Решение от 06.02.2019 по делу № 2-831/2019 от 25.06.2018

Дело №2-831/2019

24RS0048-01-2018-007916-11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 февраля 2019года г.Красноярск

Советский районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Колывановой О.Ю.,

при секретаре Алексеевой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Носенко Т.Л. к Губанову М.Г. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

Носенко Т.Л, обратилась в суд с указанным выше иском. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между Носенко Т.Л. (Покупатель) и Губановым М.Г. (Продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. После передачи объекта покупателю стало известно, что он не может быть использован собственником в целях эксплуатации в полном объеме, в том числе и как продовольственный магазин, что подтверждается представленным истцом заключением ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку сообщение истца о расторжении договора купли-продажи ответчик оставил без удовлетворения, ссылаясь на ст.ст. 450, 475, 209 ГК РФ, истец просил расторгнуть указанный договор купли-продажи, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 15500 000руб.

Представитель истца Варфоломеев Е.А. (по доверенности) на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ответчика Шашило С.К. (по доверенности) в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Истец, ответчик, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уведомлены должным образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между Носенко Т.Л. (Покупатель) и Губановым М.Г. (Продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 176,1 кв.м., находящегося на 1 этаже 10-этажного жилого дома.

Согласно п. 3 указанного договора стороны договорились, что стоимость помещения составляет 2000 000руб., которые переданы продавцу в момент подписания договора (п.5).

Перепланировка или переоборудование приобретаемого объекта недвижимости, не влекущая его конструктивные изменение или изменение стоимости объекта, не производилась (п.7).

Помещение до подписания договора было осмотрено Сторонами. На момент осмотра недостатков и дефектов, препятствующих использованию помещения по целевому назначению, Сторонами обнаружено не было. Техническое и санитарное состояние передаваемого помещения определено по предварительному осмотру Сторонами как удовлетворительное (п.9).

По соглашению Сторон договор имеет силу и значение Акта приема-передачи (п.10).

ДД.ММ.ГГГГ. между Носенко Т.Л. и Губановым М.Г. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., по которому стороны договорились, что с учетом неотделимых улучшений стоимость указанного помещения составит 15 500 000руб.

Как следует из копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ. Губанов М.Г. получил от Носенко Т.Л. 15 500 000руб.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика истцом была направлена телеграмма о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. – при строительстве спорного нежилого помещения нарушены строительные нормы и правила, эксплуатация нежилого помещения в качестве продовольственного магазина не представляется возможной; от 24.10.2018г. – выявленные недостатки нежилого помещения являются скрытыми, существенными и неустранимыми.

Как следует из представленного ответчиком технического заключения ООО «<данные изъяты>», выполненного в ДД.ММ.ГГГГ., основные несущие элементы обследуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, находятся в исправном состоянии. Нежилое помещение может эксплуатироваться без угрозы для здоровья и безопасности владельцев и третьих лиц. Нежилое помещение может эксплуатироваться в качестве продовольственного магазина без угрозы для здоровья и безопасности владельцев и третьих лиц после проведения мероприятий по устранению выявленных нарушений при условии соблюдения иных норм и правил, регламентирующих требования к продовольственным магазинам. Стоимость выполнения строительно-монтажных работ необходимых для устранения выявленных нарушений действующих правил и норм согласно локальному сметному расчету оценивается в 117730руб.

Справкой ТСН «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. подтвердило, что ДД.ММ.ГГГГ в помещении по адресу: <адрес>, строительные (ремонтные) работы канализационной системы (системы водоотведения) в подвальном помещении жилого дома не выполнялись.

