Решение по делу № 33-2175/2022 от 21.06.2022

Судья Шишкарёва И.А. № 33-2175/2022

10RS0011-01-2021-007357-70

№ 2-3413/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июля 2022 года г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Тарасовой Р.П.,

судей Мишеневой М.А., Тимошкиной Т.Н.

при секретаре Волынцевой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков Шевченко Е. В. и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июля 2021 года по исковому заявлению администрации Петрозаводского городского округа к Шевченко Е. В., Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, обществу с ограниченной ответственностью «Многофункциональный центр недвижимости» о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок.

Заслушав доклад судьи Мишеневой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Петрозаводского городского округа обратилась в суд с иском к ответчикам по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее Министерство) проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдых (рекреация), местоположение - №, общая площадь (...) кв.м. Согласно протоколу о проведении открытого аукциона от ХХ.ХХ.ХХ победителем признан ООО «Многофункциональный центр недвижимости». Между Министерством и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» ХХ.ХХ.ХХ был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок имеет вид разрешенного использования «для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)». Пунктом 1.3 договора установлены ограничения и обременения земельного участка: без права возведения объектов капитального строительства, объектов недвижимости (п.7 ст.39.11 ЗК РФ). Также установлены ограничения в использовании земельного участка в связи с его расположением в зоне композиционного регулирования застройки, предусмотренные ст.74 Правил землепользования и застройки.

Между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В. ХХ.ХХ.ХХ был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью (...) кв.м, с разрешенным использованием для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), а ХХ.ХХ.ХХ кадастровым инженером по заявлению правообладателя был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № на (...) земельных участков с кадастровыми номерами: №. В соответствии с Генеральным планом города Петрозаводска земельные участки в районе (.....) с кадастровыми номерами № (ранее земельный участок №) относятся к жилой зоне индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки. Решением Петрозаводского городского Совета от ХХ.ХХ.ХХ № «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа» внесены изменения в статью 22 Правил землепользования и застройки города Петрозаводска, в части изменения зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) на природно-рекреационную зону (Рпр) для земельного участка ориентировочной площадью (...) кв.м, находящегося в районе (.....), согласно схеме №. Таким образом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки земельные участки с кадастровыми номерами № располагаются в природно-рекреационной зоне (Рпр).

На основании изложенного, администрация Петрозаводского городского округа просила признать аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация) общей площадью (...) кв.м недействительным (ничтожным); признать договор купли-продажи № от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный между Министерством и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), общей площадью (...) кв.м, недействительным (ничтожным); признать договор от ХХ.ХХ.ХХ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, заключенный между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В., недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности сделки, путем возложения на Шевченко Е.В. обязанности вернуть Министерству земельные участки с кадастровыми номерами: №, расположенные по вышеуказанному адресу и произведения расчетов по возврату денежных средств между сторонами.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (.....), с видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), общей площадью (...) кв.м, от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ: с Шевченко Е.В. в пользу ООО «Многофункциональный центр недвижимости» взысканы денежные средства, полученные за продажу земельного участка с кадастровым номером № в размере 632400 руб., прекращено право собственности Шевченко Е.В. на земельные участки с кадастровыми номерами: №, ранее земельного участка с кадастровым номером №.

Признан недействительным аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация), общей площадью (...) кв.м.

Признан недействительным договор купли-продажи № от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), общей площадью (...) кв.м.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, стороны возвращены в первоначальное положение: с Министерства имущественных земельных отношений Республики Карелия за счет казны Республики Карелия взыскано в пользу ООО «Многофункциональный цент недвижимости» (...) руб., прекращено право собственности ООО «Многофункциональный центр недвижимости» на земельные участки с кадастровыми номерами: №, ранее земельный участок с кадастровым номером №.

