8 кв.м для использования в качестве магазина продовольственных и непродовольственных товаров. Договор заключен на срок с 12.05.2014 по 12.05.2017.

__.__.__ между ООО «Кант» и Мамаевым Н.М. (ответчиком) заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Инта, ул. Воркутинская 8, являющегося предметом вышеназванного договора аренды, право собственности на указанное нежилое помещение перешло к ответчику.

01.07.2016 между ответчиком и истцом заключен дополнительное соглашение к договору аренды от 12.05.2014, срок аренды определен с 12.05.2014 по 31.12.2017, арендная плата установлена в размере 1 000 руб. в год. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 30.07.2016.

02.06.2017 в адрес истца от имени ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с невнесением арендной платы в течение двух сроков подряд. Указанное уведомление подписано от имени ответчика представителем Белоножко И.Н., при этом, согласно описи вложения в ценное письмо, копия доверенности к уведомлению не прилагалась. Уведомление получено истцом 22.06.2017.

23.06.2017 в адрес истца от имени Белоножко И.Н. направлено повторное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с требованием освободить помещение до 05.07.2017. Уведомление получено истцом 03.07.2017. Копия доверенности о праве Белоножко И.Н. представлять интересы ответчика к уведомлению не прилагалась.

24.07.2017 в адрес истца от имени представителя ответчика по доверенности Белоножко И.Н. направлено требование освободить помещение и 27.07.2017 передать ключи от помещения представителю Белоножко И.Н. К требованию копия доверенности не прилагалась. Требование получено истцом 26.07.2017.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истец каким-либо образом реагировал на указанные уведомления (отвечал письменно, предпринимал попытки передать помещение). Из существа спора следует, что истец продолжил пользовать спорным помещением.

06.09.2018 в адрес истца от имени ответчика за подписью представителя по доверенности Белоножко И.Н. направлена претензия об освобождении помещения в течение 10 календарных дней. Опись вложения отсутствует. Претензия получена истцом 13.09.2018.

16.09.2018 истец направил ответчику ответ на претензию, в которой указал, что поскольку не представлена доверенность Белоножко И.Н. на подписание претензии, указанную претензию истец считает недействительной. Также истец указал, что считает договор аренды заключенным на неопределенный срок. Предложил направить представителя для принятия части арендованных и неиспользуемых истцом помещений 22.09.2018 в 12-00. Отчета об отслеживании данного ответа не имеется, однако из содержания письма ответчика от 21.09.2018 следует, что ответчик указанный ответ получил не позднее 21.09.2018.

21.09.2018 ответчик направил в адрес истца претензию об освобождении помещения, подписанную представителем Белоножко И.Н., с приложением копии доверенности. Претензия получена истцом 22.09.2018.

Истец продолжил пользоваться спорным помещением, несмотря на все перечисленные требования.

12.04.2019 представитель ответчика по доверенности Белоножко И.Н. направила истцу требование об освобождении помещения, а также о возмещении убытков. Требование получено истцом 15.04.2019.

17.04.2019 истец направил ответчмку ответ на требование, в котором указал, что считает договор аренды заключенным на неопределенный срок, в связи с чем освободит помещение в течение трех месяцев с момента получения претензии, то есть до 15.07.2019. Ответ получен ответчиком 27.04.2019.

06.07.2019 истец направил ответчику уведомление, что 15.04.2019 в 14-00 нежилое помещение по адресу: г. Инта, ул. Воркутинская 8, будет передано ему по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 09.07.2019.

В указанное время со стороны ответчика для принятия помещения никто не явился.

Истцом в одностороннем порядке составлен акт об освобождении помещения.

Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2016 договор аренды был заключен до 31.12.2017.

Доказательств того, что до 31.12.2017 в адрес истца уполномоченным лицом было направлено уведомление о расторжении договора арендодателем в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, материалы дела не содержат. Из материалов дела следует, что все направлявшиеся в адрес истца до 31.12.2017 уведомления, претензии были подписаны от имени ответчика представителем Белоножко И.Н., при этом копии доверенности к уведомлениям, претензиям не прилагались. Соответственно, у истца не было оснований считать договор аренды расторгнутым. Доверенность, предоставлявшая Белоножко И.Н. полномочия на расторжение договора аренды от имени ответчика в 2017 г., не представлена и в материалы дела, в связи с чем суд не может установить, что инициатива досрочного одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя исходила от уполномоченного лица.

Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку ни непосредственно перед 31.12.2017, ни сразу после указанной даты ответчик не заявлял об истечении срока договора аренды и наличии у него возражений на продление договора аренды, истец продолжил пользоваться помещением, то договор между сторонами следует признать возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

После возобновления договора на неопределенный срок ответчик впервые обратился к истцу с приложением копии доверенности лица, подписавшего требование, 21.09.2018, заявил требование незамедлительно освободить незаконно занимаемое помещение. Указанное требование получено истцом 22.09.2018. Поскольку из указанной претензии очевидно следовало, что ответчик не желает продолжать арендные отношения, претензию следует расценить как отказ арендодателя от договора аренды. Соответственно, договор аренды считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендатором претензии, то есть 22.12.2018. С учетом изложенного требования истца о признании договора аренды расторгнутым с 15.07.2019 подлежат отклонению.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Частью 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

06.07.2019 истец направил в адрес ответчика уведомление о готовности передать нежилое помещение арендодателю 15.07.2019 в 14-00. Уведомление получено ответчиком 09.07.2019 (л.д. 15, 16). Уведомление получено ответчиком заблаговременно, ответчик в указанное время для принятия помещения у арендатора не явился (материалы дела доказательств явки ответчика или его представителя для принятия помещения не содержат). Каких-либо извещений о невозможности явки в указанное время, о переносе времени подписания акта приема-передачи ответчик истцу не направлял. С учетом того, что по состоянию на 15.07.2019 договор аренды был прекращен по инициативе ответчика, его неявку для подписания акта приема-передачи, отсутствие с его стороны предложений о времени и месте подписания такого акта следует признать уклонением ответчика от подписания акта приема-передачи.

Материалы дела свидетельствуют о том, что на указанную дату истец был готов к передаче помещения ответчику, предпринял меры к расторжению договоров с ресурсоснабжающими организациями, по его инициативе было отключено электроснабжение и холодное водоснабжение.

В связи с изложенным суд находит требования истца о понуждении ответчика к подписанию акта приема-передачи помещения 15.07.2019 подлежащими удовлетворению.

При этом суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что подлинный акт приема-передачи в адрес ответчика не направлялся.

Ни законом, ни договором не установлено, какая из сторон договора аренды должна составлять акт приема-передачи. Если ответчика не устроила копия акта возврата, направленная ему истицей 03.09.2019 и полученная ответчиком 07.09.2019, он мог составить свой вариант акта приема помещения и направить его для подписания истцу.

Поскольку гражданское законодательство не предусматривает возможности отказа арендодателя от приема имущества, возвращаемого ему в связи с прекращением договора аренды, то арендодатель в любом случае обязан подписать акт приема-передачи. Если арендодателя не устраивает состояние возвращаемого ему имущества, это может являться основанием для предъявления к арендатору требований о возмещении ущерба, но не для отказа от принятия имущества.

По этому же основанию суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что истец не представил в суд подлинник акта, который просит подписать ответчиком. Единственным существенным положением акта приема-передачи имущества при прекращении аренды является констатация факта передачи имущества от арендатора к арендодателю, поскольку указанный момент является существенным для прекращения начисления арендной платы. Все остальные вопросы (в том числе относительно состояния передаваемого имущества) могут решаться путем составления иных, отдельных документов (в том числе актов осмотра). Истец предоставил ответчику возможность лично участвовать в передаче помещения 15.07.2019, в том числе с целью установить и зафиксировать в акте приема-передачи его состояние и наличие претензий по данному вопросу. Ответчик от личного участия в составлении акта приема-передачи уклонился. В связи с чем на ответчика может быть возложена обязанность подписать акт приема-передачи помещения заочно.

Относительно доводов представителя ответчика о том, что истец не обеспечил доступ ответчику в спорное помещение, поскольку ответчику не переданы ключи от помещения, суд считает необходимым указать следующее.

Вход в спорное помещение осуществляется через помещение Н-6 (в состав которого входит коридор, в который выходят все арендованные помещения). И основной, и запасной выходы на улицу из арендованных помещений находятся в помещении Н-6. Помещение Н-6 находится в собственности Базиной Н.В. как физического лица. Ключи от выходов из помещения Н-6 на улицу находятся у Базиной Н.В. Пока помещения находились в аренде у ООО «Эдельвейс», руководителем которого является Базина Н.В., Базина Н.В. и ООО «Эдельвейс» самостоятельно решали вопрос об использовании помещения Н-6 для прохода в помещения, принадлежащие ответчику.

После прекращения договора аренды ответчик должен самостоятельно решить вопрос о том, каким образом он будет осуществлять проход в свои помещения через помещение, принадлежащее Базиной Н.В. Данный вопрос может быть решен путем установления сервитута по договоренности сторон либо в судебном порядке.

Поскольку юридически ООО «Эдельвейс» и Базина Н.В. – это разные лица, Базина Н.В. участником договора аренды не является, то на нее не могут возлагаться обязанности по передаче ключей от принадлежащих ей помещений в связи с прекращением договора аренды.

Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Возложить на Мамаева Н. М. обязанность подписать акт возврата ему 15.07.2019 арендатором ООО «Эдельвейс» нежилого помещения по адресу: Республика Коми, г. Инта, ул. Воркутинская д. 8 площадью 149,8 кв.м в связи с расторжением договора аренды от 12.05.2014.

Базиной Н. В. в иске к Мамаеву Н. М. о признании договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 12.05.2014 расторгнутым с 15.07.2019 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Интинский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.05.2020.

Судья Л.В. Махнева