Согласно справке ТСН «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. с фасада МКД по <адрес> была демонтирована вентиляция, состоящая из двух отверстий, в которые был вмонтирован вентилятор на приток воздуха и вытяжка, находящиеся в помещении №, демонтаж отверстий от оборудования был произведен осенью ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между Носенко Т.Л. (Арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> для размещения магазина розничной торговли алкогольной продукцией сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из пояснений представителя истца, в ходе эксплуатации нежилого помещения истцом установлено наличие в нем существенных дефектов, часть из которых явилась следствием нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства многоквартирного дома и относится к значительным дефектам. Наличие недостатков в системе вентиляции и канализации в спорном нежилом помещении является существенным нарушением требования к качеству товара, переданного покупателю, в связи с чем истец вправе требовать у продавца возврата уплаченной за товар суммы. В силу ст. 475 ГК РФ истец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Как следует из проведенного истцом исследования, она не может использовать помещение в полном объеме, а именно, помещение не может использоваться в качестве продовольственного магазина. Заявленные недостатки нежилого помещения не были оговорены при заключении договора купли-продажи. При строительстве нежилого помещения, согласно заключению были нарушены требования: СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий». В настоящее время помещение сдается в аренду. Но и сейчас данное помещение не может использоваться в связи с тем, что <данные изъяты> предъявляет к арендатору требования связанные с нарушениями СанПиН. Цель приобретения данного помещения была известна продавцу, из переданных ответчиком документов следовало, что приобретаемое помещение построено по проекту без нарушений. У предыдущего арендатора также были проблемы с <данные изъяты>. Помещение приобретено для размещения магазина, для использования помещения под склад истец бы не стала приобретать его за 15 500 000 рублей.

Представитель ответчика полагал установленные истцом в нежилом помещении нарушения устранимыми без существенных затрат, ссылаясь на то, что наличие данных недостатков не является основанием к расторжению договора купли продажи спорного объекта недвижимости. Кроме того ответчик продавал нежилое помещение, в договоре купли-продажи не оговорены условия его использования под продовольственный магазин. По акту приема-передачи помещение передано с системой вентиляции, которая функционировала, все дальнейшие изменения оборудования (в том числе демонтаж вентиляции) произведены истцом, что не подтверждает факта передачи ответчиком товара не надлежащего качества.

Свидетель ФИО8 суду пояснил, что работал в ООО «<данные изъяты>», от собственника нежилого помещения Носенко Т.Л. поступило предложение выкупить вентиляционное оборудование, у него сохранилась оценочная ведомость на оборудование (дочь истца <данные изъяты> присылала ведомость на его электронную почту). Руководство приняло решение отказаться от приобретения данного оборудования. Позднее вентиляционное оборудование было демонтировано, закрыты вентиляционные отверстия в стене дома, при проведении работ по демонтажу оборудования собственник просила не препятствовать допуску работников в помещение. При использовании нежилого помещения возникали проблемы с управляющей компанией (погрузка и выгрузка производилась с заднего входа и периодически УК жаловалась на канализацию).

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что договор долевого участия на строительство спорного помещения заключал его отец, в ДД.ММ.ГГГГ. оно было введено в эксплуатацию. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в помещении находился другой арендатор, потом заключили договор с ООО «<данные изъяты>». Претензий от арендаторов по работе вентиляционной системы не было, согласно проектной документации в помещении были внутренние шахты с каждого этажа. При заключении договора аренды с ООО «<данные изъяты>» был заменен кабель и по залу смонтирована вентиляция, это были требования арендатора, связанные с требованиями по оформлению зала (соблюдение общего бренда магазинов «<данные изъяты>»). Перед заключением договора купли-продажи нежилого помещения был найден специалист, который занимался этим вопросом и нашел покупателя. Перед заключением сделки покупатель осматривала помещение, ей была передана вся документация на помещение, по вопросу контактов с ТСН и оплате коммунальных платежей покупатель общалась с арендатором нежилого помещения. При заключении договора купли-продажи вопрос о том, как его будет использовать покупатель не рассматривался и продавцу это было не важно. Нежилое помещение продавалось покупателю вместе с вентиляционным оборудованием, которое в нем находилось, позднее при посещении нежилого помещения свидетель видел, что вентиляционное оборудование демонтировано, о чем ему поясняли в ТСН. Денежные средства в сумме 15 500 000руб. были получены полностью его отцом при заключении договора купли-продажи.