С постановленным судом решением не согласны ответчики Шевченко Е.В. и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Ответчик Шевченко Е.В. в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что в материалах дела не содержится доказательств того, что спорные участки являются территорией общего пользования. Как следует из содержания Генерального плана г. Петрозаводска, спорные участки находятся в функциональной зоне индивидуальной жилой застройки. Правила землепользования и застройки должны соответствовать Генплану. Данный вывод подтверждается определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ по делу №. Считает, что в силу норм Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территории общего пользования. Полагает, что пропущен срок для признания результатов торгов недействительными; согласно п. 1 ст.449 ГК РФ срок составляет 1 год. Для оспаривания результатов торгов у администрации должен быть материально-правовой интерес. Настаивает, что судом неправомерно отказано в применении срока исковой давности. Обращает внимание суда на неправильное применение судом последствий недействительности сделки в части возложения на нее вернуть денежные средства, полученные по сделке.

Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов ссылается на письмо администрации Петрозаводского городского округа от ХХ.ХХ.ХХ №, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № земель общего пользования не расположено. Обращает внимание на то, что получатель средств по договорам купли-продажи земельного участка является администрация Петрозаводского городского округа в силу положений договора купли-продажи и положений ст. 62 Бюджетного кодекса РФ.

В возражениях на апелляционные жалобы истец, полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ решение суда изменено в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ. Земельные участки с кадастровыми номерами №, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, возвращены в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена. На администрацию Петрозаводского городского округа возложена обязанность возвратить ООО «Многофункциональный центр недвижимости» из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере (...) руб., уплаченную по договору купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ. Аннулированы и исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами №, в том числе о правах на них. Указано, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения. С Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Шевченко Е.В., ООО «Многофункциональный центр недвижимости» взыскано в пользу (...) в счет оплаты за проведение экспертизы по (...) руб. с каждого.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ отменено в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В., дело в данное части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ, оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ, и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ оставлено без изменения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционных жалоб и возражений в части, не вступившей в законную силу, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права.

Судом установлено, что ХХ.ХХ.ХХ Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдых (рекреация), местоположение - (.....), общая площадь (...) кв.м. Согласно протоколу о проведении открытого аукциона от ХХ.ХХ.ХХ победителем признан ООО «Многофункциональный центр недвижимости». Продажная цена земельного участка определена по результатам аукциона в размере (...) руб.

Между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» ХХ.ХХ.ХХ был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: (.....). Согласно п.1.2 договора земельный участок имеет вид разрешенного использования «для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)». В силу п. 1.3 договора установлены ограничения и обременения земельного участка - без права возведения объектов капитального строительства, объектов недвижимости (п.7 ст.39.11 ЗК РФ). Установлены ограничения в использовании земельного участка в связи с его расположением в зоне композиционного регулирования застройки, предусмотренные ст.74 Правил землепользования и застройки.

В последующем ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В. ХХ.ХХ.ХХ заключили договор купли-продажи указанного земельного участка общей площадью (...) кв.м с кадастровым номером №, а ХХ.ХХ.ХХ кадастровым инженером по заявлению правообладателя Шевченко Е.В. был произведен раздел земельный участок с кадастровым номером № на (...) земельных участков с кадастровыми номерами № со следующим видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), территориальная зона Рпр, природно-рекреационная зона, для размещения скверов, парков, городских садов.

В соответствии с Генеральным планом города Петрозаводска Республики Карелия земельные участки в районе (.....) с кадастровыми № (ранее земельный участок с кадастровым номером №) относятся к жилой зоне индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки.

Решением Петрозаводского городского Совета Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ № «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа» внесены изменения в статью 22 Правил землепользования и застройки города Петрозаводска в части изменения зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) на природно-рекреационную зону (Рпр) для земельного участка ориентировочной площадью (...) кв.м, находящегося в районе (.....), согласно схеме №. Внесенными Решением № изменениями предусмотрено отнесение земельных участков, принадлежащих Шевченко Е.В., к территориальной зоне: «природно-рекреационная зона» (Рпр), виды разрешенного использования которой, согласно статье 60 указанных Правил не предусматривают возможность размещения в данной зоне жилых домов.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 7, 11, 16, 56, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 30, 36, 37 Градостроительного кодекса РФ, статей 27, 38, 60 Правил землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденных Решением Петрозаводского городского Совета от ХХ.ХХ.ХХ №, приняв во внимание заключение судебной землеустроительной экспертизы (...), которой подтвержден факт нахождения земельных участков с кадастровыми номерами: № в территориальной зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) в соответствии с Правилами землепользования и застройки до внесения в них изменений в части изменения территориальной зоны расположения участков Решением Петрозаводского городского Совета Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №, признанного в последующем в судебном порядке недействующим, исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером № с разрешенным использованием «для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)», из которого были образованы принадлежащие Шевченко Е.В. указанные спорные участки, не мог быть образован в территориальной зоне Жи - зоне застройки индивидуальными и жилыми домами блокированной застройки и функциональной зоне «Индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки», поскольку в такой зоне подобного основного вида разрешенного использования Правилами землепользования и застройки не предусмотрено. Использование земельного участка в целях рекреации без права возведения объектов капитального строительства в зоне Жи противоречит градостроительному регламенту.