Оценивая изложенное, суд приходит к следующему

В соответствии с п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Как следует из представленного суду договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ., подписанных Носенко Т.Л. и Губановым М.Г., стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи: о предмете и цене договора, что подтверждает факт того, что предъявляемое законом условие к форме договора сторонами соблюдено, в связи с чем он считается заключенным, а его условия - для сторон обязательными.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 556 ГК РФ).

Учитывая, что в соответствии с п. 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. данный договор является передаточным актом, условие о передаче нежилого помещения покупателю Носенко Т.Л. является исполненным.

В силу ст. 479 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется.

Из представленного в материалы дела договора не усматривается, что нежилое помещение продается в целях использования его под продовольственный магазин. При этом его использование арендаторами продавца в качестве продовольственного магазина в период оформления договора купли-продажи не являлось обязательным для покупателя, который мог использовать нежилое помещение по своему усмотрению.

Доводы представителя истца о том, что выявленные в результате эксплуатации нежилого помещения недостатки не позволяют покупателю его использовать по назначению (продовольственный магазин) не является основанием для привлечения продавца к ответственности за ненадлежащее исполнение договора, поскольку условиями договора (использование нежилого помещения для размещения в нем магазина продовольственных товаров) договором не предусмотрено. Кроме того, как следует из показаний свидетеля ФИО9, при сдаче нежилого помещения в аренду для размещения в нем продовольственного магазина «Мясная лавка» помещение было переоборудовано, в нем было установлено дополнительное вентиляционное оборудование, которое как следует из материалов дела, было демонтировано истцом в ходе его эксплуатации после заключения договора купли-продажи.

Таким образом, заключая договор купли-продажи нежилого помещения, стороны не оговорили условия о качестве этого помещения за исключением основных характеристик (п.9 договора).

Статьей 475 ГК РФ установлены последствия передачи покупателю товара ненадлежащего качества, как формы ответственности продавца за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 в совокупности со ст. 557 ГК РФ (устанавливающей последствия передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы лишь в случае существенного нарушения требований к качеству товара.

По смыслу ст. 475 ГК РФ существенным нарушением требований к качеству товара является обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Как следует из содержания искового заявления и установлено в судебном заседании, истцом до подписания договора купли-продажи было осмотрено спорное нежилое помещение, ответчиком истцу передана техническая документация на него, при наличии заинтересованности покупателя для использования нежилого помещения под продовольственный магазин, при достаточной степени осмотрительности техническое состояние объекта недвижимости на момент приобретения не явилось для истца препятствием к заключению договора.

Доказательств того, что указанные истцом недостатки являются неустранимыми, требует несоразмерных расходов или затрат на их устранение истец суду не представила. При этом проведенные истцом конструктивные изменения нежилого помещения в ходе его эксплуатации не позволяют установить его основные характеристики на момент заключения договора купли-продажи. Кроме того, при отсутствии в договоре условий о согласовании сторонами спора условий об использовании объекта недвижимости покупателем для конкретных целей, установление данных технических характеристик при отсутствии доказательств свидетельствующих о наличии существенных недостатков объекта недвижимости и нарушении требований к качеству товара нецелесообразно.

Суд учитывает, что подписывая договор, истец добровольно в рамках принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) согласился с качеством объекта, претензий на момент подписания договора к продавцу не имела, с момента подписания договора и акта приемки-передачи, а именно с ДД.ММ.ГГГГ истец являлась фактическим владельцем объекта недвижимости, в ходе эксплуатации производила в помещении технические изменения, из представленного в материалы дела договора не усматривается, что нежилое помещение продается в целях использования его под продовольственный магазин, исходя из требований вышеприведенных норм материального права, приходит к выводу об отказе Носенко Т.Л. в удовлетворении исковых требований к Губанову М.Г. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░░░░░