Кроме того, руководствуясь положениями ст.ст. 166, 168 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд пришел к выводу о невозможности предоставления земельного участка с кадастровым номером 10:01:0110109:44 в собственность ООО «Многофункциональный центр недвижимости» на торгах по договору купли-продажи для благоустройства территории, а также незаконности образования указанного земельного участка по причине нахождения его в территориальной зоне, не предполагающей возможности подобного использования земельного участка, тогда как использование земельного участка в нарушение градостроительного регламента территориальной зоны, в которой он расположен, недопустимо, а также в связи с нахождением в границах территории общего пользования.

Применяя последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, суд первой инстанции взыскал с Шевченко Е.В. в пользу ООО«Многофункциональный центр недвижимости» денежные средства, полученные за продажу земельного участка с кадастровым номером № в размере (...) руб., и прекратил право собственности Шевченко Е.В. на земельные участки с кадастровыми номерами: №, ранее земельного участка с кадастровым номером №.

С указанными выводами суда в части применения судом последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенногоХХ.ХХ.ХХ между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В. судебная коллегия не может согласиться,

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из разъяснений, содержащихся в п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о применении последствий недействительности сделки входит установление фактически полученного каждой из сторон.

Как усматривается из материалов дела, ХХ.ХХ.ХХ между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В. был заключен договора купли-продажи земельного участка, по условиям которого «Многофункциональный центр недвижимости» продало Шевченко Е.В. земельный участок с кадастровым номером №, стоимостью (...) руб. Указанные денежные средства были оплачены покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания настоящего договора в кассу продавца (п.п. 1.1, 2.2).

Оснований для освобождения ООО «Многофункциональный центр недвижимости» от обязанности по возвращению Шевченко Е.В. покупной цены земельного участка у суда первой инстанции не имелось, поскольку факт передачи денег по договору купли-продажи подтвержден письменным договором купли-продажи земельного участка. Исходя из условий оспариваемого договора, расчет между покупателем и продавцом произведен при подписании договора. Письменных доказательств о неполучении продавцом денежных средств по договору суду не представлено.

Между тем, оспариваемое решение суда принято без учета положений п. 2 ст. 167 ГК РФ, поскольку при признании судом договора купли-продажи земельного участка недействительным и возвращении сторон в первоначальное положение с учетом того, что право собственности Шевченко Е.В. на образованные 13 земельных участков в порядке раздела участка с кадастровым номером № прекращено с возвращением их в государственную собственность как последствие недействительности договора от ХХ.ХХ.ХХ и на администрацию Петрозаводского городского округа возложена обязанность возвратить ООО «Многофункциональный центр недвижимости» из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере (...) руб., уплаченную по договору купли- продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, последствием реституции при недействительности договора от ХХ.ХХ.ХХ для покупателя земельного участка будет являться возвращение продавцом покупателю уплаченных Шевченко Е.В. денежных средств.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части применения последствий недействительности сделки подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с возложением на ООО «Многофункциональный центр недвижимости» обязанности возвратить Шевченко Е.В. денежную сумму в размере (...) руб., уплаченную по договору купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июля 2021года по настоящему делу изменить в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, изложив абзац третий резолютивной части решения суда по настоящему делу в следующей редакции:

«Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, вернув стороны в первоначальное положение.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Многофункциональный центр недвижимости» обязанность возвратить Шевченко Е. В. денежную сумму в размере (...) рублей, уплаченную по договору купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи